去年近九成购物中心客流下降,业内看好2023复苏行情
2022年,商业地产市场经历了艰难一年。购物中心客流下降、商业地产整体经营难度增加......从业者的心态也在发生多重转变。
为把握行业发展趋势,全联房地产商会商业地产工作委员会与商业地产智库RET睿意德于2022年底至2023年初,面向230名行业高管展开问卷调查,并于近日发布"2022/2023年全国商业地产行业观察与信心指数"相关报告(下称"报告")。
2022年商业地产到底有多艰难?报告显示,有57.88%的购物中心和商业品牌经理人表示,2022年客流较上一年明显下降,28.20%的受访者称略有下降,8.68%的受访者称基本持平,认为2022年客流有所增长的仅占5.24%。
销售额方面,近50%的购物中心和商业品牌经理人表示,2022年线下门店销售额较上一年明显下降,26.44%的受访者认为线下销售额略有下降,整体销售额下降占比超过70%,认为线上销售额下降的购物中心和商业品牌经理人不足40%。
疫情管控、消费意愿减弱、购买力下降,是影响客流和销售额的三个主要因素,其中94.41%的受访者认为疫情管控是影响销售额的首要因素,98.3%的受访者认为疫情管控影响客流。
去年,北京、上海是购物中心和商业品牌经理人心目中,受疫情影响较大的两个城市。上海二季度受影响较明显,北京则在年中以及年末受到相关管控的连续影响。
多重影响因素下,不少购物中心面临经营困难的窘境。报告显示,44.33%的购物中心和商业品牌经理人表示,2022年项目新开目标没有完成;63.39%的商业地产经理人表示,2022年同行业经营困难甚至濒临倒闭的情况明显增加,仅5.2%表示同行经营状况基本正常。
不过,经历艰难一年后,商业地产市场在2023年将迎来关键转折点。
2022年末,"新十条"、"乙类乙管"等多项优化政策文件陆续发布,新冠疫情防控政策发生根本性转变,一些最先进入疫情高峰的城市已经基本上平稳渡过,各大商场和餐饮消费场所客流也大幅回升,消费市场人流回升,商业复苏新阶段正式开启。
报告显示,2023年全国商业地产经理人信心指数为59.92,相对于去年50.78的信心指数增加了9.14,消费信心指数、宏观信心指数、运营信心指数均有所提升。
展望未来,疫情对商业地产的影响也有望渐渐消退。报告显示,商业地产经理人中有47.59%预计,2023年疫情对线下商业客流的影响会小于2022年;58.4%的商业地产经理人认为,2023年营商环境会有改善,认为营商环境会明显改善的占比9.51%。
与此同时,33.61%的购物中心经理人认为,2023年商业项目的空置率将略有下降;50.21%的购物中心和商业品牌经理人预计,2023年营业额会明显增长;51.79%的商业品牌经理人预计,2023年门店利润水平将小幅上涨。
中指研究院也表示,2022年12月下旬以来,部分城市的消费市场已出现回暖信号,实体商业客流量有所回升,2023年疫情影响减弱后,居民消费意愿或将有所提升,消费市场或将稳步复苏。
从供给端来看,2022年,部分城市出台了国际消费中心城市培育、商圈改造提升、活化历史文化街区、促进元宇宙发展等多方面政策,推动实体商业提质升级,为商铺租赁市场带来更多优质供给。在多重利好因素促进下,重点城市商铺租赁市场有望逐步企稳恢复。
在商业地产投资方面,仲量联行日前发布的报告显示,2022年第四季度,无论是亚太市场还是中国市场,商业地产投资活动都明显回升,分别录得12%和125%的环比增长。报告预计,2023年下半年亚太区商业地产投资活动将快速复苏。
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