跳出搞旅游，如何定义特色小镇？

　　中国并不缺特色小镇，缺的是如何从特色小镇就是搞旅游中跳出来的思维。即使建再多的特色小镇，如果仅以发展旅游业为目标，对国民经济的贡献也很有限。
　　实际上，各地的资源禀赋不一样，特色小镇也应该是千镇千面、别具一格的，不同的是对所有的特色小镇都有同一个要求产业支撑必须强。问题是，特色小镇的产业发展逻辑应该是什么样的？
　　特色小镇是世界主要发达国家产业竞争力的一种重要载体，也应该成为中国新时期产业升级的主要载体之一。
　　有些人不太认可这个结论，认为把特色小镇的定位抬得太高。因为一想到特色小镇，大部分人立刻联想到的是欧陆风情或者江南水乡。
　　但特色景观只是特色小镇特的一个方面，而且是次要方面，真正重要的还是产业。
　　发达国家很多具有国际竞争力的产业，就是聚集在小镇而不是中心城市。
　　比如美国，它最有竞争力的产业主要是两个：一是金融，二是高科技。
　　金融方面，有格林尼治的对冲基金小镇，一个镇上就聚集了五百多家对冲基金，对冲基金规模占全美国约三分之一；有加州的门罗帕克小镇，这个镇是美国风险投资基金聚集地，纳斯达克一半以上的高科技公司都是由此镇的风险投资基金投资的。
　　高科技方面，美国的硅谷，其实就是一连串小镇聚集而成的。斯坦福大学附近的帕罗奥图，除去大学校区也就几个平方公里，是硅谷的孵化中心；苹果公司所在的库比蒂诺人口五万多；英特尔总部所在的山景城人口也就七万多。
　　在欧洲，英国的剑桥大学就在剑桥镇，距离伦敦80公里，人口不到十万。我骑车十五分钟即可横穿主镇区，这里是英国教育和科技创新中心。
　　英国目前最先进的产业是它的航空发动机制造，世界著名的航空发动机公司罗伊斯罗尔斯总部就在距离德比市中心大约四公里的Sinfin小镇上。而德比市也不过是一个总人口二十来万的小城，距离伦敦180公里。
　　Sinfin小镇（见下图）中间是办公区与核心工厂，周边是绿地和低密度住宅区。这地方看起来很普通，却能生产出我们举国之力研发数十年都不及的高端航空发动机。
　　德国的汽车制造业领先全球，著名的高端汽车品牌奥迪的全球总部和欧洲工厂都集中在一个叫英戈尔斯塔特的小镇，距离慕尼黑60公里，这个小镇也因此被叫做奥迪之城。该地区总人口也不过十二万，其中奥迪总部所在的英戈尔斯塔特的传统镇区（见下图）人口则只有两三万人。
　　目前来看，中国的高级人才和高端产业主要都集中在大中城市，鲜有集中到小镇的。但这种情况一定会很快改变。
　　发达国家的实践表明，高端产业并不一定要集中在大城市，高端产业发展所需的人才，也并不是全都喜欢居住在大城市。
　　人才对居住环境的需求是多元化的。他们有的喜欢居住在繁华的大都市，有的则喜欢安逸宁静、风光宜人同时生活也足够便利的小镇。这是经济水平和城镇化发展到一定程度之后的必然结果。
　　以前高端产业和高级人才都往中心城市聚集，是因为小城镇交通条件和服务配套不够好。
　　经过几十年发展，小城镇的生活设施和交通便利程度有了极大改善，特别是网络通讯和购物体系的完善，使得居住在小城镇完全可以享受到跟大城市差不多的生活便利性。
　　而中心城市经过集聚发展，房价昂贵、交通拥堵、空气污染等大城市病日渐突出，原本优越的公共品质量大打折扣。
　　小城镇的生活确实还有一些劣势，诸如参加一些大型活动诸如演唱会、学术研讨等不如中心城市方便等等。
　　但它的优势同样显而易见，包括房价便宜、环境舒适、空气宜人等。
　　这个优劣势的偏好是因人而异的，值得权衡选择，不像以前那样如果不住在中心城市就很难谋求自身的发展，没得选。
　　总之，高端产业在大中城市和特色小镇共同发展，是一个成熟大国的必然选择。这种城镇化与产业的多元结合方式，既为经济的发展提供了多种模式，也为人的发展提供了更多个性化的选择方案。
