在自治路上，别把物业公司说的不得了，难道缺了你红萝卜就办不成宴席？无论你什么物业，也是一群人组合而成，你有专业人才不错，难道社会上的专业人才通通都被你关押在你公司？ 自治就是一群富有责任、使命、正义感强烈的业主坚强的团结在一起，同时分工合作各自监督自己负责的单项物业项目。比如张三负责安保、李四负责维修，王五负责服务中心，并负责队伍的组建和工作的开展。自己不懂没关系，招降纳叛广招人才，每一个单行服务项目招1~2个组长负责并组建队伍。 这里多说一句：你物业公司没法给自治的比支付酬金，因为你最后要追求利润并上交完成任务，而自治没有上交的任务，你上交的任务恒定后你招聘的人工资高了你完不成上交任务你就得走人，而自治可以提高招聘来的人才待遇而没有上交任务压力。 其次，成立对自治的监督小组，一旦发现自治领导成员及班子有违纪违规事情，立即给予纠正，对于不改正的向全体业主告示并提出罢免议题。这个监督小组属于独立的，只对自治班子是否违纪违规进行监督。可以由社区或者街道派人牵头，人员由本小区业主或者发挥小区业主内党员作用由党员参与，可以定期换人。 自治有关知识不懂也没关系，通过政府统一培训和要求，在通过一段时间摸索自治管理，慢慢就会从外行变内行，难道你们说的什么专业人才是生下来就专业吗？ 只要方向和政策对路了，通过一段时间的艰辛和总结，自治路一定会越走越大，越走越强、越走越好！ 只有自治，才最公平、公正、公开！才最实惠于广大业主！ 我一定选择业主自治，肯定不会选其它形式的物业管理。 由于职业的关系，我特别了解物业管理中的猫腻。 我退休前主持了许多小区的开发，从来不搞物业管理，甚至不需要业主缴纳物业管理费。至于打扫卫生和绿化，那是社区的义务，与开发商没有任何关系。至于房屋的维修，理所当然是开发商的义务。 我们开发的房地产，终身维修。只要是我们的责任，不收取任何费用；如果是业主的责任，最多只收取工本费。 如何解决门卫的问题？其实更好办：我们在开发小区之前，一定在大门口建一套一室一厅的住宅。施工的时候，这就是管理人员的办公室。施工结束之后，这就是小区的值班室。如果有人肯为小区无偿看大门，他就可以在值班室中开一个小型超市，赚取利润。 绿化和卫生，还是由社区承担。 小区内民主选举院长和楼长，组成小区管理委员会，归社区管理。 我们这些管理办法已经实施了三十年，至今还没有收物业管理费。由于我们不收物业管理费，房地产销售非常火爆；由于我们不成立物业公司，其它物业管理公司根本无法介入。 大家必须明白：物业管理不是业主的需要，而是物业管理公司的需要。业主家财产被盗，物业肯定不赔偿；既然不赔偿业主的损失，业主为什么要缴纳物业管理费！ 我们这套管理办法已经落后，取而代之的一定是小区业主自治。 什么是业主自治？ 小区内成立业主自治委员会、改物业管理为物业服务、小区内的服务人员必须是小区内的业主和住户、小区内的收入一律属于业主、降低物业服务费‘......... 我选社区托管。 为什么选社区托管呢？因为我们小区就是社区居委会托管的。已经运行了快9年的时间，我觉得一直挺好。 我们这个小区以前也是有物业的，所谓物业基本上就是派几个年纪大的人守一下门。后来，物业擅自提价，每平米从3毛钱提高到4毛钱，居民不同意，物业就走了。 居委会后来又找了一家物业公司，价格依然按照3毛钱收。有些居民交了，大部分居民不同意交，不到一个月物业又跑了。 我交了半年的物业费和一年的停车费，物业跑了，人都找不到。算是白交了。 再后来，就没有物业公司来了。 怎么办呢？垃圾总得有人清扫吧。居委会后来管了起来。每个月每家交5元垃圾费给居委会，再由居委会请人来打扫卫生。 这么多年来，我好像没有感觉不方便的。