住房市场发展需要降低金融系统性风险

　　党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。
　　2021年3月《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》发布，强调＂十四五＂期间仍要坚持＂房住不炒＂，而且稳地价、稳房价和稳预期的＂三稳＂目标更加明确。房地产业在国民经济以及居民财富配置中占比不断提高，其发展关系到人民对美好生活向往的实现，关系到经济高质量发展，因此房地产市场的平稳健康发展成为政策关注的焦点。目前我国房地产市场已经从增量时代进入存量时代，部分城市面临较大的去库存压力，如何将增量时代积压的库存转化为优质资产，降低金融系统性风险是未来房地产行业发展亟需解决的问题。
　　房地产融资模式的创新以及融资方式的多元化，是未来盘活房地产存量、优化市场结构和实现去库存的供给侧结构性改革目标的关键。作为一种金融创新产品，房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trusts，以下简称为＂REITs＂）通过信托、公司等组织形式向社会公众投资者发行能够流通的收益凭证，以此募集资金投资房地产及相关领域，最终将投资收益按照规定比例分配给投资者，从而将相对集中的房地产投资转化为相对分散的社会投资，有效分散投资风险，同时缓解房地产企业的融资压力，是稳投资、补短板的有效政策工具。
　　我国房地产信托投资基金的发展历程
　　第一个现代意义上的REITs产品于20世纪60年代诞生在美国，在国外已经形成了较为完整的发展体系和框架。与其他国家和地区相比，我国房地产信托投资基金的发展起步较晚。2002年，我国房地产行业开始涉及信托业务。2009至2010年，国务院宣布在北京、上海和天津进行首批房地产信托投资基金试点。2014年我国发行首支类REITs产品＂中信起航专项资产管理计划＂。2020年4月，证监会、国家发改委联合发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，这标志着中国房地产信托投资基金的进一步发展。值得注意的是，由于法律法规、财税体制等制度原因，我国尚未发行标准意义上的REITs产品，目前资本市场上推出的是在国内现有监管法律框架下具有一定相似性的类REITs产品。国内REITs产品主要采取＂私募基金+专项计划＂的组织模式，更多地体现了债的属性，比如设定了明确的产品存续期限、投资者获得固定投资收益等，而国外标准REITs则更多采用信托基金或者公司制的组织形式，呈现出明显的股权特征。2021年5月31日，第一批公募REITs正式开售，为我国基础设施类资产融资提供了新方式，也助推了我国资产证券化进程。
　　受市场环境、产业政策等方面的限制，我国房地产信托投资基金的发行数量有限，且市场规模、渗透深度等都处于比较初级的阶段。截至2019年底，我国共发行类REITs产品68支，发行金额累计1402.81亿元。我国房地产信托投资基金的缓慢发展与当前的市场环境和制度建设有关。首先，缺少专门针对REITs产品进行规范和发展的法律制度安排。虽然我国在2008年已经出台了关于开展房地产信托投资基金试点的若干意见，但至今尚未形成专门的法律法规，在投资范围、存续期限、收益分配等交易设计方面缺乏标准指引，使得REITs产品的设立和运营存在明显的法律风险，制度性成本较高。其次，缺乏相应的税收制度支持。REITs是典型的税收驱动型产品，其发行和流通涉及所得税、增值税、契税等多项税种，税收政策不仅会影响产品运行过程中的经营投资成本，还会影响投资者收益。目前我国没有相应的税收优惠政策，导致REITs的设立和运营均面临较高的税收和交易成本，收益率远低于7%—8%的国际通行水平。最后，受房地产发展阶段的限制，我国住房市场租金回报率较低，租售比不合理，使得REITs收益率低于预期，相应的投融资需求产生的收益仅仅能覆盖REITs交易成本，无法满足投资者的风险偏好，因而在一定程度上限制了市场需求。
　　发展房地产信托投资基金的现实路径
　　现阶段推动REITs发展是我国经济发展的客观需要，应当立足于推动城市建设、促进房地产市场平稳健康发展和实现经济高质量发展，持续完善REITs的顶层设计和制度安排，确保充分发挥其社会资源配置功能，同时又不会推高房地产泡沫。具体而言，应当从法律、税收、产业政策等多方面入手，切实着力推动房地产信托投资基金的发展：
　　第一，建立专门性的法律法规，完善制度环境。完善的法律制度是推动REITs发展的基础和保障，国外政府均颁布了专门的法律法规推动本地REITs发展。结合我国实际，一方面要建立和完善专门性的法律法规，如《产业投资基金法》《房地产信托投资基金条例》等专门性法律法规，在立法上对REITs的整个运行过程进行规范，在有关REITs设立条件、产品投资范围、收益分配、参与者的权责等方面提供统一的、明确的、合理的标准，降低房地产信托基金产品的市场风险，保护相关投资者的核心利益。另一方面，还要完善我国房地产相关法律制度，比如房地产产权界定、登记、抵押等，形成产权明晰的基础资产，为REITs产权登记和产权转移等相关程序提供合法保障。同时，进一步健全有关房地产评估和信用评级的相关制度，为未来推行标准REITs提供坚实的信用基础。
　　第二，制定相关税收优惠政策，建立良性循环的税收机制。为促进房地产信托投资基金的发展，我国应该借鉴国外先进经验，制定相关税收优惠制度，对房地产融资企业在一定程度上减征甚至免征企业所得税，同时对投资者给予税收减免，减轻相关利益主体的税收负担，解决个人投资者的双重所得税问题。此外，应当优化相关税种，调整税收结构，解决房地产信托基金在设立、持有以及终止环节中存在的重复征税问题。可以考虑在房地产信托投资基金设立阶段免征营业税，在持有阶段针对受托人、受益人和委托人适用不同的税种，同时在信托基金退出阶段减免契税以及营业税，降低REITs企业的融资成本，增加投资者的收益。（社会科学报社融媒体＂思想工坊＂出品 全文见社会科学报及官方网站）