　　随着中国城镇化水平和人均收入水平的提高，特色小镇一定会成为高端产业发展、高级人才聚集的一个重要空间载体，与大中城市形成协作互补的产业链关系，这里蕴含着巨大的发展空间和投资机会。
　　在当前特色小镇的研究热潮之下，有一些研究者总结了诸如欧洲十大特色小镇之类的材料，选择的都是以历史文化、自然风光或者葡萄酒庄等农副食品加工为特色的旅游小镇。
　　这样的小镇其实中国已经有很多了，再多建一百个、两百个，对国民经济的发展也不会有提高。
　　但是，如果我们搞出来一百个类似于英国的剑桥、Sinfin、美国的帕罗奥图、门罗帕克、德国的英戈尔斯塔特这样的特色小镇，那中国的经济竞争力和产业结构，就一定会有一个巨大的飞跃。
　　所以，特色小镇建设的主流方向，不应该是旅游小镇，而是产业小镇，而且是高端产业小镇，在高等教育、科研、金融、智能制造、生物医药、新能源、新材料等方面都要有所布局。
　　2016年7月，住建部、发改委、财政部联合发布《关于开展特色小镇培育工作的通知》。提出到2020年，培育1000个左右特色小镇。紧接着，又出台一系列政策，开始进行特色小镇的推选、评定。
　　于是，特色小镇开发的热情瞬间被点燃，各地争先恐后制定自己的小镇清单。据不完全统计，全国计划建设的特色小镇总量已经多达五六千个。
　　而其中最兴奋的，当然是众多房地产开发商。华夏幸福、恒大、碧桂园、绿地、万科、绿城等知名房企，已经公布了参与特色小镇建设的计划。以此名义，房地产行业新一轮的跑马圈地已经开始。
　　以至于，住建部、发改委今年7月份再发通知强调，严禁房企借特色小镇大搞房产开发，特殊小镇建设不盲目盖高楼、不盲目拆老街区、不盲目搬袭外来文化。
　　可是，绝大多数房企的底层逻辑都是把卖房当作首要任务，鲜有能在运营上做到位的。而特色小镇不是郊区大盘，不是旅游地产，也不是产业园。如果开发商仍然以传统地产开发的思维去操作，那么恐怕大部分特色小镇的建设都会走偏。
　　当然，开发商主导建设的特色小镇，也有比较成功的案例，比如阿那亚、聚龙小镇、良渚文化村和蓝湾小镇等。
　　不过实际上，这些神盘尽管已经初具特色小镇的雏形，但本质上仍然是地产项目，在产业导入与融合方面仍欠些火候，开发商最终还是要靠卖房赚钱。
　　前不久，海坨山谷收获一个重磅利好，河北省省政府钦点，项目一期为省重点项目，二期为特色小镇。究竟什么样的小镇，才能算真正的特色小镇，我们又该如何审视其特色？或许，我们可绝大多数普通人也许并没听过奥伦达，大部分数业内人士对它的实际上，如果通过奥伦达部落旗下的原乡美利坚、心身健康（医学）博物馆、海坨山谷项目，了解了奥伦达的小镇建设思维，会发现奥伦达已经实现了新的商业迭代。下阶段，他们将紧紧抓住特色小镇风口，实现全面转型，并开启全国化之路。
　　更重要的是，奥伦达的底层逻辑已经发生明显改变：
　　它不再是一家房地产开发商，已经转型成为一个会员制健康与幸福系统运营商。
　　它不再主要依靠卖房赚钱，转而开创出一个全新的商业模式。
　　它在全国复制的10个小镇并不是传统意义上的旅游地产，而是休闲度假健康产业综合体。
　　在传统的房地产开发模式中，产业是住宅的配套；而在奥伦达，住宅是产业的配套。
　　要理解奥伦达的转型，就要先了解它的历史。
　　2004年，一家名为居易国际的河南开发商，在京北怀来一个非常偏僻的地方拿了几千亩土地。当时，没人看好这个项目，甚至连开发商自己都不清楚要做什么。好在居易的老板刘向阳是一个很有情怀的人，他就想做个有温度的旅游度假项目。
　　项目定位也是多次反复，最后终于确定要按照美国西部的风格来做一个社区。于是，原乡美利坚诞生了。
　　不过，这毕竟是一个旅游地产项目，而且距离北京城区实在太远。如何才能引来客户，卖出房子，并且吸引人们在此聚居呢？
　　除了在建筑细节上极力还原北美风格，并打造了教堂、商街等一系列极具标志性的建筑符号外，原乡美利坚还开启了会员制的聚落概念。这，也就是现在流行的所谓社群。
