2022年万亿GDP城市整体房价收入比下降，长沙泉州等地购房

　　21世纪经济报道记者李莎实习生万鹏北京报道衡量一个城市的房价水平有很多标准，房价收入比是其中的重要指标。近期各大城市陆续公布2022年居民收入情况，为考察城市最新的房价收入比提供了可行性。
　　我国城市众多，重点城市的房地产市场代表性更强、居民购房压力相对大。因此，21世纪经济报道将视线进一步聚焦到上海、北京、杭州、广州、南京、天津、福州、宁波、重庆、西安、南通、合肥、郑州、成都、武汉、苏州、青岛、无锡、济南、泉州、长沙、深圳、佛山和东莞这24个万亿GDP城市（截止到发稿，深圳、佛山和东莞尚未发布2022年城镇居民收入数据，主要统计其他21个城市）。
　　21世纪经济报道尝试通过对比万亿GDP城市的2022年和2021年的收入、房价和房价收入比数据，并结合其他公开信息和专家观点，来分析城市房地产市场变化和居民购房压力情况，并展望2023年收入、房价和房价收入比走势。
　　需要注意的是，房价收入比一般是住房价格与城市居民家庭年收入之比，因而我们采用的计算公式是房价收入比全年房屋均价城镇居民家庭住房建筑面积城镇居民人均可支配收入户均人口。（其中城镇居民人均可支配收入数据来自各地统计局和政府工作报告，户均人口来自各地七普数据，全年房屋均价为中指数据月度房价均值，为方便计算，将城镇居民家庭住房建筑面积统一设置为100平方米。）
　　从目前的数据可以看到，2022年多个重点城市的房价收入比有所下降（即户均收入买房需要花费的年限在降低）。有受访专家指出，一方面2022年房地产市场整体低位运行，房价相对稳定，未出现前些年的大涨情况；另一方面同期城镇居民收入改善，购房能力有所提升。
　　城市间房价收入比分化明显
　　收入是衡量居民房屋购买力的重要指标。据国家统计局数据，2022年全国居民人均可支配收入36883元，比上年名义增长5。0，扣除价格因素实际增长2。9，与经济增长基本同步。城镇居民人均可支配收入49283元，比上年名义增长3。9，扣除价格因素实际增长1。9。
　　从各地已公布的数据看，除了重庆、西安和郑州外，2022年其他万亿GDP城市城镇居民人均可支配收入都高于全国城镇居民人均收入水平，上海、北京、杭州、广州、南京、宁波、苏州和无锡城镇居民人均可支配收入都在7万元以上。
　　各地城镇居民人均可支配收入名义增速在1。95。7之间，其中南京、福州、重庆、南通、合肥、成都、武汉、无锡、泉州和长沙这10个城市的城镇居民人均可支配收入增速高于全国城镇居民收入增速，武汉、合肥和福州为城镇居民收入增长最快的三个城市，增速分别为5。7、5。6和5。1。
　　光大银行金融市场部宏观研究员周茂华向21世纪经济报道记者表示，从历史经验看，国内人均可支配收入与经济增长相匹配，2022年国内经济遭遇内外多重因素影响有所波动，但国内有效统筹疫情防控与经济恢复，及时出台一揽子有针对性的纾困和稳增长政策，经济整体保持增长，为居民收入增长提供保障。
　　周茂华表示，近年来，我国收入最高的三个行业分别是软件和信息技术服务业、金融业、科学研究和技术服务业，这些行业多集中在重点城市，因而万亿GDP城市的城镇居民收入相对高。但受复杂内外环境与各城市产业结构差异影响，各城市经济增长和居民收入增长出现分化。武汉、合肥、福州等城市城镇居民收入增速高，与城市经济增速相对高、高收入行业相对集中等因素相关。
　　房价高低直接影响居民购房能力，从简单平均后的年度房屋均价来看，2022年万亿GDP城市房价普遍高于2021年，但中指研究院指数事业部研究副总监徐跃进提醒，年度房屋均价难以体现月度房价变化，并不意味着2022年万亿GDP城市的房地产市场行情好于2021年。实际上，2021年房价先低后高，2022年房价走势正好相反。相比2021年，2022年商品房销售面积和销售额明显下滑，市场整体低位运行。
　　受人口流向、产业分布、收入水平、政策措施等多种因素影响，万亿GDP城市的房价差异大，泉州和长沙房价低于1万元平方米，上海和北京的房屋均价则在4万元平方米以上。
　　与之类似，万亿GDP城市的房价收入比也呈现出明显的分化特征，除了杭州等个别城市外，一线城市的房价收入比整体高于二线城市，这也意味着一线城市高收入与高房价并存。
　　在已公布收入数据的万亿GDP城市中，上海的房价收入比最高，为26。3，北京仅次于上海，为22。9。此外，杭州、广州、南京、天津、福州、宁波、重庆、西安、南通等地的房价收入比均在10以上，长沙房价收入比最低，仅为5。5，购房压力相对小。
　　房价收入比有望继续回落
　　纵向来看，尽管大部分万亿GDP城市2022年房价和居民收入均有一定程度上涨，但除了西安之外，其余20个城市的房价收入比都有所下降，其中上海、福州和武汉均下降0。5，是比值下降最多的三个城市；北京、南京和合肥下降0。4。
　　对此，周茂华认为，一方面2022年房地产市场整体低位运行，房价相对稳定，未出现前些年的大涨情况；另一方面同期城镇居民收入改善，购房能力有所提升。除此之外，部分城市出现房价增速滞后于城镇居民收入增速的情况。多种因素都可能会带来城市房价收入比的下降。
　　以上海为例，2022年上海房地产走势一波三折，呈现W形。上海房协指出，2022年上海新房市场量增价稳，二手房市场量跌价平。2022年，上海城镇居民人均可支配收入增加1605元，增长1。9，高于房价涨幅，带动房价收入比下降。
　　上海房协预计，今年上海新房市场将呈现量价齐稳趋势，二手房市场将呈现量升价稳特征。而据上海市政府工作报告，今年上海GDP增长目标为5。5以上，居民人均可支配收入增长目标与经济增长基本同步。照此预估，今年上海房价收入比或继续降低。
　　放眼全国，1月70个大中城市中房价环比上涨的城市数量增加，新房和二手房价格环比上涨城市较上月分别增加21个和6个，一线城市新房、二手房价格双双上涨，二三线城市房价环比下降的趋势也有所放缓。
　　一线城市楼市具有风向标意义，近期一线城市市场已有所回暖，如开年以来上海多个新房项目开盘当日即售罄，有项目认购率达400。再如北京和深圳的二手房市场，当地官方数据显示，1月北京二手房网签8308套，深圳二手房成交1740套，而据Wind的数据，这两个城市2月前22天网签和成交量分别达10828套和1893套，预计整月增幅明显。
　　徐跃进向21世纪经济报道记者表示，目前房地产市场出现了一些恢复的迹象，部分热点城市交易回暖。若热点城市回暖趋势延续，市场情绪进一步回升，部分城市有望出现小阳春行情，进而带动整体市场企稳恢复。
　　徐跃进认为，随着一二线城市成交占比的提升，以及前期品质较高地块的逐步入市，预计今年房价整体将保持平稳的态势。与此同时，随着社会经济的逐步复苏，城镇居民收入有望进一步增长，房价收入比预计会进一步下降。
　　与之类似，诸葛找房数据研究中心也认为，今年居民收入水平与房价涨幅有望拉开差距，2023年全国房价收入比大概率继续维持回落态势，且降幅或加大，居民购房压力也将进一步缓解。
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