今年已成为楼市分水岭？降价潮一触即发？许家印也辞职了

　　北京青年报曾发表过这样一篇报道，名为《王健林：希望万达2020年来自房地产收入低于50%》，其中提到了王健林对于未来楼市的看法以及万达集团的规划，王健林表示：没有一个国家的房地产行业能兴旺超过50年，万达向文化产业转型，正是为了今后的长久发展。从1978年开始算起，如今我国房地产已经发展了40多个年头，万达集团也实现了向文化产业的转型，目前来看，楼市种种迹象表明，王健林观点正在成为现实。
　　6月30日，万科总裁郁亮主持了一场年度股东大会，并与出席管理层回答了股东关注的各层面问题。作为500强企业的年度大会，并且由总裁亲自主持，其代表的含义不言而喻。郁亮表示，今年以来房地产行业有很多变化，如＂双集中＂，三道红线等，这些都说明一个道理：钱比过去更金贵、更重要了，房地产行业正在回归普通行业。作为国内的龙头房企，万科对于房地产形势的担忧，相信所有开发商都能够感同身受。
　　在万科股东大会之前，楼市发生了一件大事，6月16日傍晚，SOHO中国公告称，黑石已发出全面收购要约，交易代价236.58亿港元（约合人民币195亿元）取得SOHO中国的控股权。交易完成后，SOHO中国现有控股股东将保留9%的股权。记得两年前，潘石屹曾公开表示：＂老是说我跑了跑了，这全是谣言，跑不了的。＂，今年1月，潘石屹再次表示：＂现在网上还有人骂我，我不生气了，更不会对骂了，我就是盖房子、租房子的普通人，做好分内事。＂
　　比较讽刺的是，不到半年的时间，曾在微博意见领袖排行榜上排名第一的人，不到半年的时间就出售了折腾20多年的企业，数据显示本次交易金额超过280亿人民币，而潘石屹经过这次交易，至少能够套现200亿资金。通过Wind发布的数据来看，SOHO中国转型后开始走持续下坡路，2013~2020年，SOHO中国的总营收从149.24亿元降到21.92亿元，今年上半年SOHO中国实现营收8.05亿元，同比减少45%，且全部来源于租金收入，并无销售收入。
　　无独有偶，8月17日，恒大地产官宣：许家印卸任恒大地产董事长、总经理一职，更换为赵长龙上任恒大地产核心高层。公开数据显示，恒大股价过去一年下跌了72%，由于总负债达到1.95万亿，因此也只能被迫取消特别分红方案。目前来看，恒大正面临多方面的考验，49家由恒大地产直接控股的地方公司成为被执行人，其中部分地方公司及法人代表还被限制了高消费。
　　6月29日，与恒大合作十余年的上游供应商发布了公告，称恒大逾期票据金额达到5137.06万元。7月19日，恒大广发银行宜兴支行申请冻结恒大地产银行存款13201万元或查封。7月29日，廊坊发展发布公告称，恒大地产持有的7603.21万股廊坊发展股份即日起被冻结，同日，淮北矿业宣布起诉恒大及下属公司拖欠工程违约金4.01亿元。比较讽刺的是，许家印卸任第二天，恒大集团副主席夏海钧就开始大量抛售减持恒大物业、汽车的股票。
　　＂降价潮＂会出现吗？
　　经历这两次事件后，许多网友都在担心房价是否会因此下跌，进而引发连锁反应，特别是近两年刚入手恒大房产的家庭，则更是担心因此导致的房产贬值。先说结论：大范围的全面下跌不会出现，但许多房企会持续降价打折的行为。
　　降价原因来源两个方面，其一是楼市不断分化导致的需求差异。从本质上来看，商品房也属于一种＂商品＂，也就符合供需关系导致的价格影响规律。举个简单的例子，早期城镇化进程发展时，大量人口流入城市，住房数量供不应求，因此房价上涨。可能有人会说，在开发商不断开发建设下，住房数量早已过剩，但最近几年房价依旧在上涨，说明其不受供求关系影响。这是因为在房价上涨的过程中，市场投机性越来越强，许多炒房客甚至企业都持有大量房产，因此对于刚需来说，住房供应依旧是不足的。
