深圳写字楼回暖供应量上升，未来投资热度不减

　　深圳写字楼市场二季度总体向好，净吸纳量已经超过去年同期水平。下半年新项目入市提速，存量迎来高峰，过量供应的大环境下，写字楼租金难以在短期内回升。但是与其他一线城市相比，深圳写字楼存量依旧不高，当下正是吸货好时机。
　　需求源自TMT和金融
　　7月14日，第一太平戴维斯《大湾区甲级写字楼指数》显示，二季度，深圳写字楼净吸纳量环比大幅回升11.7倍，至17.1万平方米，上半年合计净吸纳量已超过去年同期水平。
　　该报告指出，二季度随着经济活动复苏，受此前停工停产影响而滞后的需求开始集中释放，科技园、前海子市场需求表现均传递出积极的信号。需求主要源自于TMT及金融类企业，TMT行业预计继续是需求增长的主要贡献者，尤其是行业中的龙头企业；金融业由于迎来新的大湾区利好政策，有望逐渐衍生新的租赁需求。
　　二季度空置率28.1%
　　尽管二季度需求显着回升，上半年深圳写字楼市场租金指数（反映写字楼租金的变化趋势）及价格指数（反映写字楼销售价格和投资市场的变化趋势）呈下跌趋势。报告显示，以价换量成去化手段首选，租金指数半年环比下跌4.7%，至141.5；深圳因业主对价格修正表现出较高的灵活度和洽谈意愿，价格指数半年度环比下降8.5%至190.8，降幅为大湾区内最高。
　　新冠疫情是租金下行的催化剂，供过于求才是租金下行主因。第一太平戴维斯分析：＂甲级写字楼过量供应现状在深圳、佛山、东莞、珠海均有所体现，因近年内外部经济不确定性持续，需求增长动力有限，导致这些城市供过于求的市场特征突出，租金增长因此备受掣肘。该情况对租金走向的影响较疫情所致更为显着及深远。＂
　　甲级写字楼项目入市步伐回速，增量市场继续扩张。数据显示，二季度深圳市新增供应量共计约43万平方米，全市市场总存量环比上升5.8%，至781.2万平方米。报告分析：尽管部分项目工程进度因疫情而有所延误，但深圳总体市场复工效率甚高，年内仍将迎来供应高峰，预计有约83.4万平方米的新增项目于下半年陆续交付入市，供过于求的现象料将延续。
　　＂深圳新出的写字楼都是在非核心区，核心区已经没有地块来新增。深圳南山区供应较多，其现有存量已可与福田比肩，两者共占市场总存量的85%。＂ 第一太平戴维斯华南区研究部主管谢靖宇表示，过量供应成为市场最大隐忧，二季度深圳全市平均空置率环比上升1.9个百分点，至28.1%，在一线城市中最高。
　　未来投资热度不减
　　深圳中原写字楼部范进佳则表示：＂短期来看，因市场调整及供应量的增加，全市写字楼空置率提升，租金下滑。但是与其他一线城市相比，深圳甲级写字楼的存量仍处于低位，需通过新供应来进行补充（其他一线城市甲级写字楼的存量大概1200-1500万平米）。2024 年后甲级写字楼基本处于低供应或无供应的状态，未来市场租金价格将会趋于稳步上升的趋势，空置率也将会逐步降低。＂
　　易居研究院智库中心研究总监严跃进也认为，深圳的问题不大，市场供应过剩是短期的，宏观经济刺激，深圳市场后续会有较好的表现。
　　说到过量供应对投资的影响，范进佳表示：＂近期过量的写字楼供应，使业主会通过提升其管理及运营能力来增加招租的竞争力，长远看对楼宇稳定租金是个利好。也可以说这几年是吸货的好时机，近几年集中供应，令整个市场租金调整明显，能为政府招商引资提供有利的条件。＂
　　＂深圳迎来经济特区建立40周年，加之大湾区建设的推进，深圳的城市发展预计或获得更充沛的政策支持，将继续支撑投资市场热度不减。＂为改善供过于求的情况，政府政策支持将起主导作用，除政策支持产业发展及引进新增企业外，吸纳和挽留人才，优化配套设施及营造优良的营商环境都值得额外关注。
　　范进佳表示：＂近几年供应过大，政府也看到这个问题，今年年初政府已经出具文件同意商办物业可以改成公寓或酒店进行出租，第一缓解商办市场供应过大的压力问题，第二也缓解住宅租金涨幅过快的现象＂。