北京楼市误判市场的投资客正抛售离场，当心接到高价盘

　　京房会拥有十年以上楼市实操经验，已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议，是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家；累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验；帮助在帝都打拼的人买一套优质好房，搭上这座城市经济增长的红利，得到确定的回报！
　　北京跑赢大盘的房子不超过20
　　我们的选筹跑在大盘前面
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　　Q：提问：京总您好，目前我在通州北关有一套两居84平，价值370万；在东城安德里北街附近有一套54平的小两居，是为孩子上青年湖小学买的学区房，目前价值700万；手里还有现金600万左右；我的问题：1、您建议我是把两套都卖了，然后换一个17001800万的品质较好的三居房子，还是卖了通州保留东城，买一个12001300万三居？
　　2、孩子目前9月份开学4年级，初中上东城171中学，若两套房子全卖，因为毕竟全部资产去换一套房子，建议在哪些小区考虑？若保留东城的小两居，总价就会下来，在哪里考虑三居较好？3、目前的主要困惑是到底把两套房子全卖了再加上手里的现金去拼一套品质较好的小区，还是卖了通州保留东城，加手里的现金去换一套房子？谢谢
　　A：回答：您好，从学区和通州的逻辑看，学区房和政策挂钩存在多变性，通州的兑现周期较长，两套房子全部出掉，买一套优质商圈的霸盘持续吃板块行情，保留一张房票；房子有上涨可套现再次买入，这种方案是当下效率最快的；我上次给您推荐的融科橄榄城、国风北京、季景沁园；
　　如果1800左右的总价优先选融科、其次可以关注东湖湾；如果只卖一套的情况下建议保留东城出掉北关；北关在运河商务中心看似核心区；但这个区域的功能定位是商务而非居住，可以看下国贸附近一带的商圈，写字楼、商品房、住宅混为一体居住体验并不是很好，所以价格一直没有周边的纯住宅区高；北关也存在同样的问题，12001300可关注国风北京、季景沁园；建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利，有问题再向我提问。
　　Q：提问：提问：京总好，现在新北苑有一套房价值1300W左右，准备抵押贷款，在芍药居北里或者慧忠北里买一套学区房。小孩现在5年级，目前小区对应的初中是朝外来广营分校。想初中到朝外总校，或者人大附朝阳学校上。问题1，是买一套最小面积最便宜的，仅为占学位，还是买个大点儿的兼具投资功能？这两年疫情原因，手头现钱不多，怕买太大了还贷压力大。而且现在学区房受政策影响大，拿不准该不该买。问题2，如果买，芍药居北里，和慧忠北里，买哪个更好？还有没有更佳选择？谢谢！
　　A：回答：您好，1、朝阳的学区房比东西海稍微好些，溢价不是很严重，其次学区房是高危投资品，不建议刻意去投资，随着政策不断变化，学区的概念可能会随时取消，风险比较大，星球内会员因孩子上学因素，一般都是建议买小的，因为房产价格高出来的部分是学位的价格；学位是按套计算，与户型大小无关；房价则是按照平米计算，大小房产学区价值一样，大房产等于多付出了很多溢价，一旦学区改动，可能面临巨大损失，如果您愿意博一把，学区房的收益性中短期可能会实现暴击，但风险和机会并存；比较稳健的方式是投资纯居住盘，涨幅虽然没有学区房夸张，但不会出现波动的现象，而是跟着区域的价值稳健向上爬；
　　2、芍药居北里和慧忠北里这两个盘，芍药居北里溢价比较严重，近一年的行情是往下走的，慧忠北里价格相对比较稳健，整体这个盘保值升值性还可，卖的时候不能说赚很多吧，但行情不会太差，如果考虑转学可重点看看这个盘，祝一切顺利！
　　Q：提问：京总，想考虑购买一套兼具自住投资的房产，重点考虑四居户型，和老人一起住；两个问题向您请教：一、王四营与朝阳港的区位哪个更具优势；销售介绍说十八里店北桥外侧的朝阳港区域采用类似于望京的先整体规划后开工的模式，未来具有很好的发展潜力，而且项目内全部为商品住宅，不设人才公寓，居住人群素质相对更好；二、请您分析对比保利锦上二期与金隅云筑哪个更适合购买。谢谢。
　　A：回答：您好，十八里店和王四营这些区域建议你实地勘察整个区域目前的城市面貌，你要知道对于一些新区的发展，除了资金和时间的投入，最重要的是上面的重视，望京和国贸发展了近二十年才有今天，整个朝阳的产业结构已经很明朗，重点发展方向也已经确定，东南方向四环外不在范围内，有很大的不确定性，建议认真阅读精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利！