　　在当前楼市大范围的调控下，房价已经不会像过去一样大涨。但人口流动的趋势却更加明显，交通更加便利后，大城市虹吸效应作用也愈发明显，每年都有无数的毕业生与打工者前往一二线热门城市与沿海城市发展，因此对于这类城市来说，存在持续的住房需求，因此房价很难下跌，大多数是持续增长。但对于人口不断流出、资源收缩型城市来说，伴随的是住房需求的不断减少，新房库存、空置率情况越来越严重，那么房子的抗跌属性就变差了，也容易受到影响而下跌。
　　其二是房企为降低负债不得已的降价行为。去年9月，住建部和央行在北京召开了重点房企座谈会，明确银行限制开发商融资的＂三道红线＂：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的＂现金短债比＂小于1。新规于今年1月1日正式生效，比如上文提到了恒大集团，就属于三条红线全部踩中的房企。为了降低负债率，恒大集团先后共做出了3次＂7折卖房＂的活动，通过一年的努力，将有息负债降到5700亿元，才将净负债率勉强降至监管要求的100%以下，实现了一条红线转绿。
　　也就是说，对于房企而言新规的压力还是非常大的，并不是短时间内能够实现红转绿的目标，为何房企需要降价才能够实现更快完成相关指标呢？原因很简单，房企降价能够卖更多的房子，增加自己的现金流，那么相应的负债比例就降低了。根据中国经济周刊发布的数据来看，今年国内排名前五的房企全部都作出了降价打折的行为，相较于1月份的售价而言，5月最高降价达5200元/㎡，买一套100平米的房子相当于优惠了52万元。由此可见，未来还会有许多房企为降低负债而作出让利的调整。
　　今年已成为楼市＂分水岭＂
　　事实上，许多业内人士都认为今年将成为楼市的＂分水岭＂。主要有三大理由。首先是楼市调控越来越深入、密集，今年更是从金融层面对于楼市进行全方位调控。除了上文提到的＂三道红线＂约束了房企的负债率以外，今年正式生效的还有＂限贷令＂：将银行按照规模划分5个档次，并分别设立＂房地产贷款占比＂与＂个人住房贷款占比＂两个上限，相当于收紧了楼市资金的注水口。调控效果同样很显著，目前许多热点城市二手房都出现了放贷延期与停贷的现象，炒房这条路已经越来越难走了。
　　其次，我们知道＂房住不炒＂是2016年正式提出的，明确了＂房子是用来住、不是用来炒＂的核心思想，经过5年的调控后，房价大涨的势头已经不复存在，取而代之的是房价涨幅的不断收缩。值得注意的是，2016-2020年刚好是＂十三五＂规划周期，2016年也是＂十三五＂首年。如今2021年正好也是＂十四五＂规划的第一年，在其规划大纲中同样奠定了未来5年的楼市发展：坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
　　最后则是租房市场的变化推动楼市回归正轨。不难发现，在过去多次高层会议中，凡是提到了房地产市场，必然离不开＂租房＂的身影，近几年我国也在大力推动租房市场的发展，比如自2017年起，4个一线城市以及武汉、南京、杭州等12个二线城市陆续被列入到了租赁市场的发展试点城市。前不久出台的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》同样明确了，保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。
　　总结一下，无论是潘石屹还是许家印，都是十分精明的商人，他们接连退出房地产市场必然说明未来房地产市场将出现变化，正如万科总裁郁亮说的一样：房地产行业正在回归普通行业。毫无疑问，2021年将成为楼市的分水岭，但全方面的房价大跌必然不会出现，部分城市房价会下跌、而部分房企也会做出相应的让利活动。对于刚需来说，没有必要背负巨大的经济压力着急买房，耐心等待或许能够抓住机会＂捡漏＂。