卖房子也要交中介费了？有城市开始实施了，啥情况？

　　近日，贝壳找房在重庆、郑州等地调整中介费一事，引发关注。中新经纬（微信号：jwview）核实发现，重庆的链家、德祐、21世纪不动产等贝壳系经纪公司已经将中介费调整为卖方不高于1%、买方不高于2%，并取消买方贷款总额1.5%的服务费。郑州虽然也将中介费调整为3%，但暂未执行。
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　　贝壳系多家经纪公司调整中介费率
　　▲资料图：链家门店
　　有消息称，自今年2月18日起，重庆贝壳服务平台和重庆链家将买卖房屋交易服务费用调整为卖方1%、买方2%，此前是卖方0%、买方2%。
　　重庆链家的一位经纪人向中新经纬证实，春节过后，链家的中介费率已经调整为不高于3%，即卖方不高于1%，买方不高于2%。同时，取消收取买方贷款总额1.5%的服务费，改为收取各2000元的权证代办费与贷款服务费。
　　上述经纪人说：＂本来去年就要实施，但受疫情影响，今年才开始，链家在上海等部分城市已经实行了这种模式。我们已经按照这个费率成交了几套房。＂
　　贝壳找房平台上的德祐与21世纪不动产，也实施了这一规定。重庆德祐的一位经纪人称，从2月18日起，他们已经执行卖方不高于1%、买方不高于2%的费率标准，＂根据我们向业主回访的情况看，大部分人都是可以接受的。＂重庆21世纪不动产的一位经纪人也称，已经执行新的费率标准。
　　除了重庆，此前有报道称，贝壳找房已于2020年底在郑州出台上述规定。据中新经纬了解，虽然新的收费标准已经下发，但暂未执行，仍收取买方2%的代理费。
　　郑州链家某门店的一位经纪人称，3%的价格收费表已经发下来了，但没有实施，仍执行2%的标准，权证代办费与贷款服务费各收取2000元。不过，如果卖方签有其他协议，想在贝壳找房上重点推荐房子的话，会另外收取1%的中介费。
　　郑州德祐的经纪人称，现在还是收取2%的中介费，3%的标准什么时候执行，他们也不清楚。
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　　购房人中介费增加还是减少？
　　针对中介费收取模式的改变，贝壳找房相关人士对中新经纬表示，之前的收费模式比较复杂，规则的改变是为了让中介费更加透明与合理。
　　该人士称，中介费率的变化，是各个城市根据各自实际情况做出的。上述规则只是一个倡议，可以看成一个平台指导价，并非全都执行。该人士强调，贝壳找房对平台上的新经纪品牌没有强制约束力，各品牌自身也有不同发展战略，服务定价一般由各品牌自主决策。
　　在维持买方2%的代理费不变的情况下，取消买方贷款总额1.5%的服务费，转而增加卖方1%的代理费，似乎是减轻了买方的中介费用支出，增加了卖方成本。
　　不过，重庆21世纪不动产的上述经纪人坦言，按照新的费率标准，中介费用整体增加了一些，虽说卖方要承担1%的代理费，但一般情况下，这笔钱还是由买方支付。郑州链家的另一位经纪人称，卖方1%的代理费由谁出还不确定，＂可能是卖方出，也有可能是买方出，如果是卖方出，业主说不定会把这笔钱加在房款上。＂
　　中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示，在国内的房屋交易中，通行的做法是由买方支付所有的中介代理费、税费及其他杂项，卖方只看房屋出售后的净得款项。整体看，贝壳找房此次中介费率调整，买方的中介费用支出有所增加。
　　景晖智库首席经济学家胡景晖表示，贝壳找房将单向收费改变为双向收费，整体点位有所提高，但不同的购房人面临的情况并不一样。以前的收费模式下，按揭贷款的购房人需要支付1.5%的贷款服务费，如今取消了，这类购房人的整体担负变化不是很大。但对于不需要按揭贷款的全款购房者而言，中介费增加较多。
　　对于上述说法，贝壳找房前述人士认为，客户买房时，会看房款、税费、中介费等支出的总和，目前二手房成交周期较长，高于市场价的房子很难成交，而随着市场进入＂买方时代＂，卖方承担部分中介费的情况也会较多。此次调整后，重庆地区整体的中介费用没有上涨，反而有所降低。
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　　优质服务匹配高昂价格？
　　▲资料图：建筑物
　　不管是链家，还是在链家基础上转型而来的贝壳找房，对外一直宣称要为客户提供高品质服务，比如，真房源、不吃差价、服务不成退还全部佣金、资金存管、房屋资质筛查保障等十几项承诺，被外界所熟知。多年经营下来，在行业内形成较好的口碑。
　　而为了提升经纪人整体素质，链家在各地的招聘门槛不断提高，北京、上海两地本科及以上学历的经纪人都超过了50%。今年1月，贝壳找房发布春望计划，2021年将联合各新经纪品牌提供60万经纪人招聘岗位，其中涵盖20万校招经纪人offer。
　　但需要注意的是，服务品质提升的同时，也意味着收费相对较高。胡景晖估计，与头部的其他房地产经纪公司相比，贝壳系的中介费率要高出0.5%左右。
　　另外，贝壳找房近几年的扩张，也导致公司持续处于亏损状态，费率提升成为扭转业绩亏损比较直接的手段。胡景晖对中新经纬说：＂按照国内的会计规则，贝壳找房在2020年上市前一直是亏损，这与其前几年大规模的扩张、营销、平台搭建、技术研发等有关。而为了做大规模，贝壳找房也存在过度投入情况，进一步增加了成本。它不可能长期亏损下去，不得不在提高加盟经纪公司抽佣点位、新房渠道费率及购房人中介费率等方面想办法。＂
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　　单边代理还有多远？
　　贝壳找房相继在郑州、重庆推出买卖双方共同承担中介费率一事，又引发市场对国内房屋中介双边代理模式的讨论。
　　国际上，房产经纪人只受托于买卖一方，是单边代理人，也只为一方负责，并由受托人支付报酬。中国的经纪人则是受托于买卖双方，是双边代理人，既要为卖方争取最高的成交价，又要替买方拿到市场最低价，很难顾全双方利益。
　　胡景晖表示，客观上讲，双边代理模式确实存在一些问题，但想在国内推广单边代理，也有不小的困难。比如在美国，业主出售房屋时一般都会签署独家代理合同，但中国签独家房源代理的就较少。
　　张大伟称，正因为双边代理模式的存在，经纪人的工作很难让双方都满意，而为了达成交易、拿到佣金，可能就要损失其中一方的利益。他说：＂经纪人为了达成交易，可能就会帮助强势的一方，打压弱势一方。在过去20多年，中国的房地产市场多数时候是卖方市场，买方处于弱势地位，这就造成了买方既出了中介费，还对服务不满意。＂