新规来了！有一类房产不能碰？内行人入手前了解这几点

　　近日，又一城市发布新规，明确规定有一类房产不能碰！
　　10月12日，海南省自然资源和规划厅、海南省住房和城乡建设厅海南省市场监督管理局发布《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》，出台《意见》主要是为了严禁商业、办公楼建设项目擅自改变规划用途。
　　这是基于近年来海南省严控房地产开发，数据显示，房地产开发投资占固投的比重由 2017 年的 49.8% 逐年下降至 2020 年的 38.7%。控制的效果显著，不过，有些项目为了盈利，将商办类项目变相改造为＂类住宅＂建筑。而这影响了公共服务设施基本功能。
　　未来，海南将从规范建设项目土地出让要求、严格建筑设计要求、加强建设施工和竣工验收管理、加强销售登记环节管理、切实履行监督检查职责等方面，落实意见政策。
　　具体来看，在建筑设计中，平面功能标注不得出现＂公寓＂＂卧室＂＂客厅＂等住宅类功能描述等;在图审、施工、联合验收等环节加强监督管理中，不得弄虚作假，不得预留、违规增设可作为住宅用途配套设施的条件，不得违规增设结构梁、结构楼板、插层等;
　　在加强销售，意见指出，行政审批主管部门要加强商办类项目房屋性质、最小销售面积等预售方案的审核把关，对不符合预售管理要求的，严禁发放预售许可证。商办类项目可产权分割销售最小单元建筑面积不得小于300平方米。
　　从各地颁发的政策来看，＂商改住＂在大多数城市中是不被允许的。并且对于买房人来说，购房权益很难保障。
　　首先，普通商品房的使用年限为70年，＂商改住＂楼盘的使用年限只有40年、50年。
　　第二，依然是产权问题，当商改住的产权到期后，＂商改住＂楼盘的建设用地土地使用权，不能自动续期。
　　第三，通常来说，房产含契税、物业费、管理费，商改住的房产比普通住宅高出一截，商改住的楼盘的水、电费按商业用水和商业用电来收费，管理费一般也会高于普通住宅物业收费标准。另外，涉及到转让等事项时，商改住项目负担的各项契税也较重。
　　最后，商改住的楼盘往往不能保证户口迁入、子女教育问题。
　　然而，＂商改住＂被限制的同时，＂商改租＂正在如火如荼的展开，继国家印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》后，厦门、深圳、重庆就出台了相关文件，落实政策需求。
　　就重庆来看，基于目前有200多个存量商业办公、工业厂房租赁化改造项目背景，在《重庆发布国内首部＂商改租＂建设标准》中，通过开展评估与策划、场地与建筑、结构、建筑设备、消防、施工与验收、运行维护等10个方面内容，进一步盘活存量商业(办公)用房和工业厂房，解决流入人口租房难的困局。