　　开发商首次设置了T。O（亲善大使）一职，专门带领客户搞各种各样的社区活动。运营了上百个梦想聚落：跑马群、户外群、话剧群、双爬群、骑行群、萌宠群、油画群、摄影群、救援群、足球群并创建了春季运动会、红酒马拉松、牛仔嘉年华、土豆节、欢乐冰雪季等众多专属节日。
　　多年间，原乡美利坚一直坚持以无形服务体系运营会员圈子生态，以有形服务体系支持圈子生态落地。也正因如此，原乡美利坚才是中国地产社群运营真正的开山鼻祖。
　　一步步，买房人从客户变成了邻里、亲人、粉丝，大家对于社区的认同感越来越高。与此同时，卖房反倒成了原乡最不用担心的事情。项目常年老带新比例高达90，有人甚至就是为了能加入部落而买房。到最后，不只是房产，连会员制度假卡也能很快被一售而空。
　　正是因为这些年从量变到质变的积累，一大批忠诚粉丝的追随，才为奥伦达现在由开发商向运营商的成功转型创造了可能。
　　2011年，奥伦达部落品牌正式提出，确定了整个幸福系统运营商的理论基础，并开始尝试除卖房之外的全新商业模式。除了会员制度假卡的销售外，奥伦达还创造性地设计出同创模式资本同创、运营同创、文化同创。通过一系列的制度设计，奥伦达部落业主会员从乡民变成股东、合伙人。
　　未来，随着奥伦达部落会员全球行权的打通，你能吃到来自10个小镇的家族农庄里摘的有机蔬果；能品尝到业主家族牧场里新鲜的高原牛肉、有机牛奶；家族果园里摘的葡萄、荔枝；同时每个小镇的业主和会员同创的产品将成为你家里的装饰品
　　利用大家的集体信任感形成独特的商业模式，进而摆脱了传统地产开发中必须要依靠售房来维持现金流、收回投资的禁锢。
　　今年4月，奥伦达部落心身健康（医学）博物馆正式落成。这个引入了加拿大海文学院、德国MTT、生机饮食、中医国学等内容的综合服务机构的投入使用，也标志着整个奥伦达部落升级为会员制健康与幸福系统运营商。
　　目前，奥伦达的主营业务方向，包括文化产业、健康养生、冰雪运动、有机农业和葡萄酒文化。
　　请注意，其中并不包含房地产开发。
　　再说回奥伦达部落的特色小镇海坨山谷。
　　海坨山谷，位于河北张家口赤城县，是一个海拔13001500总占地40平方公里、南北狭长18公里、被群山环抱的一个山间谷地。
　　奥伦达部落海坨山谷项目，这个以瑞士风情为蓝本的度假小镇，未来拥有4大特色旅游区：四季山区活动度假胜地、活力健康及山地水世界（加入温泉因素）、山地运动及娱乐体验区、家庭有机食品及农业体验区。18公里的森林小火车作为度假专线会串联4大区域。
　　首期13000亩，目前已经建成了骑行俱乐部、儿童图书馆、海坨CLUB、房车营地、山顶1473咖啡馆。8月底，占地100亩的海坨之心人工湖也将完工。当攀上山顶海拔1472米的1473咖啡馆，这是一栋全部由芬兰原装进口的木质建筑，人工将每一个构件背至山顶，再整体进行组装。站在咖啡馆的露台，手捧一杯现磨咖啡，海坨的美景一览无余。
　　下山后的帐篷营地。这里融合了儿童图书馆、骑行俱乐部和木偶剧院。尤其是儿童图书馆，充满童趣的设计、丰富的图书。
　　晚上可以入住全亚洲最大的房车营地。这里拥有100辆美国进口房车，每辆占地1亩多。房车外，是宽敞平坦的草坪，摆放着太阳伞和躺椅。房车为一室一厅布局，沙发、壁炉、餐桌、电视、音响、DVD、冰箱、烤箱、灶台、独立卫生间、独立卧室一应俱全。
　　据介绍，2018年海坨山谷将启动150亩的小镇中心建设，包括教堂、剧院、美食街、精品酒店、观光车站等；国际级全家庭滑雪场将开业；建设1000亩儿童产业谷和海坨国际医学中心。
　　而且，整个海坨项目的规划，充分体现出了特色小镇必须具备的特点：产业先行，运营优先。
　　为了实现海坨山谷全家庭型度假综合体，中国高端度假目的地的定位目标，在项目建设、运营过程中，一切理念、模式均围绕此进行。比如：
　　海坨山谷整体将是一个长约10年的开发运营计划；
