瑞安拟拆分新天地赴港上市，地产玩家加速布局商管赛道

　　日前，布局商管赛道的玩家再添一员。瑞安房地产于9月13日晚间宣布，拟分拆公司商业投资物业、物业管理及资产管理业务并独立上市，分拆后的实体将以瑞安新天地（SXTD）的名义独立运营。
　　近年来，除了住宅物业以外，地产玩家开始瞄准涵盖购物中心和写字楼业态的商管赛道，分拆商办物业上市正成为行业发展的热点。
　　一方面,对于转型的地产玩家来说，商业管理比地产开发更能产生稳定的现金流。在政策监管日益趋严背景下，地产玩家的业绩增长受到阻碍，而专业化的商管不需要前期大规模投入，后期运营更加可控，该模式自然成为房企追求的新增长点。
　　另一方面，商管业务属于轻资产，在资本市场中备受青睐，能为企业产生更大的估值，帮助母公司走出融资难的困境。
　　此外，商管业务还有增长空间较大、行业集中度较低等优势。因此，从宝龙商业到瑞安新天地，愈来愈多的房企开始拆分商管上市，欲在细分赛道中分得一杯羹。那么，这些企业如今做出了哪些成绩，未来又有何规划？
　　01
　　宝龙商业
　　国内商管第一股
　　（上市时间：2019年12月30日）
　　从时间线来看，宝龙地产是内地商业地产企业中最早拆分商管上市的。2019年的尾声，宝龙商业正式在港交所挂牌交易，标志着国内将新添一家轻资产商业运营商。
　　而上市后的宝龙商业，主要针对集团旗下的四大品牌（宝龙一城、宝龙城、宝龙广场、宝龙天地），为业主、商户、消费者提供专业的商业运营服务。由于每个品牌定位不同，宝龙商业算是多业态并行管理。此外，在布局领域上，宝龙商业在管业务主要集中在长三角区域。而这也非常符合母公司提出的＂1+1+N＂战略，即布局长三角城市群和粤港澳大湾区及拓展其他城市圈的机会型优质地区。
　　中期业绩显示，截止2021年6月30日，宝龙商业总收入为人民币11.71亿元，同比增长34.8%；值得关注的是，商业运营服务是宝龙商业主要的的收入来源 。其中，商业运营收入占比高达80.5%，约为9.43亿元。
　　毫无疑问，宝龙商业未来将加码长三角区域，并且围绕＂经营提升＂、＂规模扩张＂、＂智慧商业＂、＂物业管理＂四大方面继续做出升级。
　　02
　　华润万象生活
　　立志做行业第一
　　(上市时间：2020年12月9日)
　　资料显示，华润万象生活正式成立于2017年，是华润置地旗下的物业管理及商业运营服务供应商，2020年底，华润万象生活从华润置地中分拆出来，并且成功赴港上市。目前，华润置地对华润万象生活持有100%的股权。
　　华润万象生活主要经营的产品线有万象城、万象汇、万象天地。在主营业务上，华润万象生活主要为购物中心和写字楼提供商业运营和商业管理服务，具体包含前期市场定位、后续招商和物业管理，还有其他一些增值服务。
　　在收费方式上，华润万象生活对购物中心则采用酬金制，即业主需要按约定比例缴纳物业费，最后不管是结余还是不足，都由业主享有或承担；而写字楼采用包干制，即业主支付的管理费用是固定的，责任方为企业自身。
　　虽然华润万象生活仅上市半年，但它的野心可不小，直接定下了行业第一的目标。高层在业绩会上表示，华润物管业务上要做行业第一梯队，商业运营服务业务维持行业第一。
　　好在，华润商管的野心还是能与实力相匹配，2021中期业绩显示，华润万象生活商业运营及物业管理服务板块为16.23亿元，同比增长11.7%，其中，购物中心收入为9.33亿元；写字楼收入为6.9亿元。商管整体毛利率为53.2%，拉动公司整体毛利率上升至32.2%。
　　对于未来，华润万象生活计划下半年新开西安万象天地、南宁五象万象汇、汕头万象城、前海万象等8个购物中心，在2025年底实现在管购物中心超150座，此外，在盈利比例上，公司称十四五期间，将提高物管与商管的占比，将6:4提升至5:5，这样一来，整体毛利率则将保持在30%左右。
　　03
　　中骏商管
　　智慧商管第一股
　　(上市时间：2021年7月2日)
　　要说今年商管赛道上的活跃玩家，中骏商管无疑是重磅一员。从08年进军商业地产领域以来，中骏集团的商管业务可谓是＂蒸蒸日上＂。就近三年表现来看，中骏的商管营收已由2018年的3.97亿元增加至2020年的8.05亿元。
　　和华润万象生活的路径一致，今年6月，中骏集团提出了分拆商管上市的建议，随后7月，独立出来的中骏商管便登陆港交所，以每股3.7港元的发行价面向市场，摇身一变＂智慧商管第一股＂。
