南海的风，海南自贸港初探

　　来源于第一太平戴维斯
　　海南自由贸易港建设始于 2018 年，以自由贸易试验区为起点，逐步探索推进，目标是打造成为中国面向太平洋和印度洋的开放门户。独特的区位、税收及制度优势，为海南带来前所未有的发展机遇。根据海南＂十四五＂规划，到2025 年，海南目标 GDP 年均增速达到 10%以上，人口城镇化率达到 65%。以海口和三亚为核心，构筑＂海澄文定＂和＂大三亚＂南北两大经济圈，目标人口比重将占全岛六成，经济总量占全省七成。
　　海南省位于中国最南端。2020年，在中国31个省市（除港澳台）中，海南经济生产总值位于第28位，占全国比重约0.5%。由于经济体量较小，加之独岛优势，海南自建省以来始终位于中国改革开放前沿。目前，海南是中国七个经济特区中唯一的省级经济特区（范围为海南本岛）。
　　《海南自由贸易港建设总体方案》于2020年6月发布，将海南定位于 全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心和国家重大战略服务保障区（三区一中心） 。通过旅游、现代服务业及高新技术三大主导产业，构建现代产业体系。自贸港方案为海南带来全新机遇。2020年，海南省新设外商投资企业1,005家，同比增长197.3%；实际使用外资超过30亿美元，同比增长100%。同时，内资企业通过在海南设立分公司拓展国际市场，也成为另一新兴趋势。
　　自贸港几个概念
　　海南自由贸易港（自贸港）：海南自贸港是在自贸区之上，开放程度更高的形态，也是至 2050 年海南建设的最终目标。需要在市场准入、金融制度、财政税收等方面做出一系列与国际接轨的政策安排，最终实现人员、货物、数据和资金等要素自由流动。
　　6+4+1 ：海南自贸港的制度体系概括。＂6＂指贸易自由便利、投资自由便利、跨境资金流动自由便利、人员进出自由便利、运输来往自由便利、数据安全有序流动；＂1＂ 指构建现代产业体系；＂4＂ 指要加强税收、社会治理、法治、风险防控等四个方面的制度建设。
　　一线放开，二线管住 ： 海南自贸港的主要特征。＂一线＂指国境线，即从境外到自贸区（港）内。＂二线＂指自贸区（港）与境内其他区域之间的分割线。＂一线放开＂指境外及区内的货物可以不受海关监管自由出入境，＂二线管住＂是指从自贸区（港）出入国境内其他区域的货物，纳入全国海关通关一体化，实行常规监管。目前已在洋浦保税港区等区域实行，将在 2025 年前全岛封关启动后覆盖全岛。离岛免税：离开海南（不包括离境）的旅客，可在实施离岛免税政策的免税店购物，并在指定区域内提货离岛。免税税种为关税、进口环节增值税和消费税。
　　一负三正 ： 2025 年前海南将建立一份负面清单及三份正面清单，率先对部分进口商品实施零关税。负面清单针对企业进口自用设备，清单之外商品免税；正面清单针对进口运营用的交通工具、进口用于生产自用或两头在外模式进行生产加工活动所消耗的原辅料，以及岛内居民消费的进境商品，三个正面清单之内的商品全部免税。
　　县市概况
　　海南省辖 4 个地级市、5 个县级市、4 个县、6 个自治县，海口为省会。截至 2019年末， 全省常住人口约 945 万人，生产总值约 5,309 亿元 ，分别相当于同期广东省的 8.2% 和 4.9%。由于工业化基础较为薄弱，加之岛屿气候优势，第三产业逐渐发展成为海南的主导产业，其占比达 60%，仅次于北京、上海、天津三座直辖市，领先于其他省份。海南正通过推动 旅游业、现代服务业和高新技术三大主导产业发展 ，持续优化产业结构，建立现代化经济体系。 海口和三亚是海南经济总量最大的两座城市，其生产总值分别占海南全省 32% 和13% ，人口占比分别为 25% 和 8%。两座城市也是带动未来海南发展的主力。
