限跌令出台，楼市的拐点终于来了

　　楼市调控又来了！
　　猝不及防的是，这一次不是限制房价过快上涨，而是限制房价过快下跌！
　　岳阳出台限跌令
　　8月9日，岳阳市住建局下发了《关于房地产市场新建商品住房网签成交价格限制的通知》，明确对岳阳市中心城区（包括岳阳楼区、岳阳经济技术开发区、南湖新区、城陵矶新港区）新建商品住房销售实施价格备案。
　　这一举措瞬间引起了市场热议，岳阳市的房价开始下跌了吗，竟然要通过政府调控来限制跌幅？
　　易居研究院智库中心数据显示，今年6月以前，岳阳市的新房成交均价已经连续9个月超过7000元/平，5月份的新房成交均价为7605元/平。
　　然而，6月份新房成交均价就突然暴跌至6558元/平，7月份继续跌至6492元/平，跌幅达到17%！
　　二手房价格上，诸葛行情显示，从2020年开始，岳阳市的二手房价格就持续下跌，均价从7000元/平左右的高点，跌至了6840元/平左右，跌幅2.2%。
　　新房、二手房双双下跌，岳阳的楼市真的告急了，尤其是新房的成交均价，短短一个月之内就下跌了17%，跌幅已经远超想象！
　　所以，岳阳市政府才会出台这一限跌令，明确新房的销售价格不得低于备案价的85%，也就是房价限跌15%。
　　岳阳市6月份的成交均价为何骤然下跌呢？
　　岳阳市住建局相关人员对＂限跌令＂文件的回应中称，近期有龙头房企债务压力较大，为了资金回笼，对楼盘进行恶意降价，造成市场混乱，这是政策出台的主要原因。
　　降价销售、打折促销，并非什么新鲜事，对于房企而言，这是回笼资金最有效的方法。
　　但这一次是因为某龙头房企的体量巨大、其新房成交价格甚至直接影响整座城市的均价，才出现了价格成交均价骤然下降的局面。
　　对于刚需来说，这份＂限跌令＂可以说是当头一棒，好不容易盼来了房价下跌了，竟然被政府给禁止了，这如何能说得过去？
　　事实上，此次岳阳市的限跌令，相对于以前的限价令而言，已经有了质的飞跃了！
　　2019年，辽宁省大连市出台调控文件，新房的成交价格必须在备案价格的上下5%以内浮动。
　　同年，安徽省马鞍山市住建局也发布政策，新房售价不得低于备案价的10%。
　　相比之下，这一次岳阳市的价格浮动已经到了15%，幅度增加了许多，而且是在参考了市场波动的情况下。
　　新房成交价不得低于备案价的15%，换句话翻译过来的话就是，政府允许房价下跌，且幅度在15%以内。
　　同时，房企可以根据市场行情来对备案价格进行调整，每隔半年可以调整一次。这意味着，房企基本已经拥有了降价的许可，如果市场行情持续下降，房企预期降低，那将会通过不断下调备案价和成交价，来实现房价的波动。
　　岳阳市政府真正的目的，仅仅是防止房价过快下跌，比如6月份，一下子就跌了17%，市场波动过大，容易引发踩踏，导致房企集体降价抛售，引发房价崩盘。
　　房价会下跌吗？
　　众所周知，当前的房价之高，已经成为了民生之痛、生育之痛。住房，成为多少人结婚、生子前的一座大山，难以逾越。
　　从全国房价收入比数据来看，70个大中城市的房价收入比都已经远超国际社会公认的＂6＂的合理区间，仅有长沙一个城市6.2的房价收入比接近合理区间。
　　最高的深圳，房价收入比已经接近49，这意味着当地人依靠工资要不吃不喝49年才能买得起一套房。
　　国内房价普遍偏高，这是一个不争的事实。
　　8月16日，统计局公布了最新的7月70个大中城市房价情况。
　　其中新房价格中，一二线城市的新房价格仍在普遍上涨。
　　楼市的分化可以说是泾渭分明，岳阳、呼和浩特、昆明、唐山、秦皇岛、牡丹江、安庆、赣州、平顶山、常德、韶关、桂林、泸州、南充、遵义、大理等城市的新房价格是下跌。
　　这些城市大都与岳阳市一样，属于三四线城市，这些城市根本不缺房。
　　从2008年国家启动棚户区改造以来，截至2018年，全国棚改规模高达4495万套！
　　这次棚改的过程中，三四线城市绝对是最大的受益者，人手几套房都是正常现象。
　　经历了前期的棚改政策，三四线城市房地产市场中的供给已经十分巨大，可需求缺明显跟不上，工资的涨幅也远远比不上房价的涨幅。
　　重重压力之下，房价下行的压力巨大，便出现了新房价格下跌的现象。
　　即使在未来，这些城市的住房供给也十分巨大，价格有可能会进一步下跌。
　　这一次，岳阳市的＂限跌令＂可以说是给同类型的三四线城市敲响了警钟，即使房价下跌，也要出台政策调控，避免过快下跌。
　　房价暴涨的结果，所有人都能想象得到，毕竟过去就曾发生过，最终炒房客得利、刚需遭殃。
　　可是，房价暴跌的后果，也是难以想象的。
　　我国的购房者一直有个习惯，那就是买涨不买跌。房价下跌，前期购房的业主是难以接受的，会出现打砸售楼部、联合举报开发商的情况。
　　如果房价下跌幅度过大，还会出现抛售潮、断供潮，加剧银行坏账；同时，开发商也会因为卖房无利可图，出现撤资跑路现象，留下一堆烂尾楼。
　　另外，房价关联的还有背后的土地市场。
　　如果房价下跌，那么当地政府的卖地收入也会大打折扣，财政收入来源会大幅度减少。
　　比如鹤岗，5月份恒大以底价竟得了鹤岗的一宗住宅用地，总价仅247万，楼面价219元/平，这点收入对于鹤岗市的财政而言可以说是一块鸡肋！
　　数据显示，国内主要城市对土地财政的依赖度都十分高，佛山甚至达到了180%。
　　北京、上海、深圳这样的城市反而是对土地财政依赖较小的。
　　从数据就可以发现，越是二三线城市，对土地财政的依赖程度就越大，房地产对当地经济的影响越大。
　　一旦房价快速下跌，卖地收入下降，地方政府普遍出现财政资金不足，那么地方政府的众多项目都有可能烂尾，甚至连累银行引发金融危机，那将会对全国经济产生多大的影响！
　　土地财政依赖度高的情况下，房价过快下跌，是绝对不允许出现的。
　　不过，刚需们也不用太过担心，未来买房只会越来越容易。
　　岳阳市已经放开了15%的房价下跌幅度，并且只要调整备案价就还有下行的空间，其他城市也必然会纷纷效仿。
　　三四线城市，住房供大于求、房价偏高是难以改变的现状，即使想要控制住房价，也很难改变房价下跌的局面。
　　一二线城市的房价过高，三四线城市，或许会成为刚需们实现城里有房的最后一道保障！
　　作者 | 李一钟