春节后各地房地产利好政策出台近60次，分化成为市场关键词

　　21世纪经济报道记者 李莎 北京报道房地产政策利好持续推出。2月20日，江苏扬州和常州发布出台房地产支持政策的消息，其中扬州文件已正式出台，涉及取消限购、新购买改善性住房的原有住房不再限售、首套房贷利率降至3.8%、开展房贷＂商转公＂、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等内容，政策力度较大。
　　包括这两个城市在内，据诸葛找房数据研究中心不完全统计发现，今年1月至今，已有70个以上的省市或省市下属区县出台房地产政策90余次，其中春节假期之后各地出台政策近60次，内容涉及调整限购或限售、降低首付比例、降低房贷利率、提高贷款额度、发放购房补贴或进行税费减免优惠、支持人才和多孩家庭等群体购房、推进＂保交楼＂、支持房企合理融资等。
　　去年中央经济工作会议提出今年经济工作的五项重点任务，其中一项是有效防范化解重大经济金融风险，在防风险的具体部署中大部分内容都与房地产相关，释放了明确的稳市场、稳行业信号。今年多部门发声支持房地产市场，各地政府工作报告和新春＂一号文件＂中也频频涉及房地产需求端、供应端、住房保障等支持政策。
　　在系列政策出台、本轮疫情进入尾声、经济持续恢复等背景下，近期部分重点城市市场有所恢复。但从目前的情况看，市场边际好转仍呈点状，高能级城市市场复苏，但整体房地产市场，尤其是三四线市场仍然疲软。
　　如何看待近期房地产市场回暖情况？政策力度和效果如何？今年楼市表现是否会好于去年？业内人士对此的看法还存在差异。但随着经济回稳向好，政策支持工具加速推进，后半年房地产市场表现或将好于去年同期。
　　支持政策持续推出
　　2022年我国房地产市场运行整体偏弱，处于调整态势。据国家统计局数据，与上年相比，2022年全年商品住宅销售面积和销售额分别下降26.8%和28.3%，成交走弱，新房和二手房价格指数也明显下滑。
　　为稳定房地产市场，去年多次重要会议、文件都进行了相关部署，＂房住不炒＂、＂保交楼＂等仍是调控关键词。去年中央经济工作会议将房地产放在防风险和促消费任务下进行部署，与以往的调控思路有所不同。财信证券认为，总体来看，我国房地产调控政策实质上已经进入宽松阶段。
　　房地产财政和金融支持力度也在加大，包括在企业端信贷、债券、股权＂三支箭＂支持房企融资，在消费端提供换房个税退税优惠等等，持续加大房地产托底力度。5年期以上LPR下调对于降低居民购房成本也有裨益。今年1月监管部门密集发声，助力房地产供给侧风险出清，促进行业运行回归稳定。
　　各地延续中央政策思路，在地方政府工作报告和＂一号文件＂中对房地产展开部署。中指研究院梳理发现，防范化解房地产风险、支持住房消费成为多省市政府工作报告部署房地产工作的主要方向，并提出要在需求端、企业端、保交楼、住房保障等方面给予政策支持。
　　如今年浙江省政府工作报告在促消费条目下对房地产进行部署，提出要促进房地产市场平稳健康发展，坚持＂房住不炒＂，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题；扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作。
　　再如辽宁新春＂一号文件＂在推动消费复苏回暖条目下部署房地产工作，提出鼓励合理住房消费。鼓励二手房交易与新房销售享受同等补贴支持政策。落实非住宅类商品房去库存支持政策，对购买非住宅商品房实际用于居住用途且为首套刚需的，水电气暖等收费价格参照住宅标准执行。对抵押银行的二手房，在交易时可以＂带押过户＂，不用提前还贷即可办理过户。
　　2月以来，多个省市或省市下属区县出台具体的房地产调控政策，内容主要围绕降低购房门槛、减少购房成本等展开。