　　根据《海南省总体规划（2015-2030）纲要》，以海口、三亚为核心，带动周边城市形成的 琼北综合经济圈和琼南旅游经济圈 将成为带动全省经济发展的两极。两座城市的＂十四五＂规划均提出地区生产总值年均增长 10% 以上，人均地区生产总值迈入高收入地区行列的目标。从产业分布来看，海口、三亚两座城市第三产业占比均超过 70%，但主导产业特点明显。作为海南省会，海口产业布局相对平均，金融业、零售业在第三产业中占比均超过 17%，而三亚的旅游业及房地产业贡献更高。位于西部的儋州是海南面积最大的城市，约占全岛面积的 10%。经济总量排名第三，生产总值约相当于海口的 21%、三亚的 53%；人口总量位居第二，仅次于海口。儋州历史悠久，最早行政建制至今已有超过 2,000 年历史，热带农业资源丰富。此外，儋州境内的洋浦经济开发区（独立统计）是海南重要的工业制造区域， 若将儋州与洋浦经济开发区合并统计，其生产总值与三亚不相上下。
　　房地产业
　　房地产业是海南固定资产投资的重要去向。 2015 年占比达 56%。而在 2018 年中央宣布支持海南全岛建设自由贸易试验区后，产业转型发生明显变化。2019年，房地产虽仍占固定投资主导，但比重已下降至 46%。 房地产投资比重下降，很大原因在于政府强化制度限制。
　　2020 年，海南继续探索优化土地管理制度，改革标准地供应方式，如对具有重大带动作用的产业项目，可采取带项目和准入条件的协议出让（出租）方式供应土地等。 通过土地政策引导产业发展的意图明显 ，近两年商办及工业用地成交面积大幅上升。以可建面积计算，2017 至 2018年， 纯住宅用地占整体土地成交比重达41%，而在 2019 至 2020 年，这一比重降至 35%，且多为保障房项目 。与之对应，商办及工业用地成交建筑面积上升2.2 和 8.1 倍，占比升至 35% 和 10%。商办及工业用地大幅增加，中长期会带来充足的办公、厂房、仓储面积供应，市场规模放大，竞争加剧，有利于避免未来全岛封关初期，租赁市场出现大幅波动局面。对开发商及业主而言，则 需潜心把握项目入市时间及运营定位 。海南市场 现有优质租赁型办公面积极其有限，办公市场仍倾向散售去化 。
　　住宅市场开发正受到严格管控。 海南目前已永久停止中部四个生态敏感地区外销型房地产开发，一线海岸线用地已不允许开发商品住宅。2018 年限购政策推行以来，购房资格受限，导致市场供需持续下降。2020 年，海口和三亚商品住宅成交套数分别同比下降 11.4% 和38.1%，但价格走势稳健，分别上升 4.2% 和 9.6%。考虑到实体产业增长前景，住宅市场长期前景仍有稳固支撑。
　　海口商业办公聚集区
　　海口办公市场近年发展迅速，目前正处于全面向甲级写字楼升级迭代的发展阶段。海南自贸港重点园区的挂牌推动了写字楼市场的多区域发展，市场格局呈现出核心区域向东西延展、城市规划新区单独发展的特征。 三个核心商务区 的甲级写字楼市场存量将迅速扩大，其中滨海及国贸区域集中发展，是最早成型的 CBD区域；大英山为新兴 CBD，围绕省政府形成高端商务氛围。此外， 江东新区与西海岸作为海口重点发展的新区，地处自贸港重点园区，目前高端写字楼存量有限 ，但将因更多高品质写字楼建设规划而形成未来新兴区域。海口甲级写字楼现有存量 101.1 万平方米， 2020 年末空置率为 39.3% ，较去年同期下降 9.0 个百分点，金融业、专业服务及房地产行业目前仍为租赁需求的主要来源。
　　海口零售市场中百货发展较早，且一直以来更受本地居民青睐，但自 2016 年起，新入市项目形态均为购物中心，未再有新增百货项目，海口的零售物业市场格局逐步改变，全面进入购物中心主导的蓬勃发展阶段。 海口现有 10 个主要商圈 。在核心商圈中，解放路和海秀商圈发展时间最长，是由城区居民聚集消费而自然形成的传统核心商圈；国贸—滨海及大英山商圈随城市 CBD 发展而形成。其他新兴商圈如西海岸是城市新区规划发展形成，而东站—迎宾路、秀英、观澜湖等商圈，则是由大型住宅开发项目或片区开发项目所配套的大型购物中心支撑。截至 2020 年末，全市购物中心存量为 118.2 万平方米， 空置率约 16.9% 。
　　三亚商业办公聚集区
　　写字楼项目较少。 现有写字楼主要分布在迎宾路 CBD、河东商圈及河西商圈三个片区，其中优质写字楼多集中在迎宾路 CBD；河西及河东商圈发展历史较久，但优质写字楼较少， 多为乙级或丙级写字楼 。三亚甲级写字楼数量仍相对有限，2020 年末总存量仅 9.7 万平方米， 空置率为 29.5%，商务氛围尚待培育 。