停电了，有供电局派人来修；停水了，有自来水公司的人来修；下水道堵了，有环卫局派人来处理；路灯坏了，微信上报给居委会，居委会一个电话，马上管路灯的人就来换灯泡了。 每个口都有对接，都有人来管。所以，这么多年来，我自己感觉确实没有什么不方便的。有物业与没物业没有什么区别。 社区托管，社区在每个门栋都挂了牌子，牌子上网格员的分工，电话号码都在上面，有事就打电话。 现在，更先进了，社区建了微信群，网格员把我们都拉了进去，有事在微信里叫一声就行了。 特别是今年，社区的作用更大。疫情发生后，小区封闭，居民出不去，居委会管的事更多了，给居民联系卖菜的，取快递的，需要买药的买药，甚至充水表卡等等。 这只是我们社区的情况，给大家分享一下。 但每个社区可能都不相同，不管采取那种方式，我认为一个最好的办法就是由居民自己决定为好。 凡是当过企业高层管理者的人一定不会谈小区自治，因为，他们太了解人性了。如果，你们小区没有一群有管理经验并乐于奉献的不怕被质疑并德高望重的人，不要谈小区自治。绝对玩死自己以外没有别的可能。首先，你们要工商注册一个法人。一个对公财务账号，道理很简单环卫、电器维修、管道维修、建筑维修、绿化、消防、保安等等需要相应企业提供，你要提供增值税发票。那么财务人员需要具备财务资质的人吧。你们小区有这样闲着的财务人员吗？没有那就要请人或委托会计事务所，水电工要请几个吧？保安雇佣或委托保安公司 ，绿化工人清洁工，这些也可以委托相应公司，谁来居中联系管理？管理者完全无偿？如果，小区没有这样的管理者，聘请职业经理人管理管理小区，他的权限谁来管理？这些问题想清楚了在谈自治吧！ 可以负责的讲，自治除了非常小的小区，而且还要有几个非常有闲的人，还要不贪的人才能把自治做好，大些的小区基本自治都是失败告终，国民热衷于猜疑，背后倒腾，散播流言蜚语，业委会自治部分因资金不足完蛋，部分被猜疑打击辞职留下一个烂摊子。而且业委会自治基本都是舍弃了隐藏服务，隐形服务节省的钱花在表面了，初期很好但时间一长，消防维保缺失报废仅仅这一项恢复上百万，几百万才能修复 一个万科物业，一个业主自治，一个社区代管，你选那个？这个问题很微妙，但不同的人群，不同的消费观就有不同的选择： 一、我工资高、我经济富有并有老人切工作特忙，我百分百选择有万科物业管理的小区。理由是企业正规，管理规范，服务周到，智能化高，生态环境好，是我想象中的住房象酒店，小区象公园，门口像公安的形象，虽物业费高，但住着舒心、安心、放心。 二、我工资不高，财富不多，既不想让物业公司乱收费的揩油，也不想享受那不规范的管理服务，也不想业主自治的低档消费，我会选择社区代管，虽然服务低了点，但至少放心，不会再受物业公司乱收费之苦和部分业主在小区瞎折腾之难。 三、我是退休工人，无业者，我是进城打工的，俺收入低，不富裕，自主能力强，我会选择业主自治的小区。不但自持其力，相互关照，各尽其责，各显其能，物业费又低，自管自服，何乐而不为？ 以上分析，供网友参考吧，不对之处，欢迎私信交流，满意点赞啊。 经过这次疫情，肯定选物业公司，我家就是业主自治，关键时刻，家委会，院委会人都见不到一个，一个社区工作人员不到10人，也没空来管你。到现在疫情这么多天了，就社区整了个废弃口罩垃圾桶，登记了个住户信息就没了。外人随便进，随便出。如果有物业公司管理，物业比住户还要紧张，自然会负责任去管控。自治就是收钱在，有事就没人管。 三个挨着的小区，一个万科物业；一个业主自治小区；一个社区托的管物业，你选那个物业小区？看到这个问题，我脑子里浮现出这样的一个场景:一个高尚小区，有钱人住的地方；一个是工薪阶层和普通老百姓居住的小区；一个是平民窟，社会低下阶层穷人聚居的场所，这也许就是若干年后真实的写照。 