　　毋庸置疑，中骏商管主要为母公司提供轻资产的管理。范围包括经营与发展中骏世界城；为母公司提供办公楼、商业街及住宅等管理服务。
　　在布局领域上，中骏商管主要集中在海西西岸经济区、长三角经济区。总的来看，上半年今年，中骏商管签约商业物业项目38个，签约建筑面积490万平方米； 在管商业项目12个，在管面积约100万平方米。
　　在营收方面，财报显示，截至2021年6月30日，中骏商管实现总营收5.79亿元，同比增长63.1%。其中，商业物业管理及运营服务分部实现总收入约为2.81亿元，同比增长约74.7%，占总收入的48.5%。值得一提的是，商管的毛利率高达63.8%，超出行业平均水平，较去年同期进一步提高2.1个百分点。
　　未来，基于中骏集团提出的＂一体两翼＂的经营模式，以及立下的＂五年百城计划＂， 作为两翼的关键一环的中骏商管将接管更多的世界城，释放出更大的价值，并且在商业智慧管理上做出成就。
　　04
　　万达商管
　　珠海国资委斥资参与
　　（于2021年8月20日提交境外IPO申请材料）
　　虽然万达冲刺商管赛道早已不是新鲜事，但是，万达商管的上市之路还是备受关注。
　　事实上，万达商管上市背后是万达业务的转型，这其中不乏企业更名、轻资产战略、外界助力等。而这一切还得从2015年说起。
　　2015年，万达便提出＂轻资产＂转型战略，一年后，万达商业从A股退市，再往后一年，万达集团开始不断向外抛售资产，以降负债。而在 2018年，万达商业被拆分为万达商管和万达地产两个子业务，这也就意味着，以售养租的房地产模式已经结束，万达想要的是纯粹的商业运营管理企业。
　　近两年，轻资产战略更是被反复强调。据悉，2020年9月，万达商管集团宣布，从2021年开始，万达商管不再发展＂重资产＂， 即企业不再对万达广场的建设过程中投入资金，而是重视输出品牌、负责设计、建设与运营等软实力。
　　变轻后的万达商管不仅成了香饽饽，上市被重新提上日程，还吸引到了珠海国资委参与投资。3月24日，集团发布公告撤回万达商管A股IPO申请，并谋划重组轻资产业务香港上市，3月29日万达商管集团与珠海市政府签署协议，重组后万达轻资产商管公司落户珠海横琴，珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司。
　　数据显示，2021年万达商管计划新开业63座万达广场，其中轻资产型万达广场47座，占比约74%。值得关注的是，2021年上半年万达商管实现营业收入161.32亿元，比同上升30%。
　　未来，万达商管表示还将继续实施＂轻资产＂战略，进一步增强企业竞争能力，而珠海万达商管上市时间指日可待。
　　05
　　瑞安新天地
　　拟香港IPO上市
　　（于2021年9月13日递交招股书）
　　一直以来，都有传瑞安拆分新天地上市的消息。即便在8月的业绩表述会上，瑞安主席罗康瑞还未公开新天地拟上市事宜，转眼9月，一封瑞房分拆的招股书已提交给港交所。
　　资料显示，瑞安房地产以中国新天地、丰诚物业管理、瑞安建筑和瑞安投资管理四条业务线构成。其中，中国新天地，作为瑞安房地产旗下独立运作的全资子公司，负责营运管理瑞安房地产旗下的商业物业。日前，中国新天地主要运营上海新天地、武汉天地、重庆天地等物业项目。
　　而上述这些物业项目将被分拆至瑞安新天地，也就是说瑞安新天地将独立运营。未来，瑞安房新天地将主要从事商业地产投资及持有、物业管理以及商业资产管理业务三大板块。
　　招股书显示，在过去的2018年、2019年 和 2020年三个财政年度，瑞安新天地的收入分别为23.93亿、25.80亿、23.58亿和13.77亿元人民币，相应的净利润分别为6.81亿、5.84亿、-2.63亿和4.74亿元人民币。那么，分拆上市的瑞安新天地又将采取哪些新动作，会为母公司谋取多少收入，这还有待时间给出答案。
　　结 语
　　实际上，由于商管细分赛道前景广阔，独立走商管赛道的地产玩家，远不止上述五位。
　　根据华安证券预测，到2033年，我国商管运营服务市场在管总面积有望达到9.83亿平方米，对应总收入约2781亿元。不过，伴随着房企不断转型，商管轻资产赛道逐渐白热化。可见，上市不是终点，谁能拥有专业化的商业管理才能走向更高点。