　　三亚零售市场仍处发展初期，物业类型可分为购物中心、百货、街区商业、配套商业、免税店和奥特莱斯等多种形态。 本地零售市场供应多年较为平稳且数量有限，购物中心的整体级次仍待提高 ，正处于从传统百货主导向购物中心主导的升级迭代阶段。消费者对优质购物中心的未来发展有所期待，百货和配套商业目前仍是居民消费及娱乐的主要活动场所。 三亚共有六个主要商圈 ，多分布于各湾区且布局较为分散，其中解放路商圈、大东海商圈发展历史最久，本地居民为主要消费客群。三亚湾、亚龙湾及海棠湾商圈对游客依赖度较高，以海棠湾商圈定位档次最高。迎宾路商圈则将依托三亚总部经济及中央商务启动区实现快速发展。 目前购物中心存量为 42.4 万平方米，空置率为 15.7%。
　　产业园区
　　海南经济总量较小 ，2020 年全省生产总值约 5,532 亿元，约为广东省的 5%。各县市产业发展具有较大差异。以海口、三亚、儋州三座城市为例：海口第三产业占比高达80%，与国内多个一二线城市比重相近；三亚第三产业占比同样较高，达 72%，但对旅游业依赖程度大于海口；儋州则以农业发展为主，其境内的 洋浦经济开发区（单独统计）则是海南最大的工业制造业基地 。海南于 2015 年确定了 12 个重点产业。2020 年，12 个重点产业产值占全省 GDP比重达 66.1%，同比上升 3.2 个百分点。受新冠疫情影响，旅游、会展业深受冲击，但互联网、医疗健康及文化产业逆势上行，增速甚至超过 2019 年同期。旅游业、现代服务业和高新技术产业为海南自贸港重点发展的三大主导产业。三大主导产业与 12 个重点产业有所重合。2020 年，三大主导产业产值合计占全省 GDP 比重为43%。旅游业在海南已有良好的发展基础，而个税最高税负 15% 的规定，有望吸引更多金融、研发等高收入现代服务业企业进驻。为推进三大主导产业落地， 海南自由贸易港设有 11 个重点园区 ，于 2020 年 6 月挂牌，作为推动海南自贸港建设初期的重要载体。其中海口占 5 个，三亚 2 个。截至 2019 年底， 11 个园区贡献了全省超过 30% 的税收收入 。
　　旅游
　　海南是中国唯一的热带海岛省份，气候温暖，旅游资源丰富，旅游业已成为海南优势产业。2010 至 2019 年，海南旅游收入增速始终保持在 10% 以上，接待游客数量及旅游收入规模逐年增加。其实 GDP 的比重也呈逐年上升趋势，2019 年达 8.5%。2020 年，新冠疫情影响旅游市场，海南旅游业产值同比下滑10.8%，但占 GDP 的比重仍达到 7.3%。海南旅游仍为国内游客主导，近十年来，国内游客占海南游客比重约 96.3%。2018 年， 海南对 59 国人员入境旅游免签，免签入境后可停留 30 天 。此后，国际游客相应出现双位数增长，但对总量贡献依然十分有限。
　　现代服务
　　2020 年， 海南现代服务业产值同比增长 10.9%，占 GDP 比重达 29.1%。海口及三亚是海南第三产业发展最为集中的两座城市，占全省第三产业比重分别达 43% 和 15%。牛津经济研究院预测，海口第三产业产值在未来 15 年将增长两倍，超过 4,000 亿元。开放型的经济制度建设，尤为利好贸易、服务等产业发展。个人所得税优惠也有利于吸引更多人才。中国个人所得税适用累进税制，收入越高则个税税率越高。而海南则 对所有＂在海南自由贸易港工作的高端人才和紧缺人才＂，个人所得税实际税负超过15% 的部分予以免征 。这对于金融、研发等高收入服务业人群，具有极大吸引力。
　　高新技术
　　2020 年底，海南省有效期内高新技术企业达到 838 家，连续三年增长 40%以上。园区是高新技术产业的重要载体。 在 11 个重点园区中，有六个都以高新技术为主导产业方向 。其中， 海口国家高新区是全省唯一的国家级高新技术产业开发区 ，高新技术企业产值占园区产值的七成以上。就细分产业来看，海南 除在海洋及航空领域具有一定优势，整体高新技术产业基础依然偏弱 。在夯实原有产业基础之上，积极融入粤港澳大湾区发展，加强交流与合作，有望引进更多与之契合的新兴产业及技术人才。
　　企业 政策
　　个人 政策