三环内老商场重生记赛特回归在中找出路

　　开栏语：京城商业项目更新的步履在笃定向前。相较于扩大商业外延的新项目，做好存量资源的转型提质更为迫切，后者考验着操盘者向内运营的硬实力与软实力。北京向来是国际品牌进驻、新业态与新锐品牌扎根的首选之地，紧邻二环旁、身处三环内、地理位置优越的存量商业项目自然更具代表，因此在特定的空间内对商业精雕细琢尤为重要。
　　二度转手的赛特终于有了新进展。3月16日，北京商报记者独家获悉，老赛特经过改造之后，将以＂赛特+＂的身份在今年下半年入市。据介绍，赛特+日后主要面向商务办公客群。同时，该项目未来近半面积为餐饮业态，弱化了零售占比。分析指出，赛特+坐落于北京长安街沿线，面对自身体量小、硬件老化等问题，在更新时应注重＂小而精＂，尽可能使其业态丰富，服务精准客群。
　　招商超七成 餐饮占半数
　　时隔三年，赛特+进入抢工期。北京商报记者走访赛特+看到，目前项目外立面施工已完成，保留了面向长安街的半圆形幕墙，内部的装修也正在加速施工。据赛特+工作人员介绍，赛特+将打破空间的桎梏，改造原有商业空间结构，打造＂聚院ER＂公共空间。顶楼全自然光的引入，旨在打破建筑与自然的界限。与此同时，北方商业少有的户外就餐空间也提前做了预留，将室内外风景打通。
　　改造后的赛特+将餐饮作为重点，并引入了首店和新型门店。上述工作人员介绍，目前该项目招商率超70%，已确定引入的品牌包括BON BOEUF全国首店、意大利餐厅MEDITERRANEO、七鲜超市3.0门店等。其中，餐饮业态的面积占比约50%，生活配套、超市面积各占25%。据悉，赛特+商业面积约2.8万平米，预计引入50余个品牌。
　　占比过半的餐饮业态主要是为了满足目标客群的需求。赛特+工作人员表示，＂赛特+一方面将聚焦建国门外区域商务办公人群的消费特点，满足他们在社交、商务宴请等方面的需求，带来‘日咖夜酒’的社交场景。同时聚焦定位，吸引CBD区域消费者的目的性的消费＂。
　　赛特的变身背后更是经历了不少波折。2019年，赛特百货业态闭店，赛特集团与碧桂园文商旅集团合作，成立了＂北京赛特碧乐城商业管理有限公司＂，并于2020年3月底开始改造。没过多久，赛特与碧桂园分手，原项目改造进度搁置，直至金地商置二次接手，赛特+应运而生。据悉，赛特+定位为＂北京CBD新社交聚场＂，主要面向商务办公客群，将于2023年下半年开业。
　　传统与创新博弈
　　如何既能保留赛特原有的特质，还能创造出全新元素？赛特+在项目焕新上也曾面临多种磨合。上述负责人指出，更新项目都会面临硬件结构和机电等问题，导致新空间效果受到影响。＂不过，赛特+通过全模型模拟，将很多具体问题与条件反映到模型内，用直观的效果作为展示与讨论，最终进行解决。＂上述工作人员指出。
　　北京国际商贸中心研究基地首席专家赖阳表示，如今消费者更多以生活方式、文化休闲体验为主要目的，而不是纯粹去购物；由于赛特的面积有限、物业条件限制，所以在招商和未来品牌布局上需要斟酌，结合自身空间，选择一些能够给消费者提供良好体验的业态和品牌，从而规避自身的短板。
　　赛特+前身为赛特购物中心，1992年开业时，是北京第一批高端商业代表作。从区位因素来看，赛特+位于北京市朝阳区建国门外大街，紧邻长安街。北京商报记者统计发现，赛特+周边有着长富宫办公楼、北京广播大厦、英皇大厦等近10栋写字楼，面积约55万平方米。同时，周边较近的商业体国贸商城、悠唐生活广场距离分别是1.7公里、1.9公里，步行时长在25分钟以上。
　　IPG中国首席经济学家柏文喜表示，结合周边写字楼集中、办公人数多的特点，餐饮为主、结合零售与超市的业态分布能更好地服务于周边消费者。
　　赛特+工作人员指出，该项目将辐射周边百万CBD客群，其中70%-80%为商务办公客群，20%-30%为周边居民。
　　运营要＂小而精＂
　　为推动传统商场加速转型并起到示范带动作用，北京市商务局推出了传统商场＂一店一策＂政策，并确定了15家＂一店一策＂试点企业，其中包括赛特购物中心、西单商场、王府井百货大楼等商场项目。＂一店一策＂政策表明，传统商业项目的改造需要结合自身特点，因地制宜、最大程度地发挥长处。
　　柏文喜指出，赛特定位的重新确定是必然趋势。他表示，＂随着北京多商圈化以及更多、更大体量高端商业的涌现，赛特之前的高端商业定位显然已不适合，赛特+新的定位、客群画像更符合聚客半径内的客群特征与消费需求＂。
　　值得注意的是，赛特+小体量的特点对运营方提出了更高的要求。＂体量太小、空间有限，相比其他的商业体来说，赛特+无法提供更丰富的业态组合。＂柏文喜指出，赛特+未来需要密切关注项目落地后的实际运行情况，根据周边竞品变化、消费潮流动向进行持续的调整，才能保证项目保持最佳表现。
　　赖阳表示，目前来看，赛特+的定位结合了其身处商务区的特点，相对合理。同时，他指出，＂项目具体发展如何，最关键的是内容，即场内引进的合作品牌、这些项目运营的特点是什么，品牌能否与其概念契合，才是决定项目成功与否的核心。＂
　　北京商报记者刘卓澜 胡静蓉/文并摄