动真格严控高层住宅，住建部一锤定音

　　8月31日，在＂努力实现全体人民住有所居＂为主题的新闻发布会上，住建部部长王蒙徽在演讲中提到：2020年我国常住人口城镇化率达到63.89%，城市数量达687个，城市建成区面积达6.1万平方公里。这些亮眼的数据说明城市建设取得历史性成就，创造了世界城市发展史上的奇迹。
　　事实证明，用＂奇迹＂来形容我国城市化建设一点都不为过，2000年的时候，我国城镇化率只有36.11%，按照联合国的估测，我国城镇化率直到2050年才有望超过70%的水平。但如今20年过去了，我国城镇化率从36%提升至63.89%，城镇化率与发达国家差距从30%以上缩至16.11%。用短短20年的时间，实现了许多发达国家40年才能走完的历程。
　　为何大家都这么重视城镇化的发展呢？原因很简单，城镇化建设意味着实现了劳动力从第一产业向其余产业转移，吸收农村剩余劳动力，改善地区的产业结构，提高整体发展水平。经验表明，任何一个国家从发展走到发达，＂城镇化建设＂都是必经之路。我们同样能够感受到这些年城市中发生的巨大变化，过去的小平房、多层房如今都变成了高楼大厦。不过，在为这些成就感到自豪之时，我们也需要注意到两个比较现实的问题：
　　第一，当前城市的房价过高。根据第六次与第七次人口普查公布的数据不难发现，我国城镇平均每年要流入一千多万人口，因此在早期的城镇化建设过程中，城市住房都是以平房、多层为主，住房供给有限，在住房供不应求的情况下，房价开始上涨。与此同时，房价的上涨也吸引了越来越多的投资者与炒房客，住房也从居住属性变为投资属性，房价也迎来了一轮又一轮地上涨。
　　根据2020年4月央行公布的城镇家庭负债统计报告来看，截至2019年12月，我国城镇家庭住房持有率已经超过了96%，有一套住房的家庭占比为58.4%，有两套住房的占比为31.0%，有三套及以上住房的占比为10.5%，户均拥有住房1.5套。住房过强的投机性也导致了当前过高的空置率水平。另一方面，在开发商的不断建设下，虽然如今住房资源已经过剩，但房价依旧处于高位。
　　第二，随着时间的流逝，高层住宅也暴露出了一系列问题。正如上文提到的一样，早期城镇化建设，住房供不应求，因此开发商一边拍地建房，一边将多层平房推倒重建，于是越来越多的高层住宅就出现了。早期的高层住宅还是比较受欢迎的，气派的外表，良好的采光通风，便捷的出行方式，很多住户甚至卖掉自己的房子搬到高层里面住。对于开发商来说，高层住宅提升了土地利用率增加了收益，同时还受购房者欢迎，因此也加大了高层住宅建设力度，导致近些年高层住宅越来越多、越来越高、还越来越密集。
　　但最近两年，越来越多的住户发现，高层住宅似乎没有那么＂香＂，并且问题还不少：首先就是性价比很低，按照市场惯例，楼层高度越高，公摊系数越大，7层以下的住宅公摊面积在7%-12%，7层~11层的小高层公摊面积在10%-16%，12层~33层住宅为14%-24%。如今很多住宅的公摊系数都超过了25%，甚至达到30%以上。这也就意味着，100平米的房子到手面积不足70平，但相关的个人所得税、契税、物业费、取暖费，成本却是按照100平米来计算的，增加了不少经济负担。
　　其次，就如今遍地高层住宅小区而言，4.0-5.0的容积率非常普遍，有些甚至离谱到7.0。显然，高容积率小区能够解决住房需求问题，但也存在很多＂硬伤＂，比如楼间距过小，影响采光通风，公共区域绿化设施少，公共道路狭窄等，小区的各种公共设施资源更是没有机会享受。此外，如此拥挤的设计也会加快小区的老化速度，由于流动人员多，有时候半夜还能够听到公共区域有人嬉笑打闹，毫无生活品质。