　　房车营地中的100多辆进口房车，30年的使用权已经提前销售给客户。但是客户必须要委托给奥伦达进行统一经营，同时可以享有一定的使用权益和分红。
　　聘请瑞士格尼斯公司，专门研发山谷内夏、冬两季不同的游玩项目。
　　专门为会员设计的深度体验式度假产品，包括定制瑞士节庆活动、国际高级T。O全程陪伴等等。
　　为会员、业主设计了很多度假及同创产品，既解决了前期资金压力，又解决了将来的客源问题。
　　综上所述，我们可以很清晰地看出，奥伦达部落的海坨山谷真的不是一个旅游地产项目。这里没有一栋普通的住宅，开发商赚的是运营的钱而非卖房的钱。即便是有独栋别墅，客户买去后也是要返租回来变成酒店，由奥伦达统一进行运营。
　　也正因为奥伦达跳出了传统地产开发的套路，真正以产业运营服务的思路去开发特色小镇，才能有机会摆脱目前很多特色小镇开发的弊病，成为引领未来趋势的一股重要力量。
　　让产业落地，是硬实力特色
　　特色小镇之所以特色，在于它的发展不是依赖房产，而是更多地着眼于产业。一个项目首先从根本上解决了生存问题，才能在发展过程中真正转变轨道，当小镇成就产业，产业便能反哺小镇，小镇的发展不再需要靠房产盈利来解决，去地产化才能说到做到。
　　海坨山谷产业有四：冰雪产业带、医养产业群、儿童产业谷、小镇商业中心，这些看起来好像互不关联的产业，当被整合起来之后，建设成复合功能度假区，就能实现在度假中解决多元问题。而每一个产业，又具备独立发展出特色的潜质，形成独有聚客竞争力，当小镇建设逐步完善之后，产业的运营能动性会更加凸显。
　　从规划上去地产化，是定位特色
　　一个项目是否是特色小镇，第二看其规划，从拿到一块土地开始，在这里是做一个传统地产项目，还是一个新兴特色小镇，只要观其规划是否具备可持续发展的自生能力，即可见分晓。
　　海坨山谷从规划之初，就把绝大部分用地规划做高端度假配套所用，业态规划上也满足全面而精良的标准，相互之间形成一个有机的运营生态模式，房子在这里，只是基建型产品。
　　从亚洲最大房车酒店、到北京最高山顶咖啡馆等网红配套的横空出世，可见海坨山谷在与瑞士相同肌理的海拔高度上，规划着一场东方国度的幸福大业。
　　运营为主导，是发展特色
　　有了先进的规划和产业落地，一个特色小镇运营能力如何，至关重要。运营是一场持久战，只有并肩的战友越多越强，才能一直赢下去。所以，特色小镇运营不能简单地只看小镇自身的管理和运营，还要看其对第三方资源的吸纳、整合，越能吸引强势资源合作，无疑发展潜能越大。
　　海坨山谷的运营合作伙伴，大多来自全球顶级机构，除了1473咖啡馆与英女王狩猎小屋同出一系，儿童产业、医养产业都正在与相关的世界级先进机构洽谈合作事宜。对于会员来说，海坨山谷除了是个高端度假目的地，更多的，还将是一个全球顶级资源体验平台。
　　同创机制，是合伙人特色
　　特色小镇，除了通过运营模式和产业发展，实现去地产化之外，还有一个重要因素，就是人。让小镇居民真正参与到建设、发展与利益共享中来，是海坨山谷小镇合伙人计划的初衷。
　　同创，是海坨山谷运营机制的一个人本化延续，本着带会员一起让资产增值的原则，海坨制定了三种同创模式：资本同创、产业同创、运营同创，会员可以参与一些优质产业，例如滑雪场、酒店的同创经营，参与分红。这样一来，会员就不再只是单纯地消费小镇，而是与小镇共生、共赢的合伙人。
　　特色小镇发展之路或许任重道远，海坨山谷却坚定地把目光投向了10年后，甚至20年后，在去地产化的过程中不惜放弃眼前利益，力求将特色小镇做活，因为，一个笃定的未来值得我们砥砺前行。
　　奥伦达作为生活方式的运营商，探索出一条与众不同的生存之道，把科学、先进的生活理念和康养方式带给自己的会员和业主。奥伦达从度假小镇到康养小镇的华丽转身，为国内房地产开发运营模式提供了新鲜的样本。
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