说心里话，有能力居住在万科物业管理的小区里，谁愿意去居住在由业主亲自动手管理的小区；有能力居住在自已亲手管理的小区里，谁又愿意去居住在一个连业主自己都没经济能力管理的小区里。 在我居住的城市里万科物业管理的小区，管理费最少也要四至五元每平方米。小区里鸟语花香，树木成荫、优美、整洁、干净犹如仙境一般，高大英俊的秩序管理员让你有了安全的感觉；贴心的管家，和蔼可亲的笑容，让你忘记了一天工作的烦恼。这样的物业小区谁不愿意入住，没有一定的经济条件你可是想都别想。 如果你居住的小区业主们都有经济能力聘请一个专业的物业管理企业进行专业的管理，你愿意利用自己宝贵的业余时间去处理那些纷繁复杂的小区管理事务吗？较低的管理费请不到好的物业管理企业，请一个不规范的物业管理企业，还不如业主自我管理。说心里话，业主自我管理就是一种无奈的选择。 一个由社区托管物业的小区，给我们透露的信息是:1.这个小区是没有物业管理企业愿意去接管的小区；2.居住在这个小区的业主没有经济能力也不愿意去管理这个小区；3.社区在无可奈何的情况下，只能免费为这个小区提供最基本的服务。居住在这样小区的业主，难道他们还有别的选择吗？ 一个万科管理的物业小区；一个业主自我管理的小区；一个由居委会托管物业的小区。业主们事实上是没有选择的，你的经济实力，你的社会地位就注定了你居住在哪个小区里，这就是社会现实。 以上是我对这个问题的看法，喜欢的关注、点赞、转发，在我的个人主页上能够看到更多有关物业管理的文章。 那个都不选，哪个都不能要。因为物业公司本身就是九十年代以来出现的李嘉诚创造出来的怪胎。实行物业市场经济竞争聘用机制才是正确的方向，由业主们投票表决聘用社会物业工作人员或企业进行定期合同化登记维护小区物业，实行报价到服务质量、态度全方位全过程的竞争机制进行筛选，按合同约定和服务质量完成情况进行监督付费方式管理。不能让物业公司进驻小区形成霸占式的物业公司式服务，保安人员从正规的安保公司进行聘用，也实行可流动式的选择管理。其它需要也如此选择，就可以实现由业主们做主的物业服务，避免流氓无赖式的物业公司管理。 专业的人做专业的事，最佳选择方案是万科物业酬金制！ 先说说为什么后两种：自治 首先自治是最可怕的，社区的管理不是简单的扫扫地、除除草而已，它需要一定专业知识有很多社区的供水、供电设备、消防电梯设备等都是需要专业维护，另外自治怎么治？几个人还是一群人？怎么来？管的好不好不说，钱说不定又进了几个人的钱包，有的业委会就是这种人～ 其次，社区托管：现在的政府机构已经够臃肿的了，社区那里来那么多人员管理这个破事，一个社区500户左右的所有人服务人员加起来将近15到20人。而且还需要懂各方面的知识，街道能做到吗？难！再说社区托管就不会产生腐败不作为问题了吗？我觉得不现实。 最佳解决方案就是专业的人做专业的事，万科物业一直是高品质服务著称，但是收费也相对较贵！一分钱一分服务。其次，如果想约束物业的权利社区收费及支出公开透明最好的方式就是酬金制，而不是全委托。酬金制现在是行业比较流行的服务方式，物业公司拿固定酬金保障了物业不会亏损，其次，所有的收益都会进社区账户，所有的费用支出都需要业委会同意及公示。现在这个环节不完善的是很多业委会以权谋私，没有真正为大家做事，所以选业委会成员很重要，而且应该做到全体业主监督业委会，业委会监督物业公司，这样权利相互约束最终才能保障广大业主的权利。以上是专业解答希望可以帮到大家～ 需要了解物业行业的潜规则，怎么维护自身权益，或者需要接触大的专业物业公司可以关注和咨询我哟^_^