　　降低购房门槛包括调整限购、限售等限制性措施，增加多孩家庭等特定群体购房名额等等，相关城市包括扬州、常州、沈阳、惠州、武汉等。如2月5日，武汉发文明确，在武汉市限购区购房的家庭可新增一个购房资格，在非限购区拥有的住房不计入家庭购房资格认定套数，非本市户籍家庭在限购区购买首套房的可实行购房资格＂承诺办、容缺办＂等。为促进销售，部分城市银行也有＂连心贷＂、＂接力贷＂等消息传出。
　　减少购房成本包括调整房贷利率、降低首付比例、提高公积金贷款额度、发放购房补贴或减免交易税费、推行＂带押过户＂、支持公积金付首付等。推出相关政策的城市很多，包括沈阳、吉林、周口、乌兰察布、无锡、赣州、海口、济南、太原、临沂、东营、威海、哈尔滨等等。如2月7日哈尔滨发布文件鼓励住房消费，明确要通过发放购房补贴等方式促进房地产消费，推行＂带押过户＂模式，活跃二手房交易市场。
　　降低房贷利率是减少购房成本的重要方式，贝壳研究院监测发现，2月百城首套主流利率创2019年以来新低，103个重点城市中共23个城市下调了首套房贷款利率。符合首套利率动态调整的38城市中，石家庄、哈尔滨、长春、福州等17个城市首套房贷利率回调至4%以内。
　　部分城市楼市恢复
　　伴随着各地系列支持政策持续推出、信贷环境宽松，近期房地产交易有所复苏。据国家统计局数据，1月房价上涨城市数量增加，一线城市房价环比转涨，二三线城市环比降势趋缓。
　　将视线转向成交，2月20日，东吴证券监测发现，上周统计的60城新房成交面积347.63万平方米，环比增加15.9%，同比减少10.1%；2月1-17日累计成交774.2万平方米，同比增加36.8%。
　　聚焦二手房市场，贝壳研究院观察到，2月上半月（1日-15日）贝壳50城二手房日均成交量较1月上半月增长超过70%。近期买房人观望情绪减弱，从过去的多次看房、看很多套房、只看不买，到当前看较少房源就能成交。该机构认为当前二手房市场修复具有可持续性，预计2-3月会形成年内第一个二手房量升价稳的节点。
　　诸葛找房数据研究中心高级分析师关荣雪向21世纪经济报道记者表示，当前楼市传递出一定暖意，多城成交呈现回升态势，这既得益于政策利好的加持，也与市场环境好转有一定关系。随着本轮疫情进入尾声，前期积压的购房需求也逐步释放，政策效应发挥了一定的帮助作用，但效果仍有一定上升空间。
　　除此之外，中指研究院市场研究总监陈文静向21世纪经济报道记者表示，楼市经过一年多的持续调整，热点城市需求自发恢复意愿加强，这也是部分城市市场活跃度提升的原因之一。
　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，相比去年四季度，春节后楼市确实有所反弹。但言及＂回暖＂或者趋势性反弹，还待观察。近期各地还在大尺度推出房地产支持政策，房贷利率还在继续走低，说明市场还很疲弱。
　　整体来看，东吴证券分析称，近期房地产市场表现出＂点状复苏、边际好转、二手房优于新房＂的特点。＂分化＂成为当前市场关键词，不同城市以及同一城市的不同区域分化明显。
　　在关荣雪看来，由于目前市场回升根基暂且不太稳固，仍有城市需要政策的继续支持。着眼未来一段时间，其认为政策端将会围绕释放住房消费潜力持续发力，市场成交端大致呈现＂前低后高＂态势，全年成交规模或将与去年持平。
　　国泰君安证券近日撰文分析称，较弱的市场气氛可能会持续更长时间，但房地产市场在一线城市较早回暖，将坚定市场对今年楼市总体复苏的信心。其认为房地产行业总体向好，未来几个月有望看到更多基本面改善的迹象，真正的复苏转折可能在今年下半年出现。
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