得房率越高越好？别再被忽悠了

　　今天聊聊 选房 那些事儿~
　　提问1：我最近在看房子，想问下得房率具体怎么计算的？一套房子的得房率大概多大合适？还有得房率是越高越好吗？
　　答： 得房率=套内建筑面积/房屋的建筑面积=套内建筑面积/(套内建筑面积+公摊面积） 。其中， 套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台面积 ； 公摊面积=公摊系数*套内建筑面积 ； 公摊系数=总公共分摊面积/(套内建筑面积*总套数) 。
　　所以 影响得房率的主要因素就是公摊面积的大小 ，在房屋的建筑面积一定的情况下，如果公摊面积越大，则套内建筑面积就会越小，得房率也会越小。而公摊面积主要包括电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室和共用墙体9项。
　　而不同小区的得房率有很大的差异，一般来说， 多层住宅的得房率在85%-90%之间 ； 小高层住宅的得房率在80%-85%之间 ；而 高层的得房率相对较低，一般在75%-80%之间 ；酒店式公寓的得房率则会更低。
　　通常情况下， 得房率在80%左右较为合适 ，不仅居住舒适而且分摊也不会太多。如果 得房率过高 的话，就会压缩了公共部分的面积，也就是有可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯间的数量等等，这样就会导致居住起来感觉拥挤、压抑和不便，所以得房率太高会降低居住质量。而如果 得房率过低 的话，则会提高了使用面积的单价，同时也会影响到居住舒适度。
　　所以综合来看，虽然得房率越高，房子看起来越划算，但也并 不是得房率越高就越好 。只有将得房率保持在一个合理的数值范围内，才能让房子在保持较高购买价值的同时提升居住舒适度。
　　提问2：老金，请问写字楼的容积率怎么计算？容积率过高会有什么影响吗？
　　答：容积率 指的是项目用地范围内总建筑面积与项目总用地面积的比值，也就是 容积率=总建筑面积/总用地面积 。所以 影响容积率的因素包括建筑密度和建筑 等等。
　　举个例子，假设一块项目用地的总用地面积为16000㎡，而总建筑面积为14400㎡，那么它的容积率为0.9。
　　另外， 在计算容积率时还要注意两点 ：①地下建筑的面积虽然被算在总建筑面积里面，但地下建筑的面积是不计入容积率的；②计算容积率时，当建筑物层高超过8米，那么该层建筑面积需要加倍计算。
　　而对于写字楼容积率大小的要求，很多城市都有自己的标准，这位朋友可以参考一下自己所在城市的标准，看是否符合要求。
　　一般来说， 容积率越高的话，舒适度就越低，而容积率越低的话，舒适度则越高 。所以写字楼容积率过高的话，就会影响到用户的居住舒适度；同时， 写字楼容积率过高将对周边交通产生不利影响 ，对其他市民的较大影响就是抢占了交通资源。
　　此外，还要注意的是，容积率对房屋的价值有很大的影响，很多时候 影响每平方米价格差的关键因素就在于容积率的大小 。
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