　　第三个问题在于安全隐患，随着房龄的增加，各种设备必然也会老化，那么相应的火灾安全风险也就变大了。但问题在于，对于一些三十四层的超高层住宅来说，现有的消防设施不足以满足救援需求。很多小城市的消防救援高度在六七十米左右，《半月谈》发布的文章中也举过例子：我国消防登高车的最大臂长一般为101米，受场地等实际因素影响，消防的登高车可能只能升至七八十米。这也就意味着一旦发生火灾、地震等无法使用电梯的紧急情况，高层住户只能依靠家里的设备来完成自救。
　　动真格：严控高层住宅，住建部一锤定音！
　　显然，对于高层住宅出现的这些问题，国家也早已注意到了，住建部近两年也多次强调要＂推进城市更新和建设方式的转型＂并不断出台新规来约束高层住宅建设规范：去年4月，住建部发布新规要求＂严格限制各地盲目规划建设超高层摩天楼，一般不得新建500米以上建筑，各地新建100米建筑应充分论证、集中布局＂。今年5月，住房和城乡建设部等15部门于近日联合印发的《关于加强县城绿色低碳建设的意见》中更是明确要求县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%，新建住宅最高不超过18层。
　　今年7月，住建部下发通知：严格新建250米以上建筑，不得新建500米以上建筑。不难发现，住建部新规在不断调控加码，从去年的＂一般不得新建＂到今年直接变成了＂不得新建＂。而9月10日，住建部更是＂一锤定音＂，在《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知（征求意见稿）》中提出要实行超高层建筑责任终身制，并根据城区人口规模决定建筑高度，具体如下：
　　实行超高层建筑决策责任终身制。城区常住人口300万以下城市新建150米以上超高层建筑，城区常住人口300万以上城市新建250米以上超高层建筑，应按照《重大行政决策程序暂行条例》，作为重大公共建设项目报城市党委政府审定，实行责任终身追究。明年起，高层或将＂停建＂？
　　我们注意到，最近许多媒体都在发文表示明年起高层将＂停建＂的消息，引得许多高层业主过来询问真伪。那么事实真是如此吗？答案是否定的。这些媒体的主要依据在于上述提到的新规，按照过去的经验来看，一般意见征求到正式出台需要经历3~6个月时间，因此新规大概率明年生效。而新规一旦生效，对于开发商来说，就会害怕建设高层住宅了。但问题在于，尽管如今有部分开发商存在建筑质量问题，但还是有建筑质量比较过硬的房企。更重要的是，新规并没有明令禁止，而是要求根据城市规模来决定建筑高度。
　　因此，未来高层建筑会＂停建＂的观点是错误的。但可以确定的是，开发商将会减少高层住宅建设数量。主要有3个原因：1、在＂三道红线＂的新规要求下，开发商融资负债都受到了限制，因此会更节省现金流，减少拿地与高层住宅的建设。2、如今新房与二手房市场纷纷遇冷，开发商库存在不断上升，为了降低库存压力未来也会减少高层的建设数量。3、随着高层住宅越来越不受欢迎，对于开发商来说其销售也会受到影响，因此未来会倾向于多层住宅的建设，减少建设高层住宅。
　　值得一提的是，最近两年，有这样一个观点比较流行：二三十年后，城市中的很多二三十层的高层住宅将沦为＂贫民窟＂。最先提出这个观点的是东北财经大学经济研究中心主任周天勇，周天勇直言不讳表示，几十层的高层住宅没有升值潜力，未来将沦为＂空中贫民窟＂。还有专家认为二三十年后大城市的高层住宅会面临玻璃老化、电梯故障等一系列问题，无论是拆迁或是再改造的成本都非常大，将会变成永久贫民窟。
　　不得不承认的是，这种观点具有一定道理，在住宅＂限高＂后，对于如今遍地三四十层高层住宅而言，开发商肯定不愿意拆除之后继续建造更高的住宅，因此这些高层住宅可能面临没有开发商愿意接盘的困境。对于购房者来说，房子是一个家庭的财富象征，许多人奋斗一生只能买得起一套房子，长远考虑还是很有必要的，无论是自住还是留给子孙，都应该选择性价比更高、更舒适并且隐患相对小的房子。