　　Q：提问：京总，你好，现在有个特别急的买房事情咨询一下，工作在朝阳，考虑孩子明年上小学，我家外地有贷款记录，在北京就只能按照二套买房了，有现金600多，近2个月各种请假看房，综合考虑性价比有两个选择，这两个地点都是800多w的：一个是望京的利泽西园建筑面积106平，属于老房子了，小学初中对口的是望京陈经伦分校；还有一个就是东坝的奥林匹克花园建筑面积125平，对口的小学是北师附小奥林匹克花园实验小学，中学以前对口的是八十管庄分校常青藤校区，今年的政策从9月份开始要更名为北京中学第三分校；
　　这两套房都在我们的总预算内，首先我们主要考虑两个孩子上学问题，其次考虑未来房子的保值增值空间：1、望京是由于阿里总部在附近，不知道还有没有增值保值空间，也不知道望京是不是有溢价，是不是房价会下降；2、东坝小学不如望京陈经纶，居住要比望京这老房子要强很多，我也看过你分析过东坝奥园和常青藤的房子，而且听中介说万达和地铁都是明后年开，也不知道还有没有增值空间。希望京总给指点迷津，在此特别感谢
　　A：回答：您好；东坝和望京属于不同性质的区域，望京属于北京产住结合发展比较成熟的区域；房价的天花板比较高，这种龙头区域不存在存在溢价的现象，东坝到目前还在卖概念，准确说东坝属于城乡结合部，从投资维度，买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域，价格比较便宜还存在套利的空间，因为核心区一直在发展，呈现的结果就是房价逐步上涨，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域
　　用牺牲距离换取品质这样的方法买第一套房，城乡结合部一般最好的进场时间是规划刚出炉，有大批一线开发商进驻的时候，这是值得进场的一个风向标，如果这种区域由于政策宣传利好，加上开发商炒作拉动，短期就会存在暴涨的可能性，这种位置的房子表面看的是价格，而最终看的还是价值；城乡结合部的拐点是不断在变化的，买点并不是一直存在；东坝有价值但溢价已经很严重了，已经过了最好的进场时间，现在卖的并不便宜，买的价高就意味着未来涨幅的空间比较小；
　　其次再说学校也不如望京，学校好不好主要看生源，往深了说是看家长，从区域的人群结构，东坝和望京也是有很大区别，东坝中路以东基本全是保障住房小产权房回迁房和各种福利房。未来会增加区域密度，人口结构复杂，整个区域的成长性会受限制。买房无非就是选地段、楼盘和房源，这三个指标最重要的是地段和楼盘，地段决定未来的天花板有多高，楼盘决定着成长空间有多大，这2个指标只要优质，即便是你选的房源稍差也不会影响未来的升值性。
　　好地段的特征是；高新产业聚集稀缺性配套好的品质。品质看的是两个方面，一个是楼盘品质，一个是区域品质。楼盘品质看的是居住体验和物业，区域品质看的是整个区域的自身环境和人文环境。有的楼盘品质很高，但是地段一般，缺乏购买力支撑。有的地段不错，但是商圈环境很差，就像潘家园在三环内，距离国贸近在咫尺，但整个区域的房子常年跑输大盘，涨幅还没有五环外的高，核心原因就是这个区域的人群结构，这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘。虽然奥林匹克花园的居住体验优于利泽西园；但是从区域的产业结构，人群、东坝不如望京，望京的价值不至于阿里，产住结合是城市发展的一个新方向，现在的亦庄也是在向着望京的方向发展，这个是趋势，建议优先望京；建议认真阅读精华栏的文章81北京房产投资核心逻辑和原理；祝一切顺利！
　　Q：提问：楼主您好！目前想在北京购房，孩子一岁，三百万现金，但是是二套了。想买个小两居，或者户型好的大一居可改两居，上班地点目前不限，只求保值，好流通。能否推荐可以不掉队的二手楼盘？因为预算有限，目前只看到了百子湾沿海赛洛城，常营柏林爱乐，甘露园朝阳无限的五百万的小区。还有从涨幅角度大兴是否可买。
　　A：回答：您好，您好，感谢信任！首先建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《大兴跑赢大盘选筹导图》
　　1、您所提到的三个板块，百子湾和常营板块还可，甘露园板块在市场上缺乏竞争力，沿海赛洛城这个盘热度还可，百子湾的价值主要是吸收国贸一带的刚需客群，常营属于朝阳东部改善群体比较扎堆的区域，有地铁、商场配套，区域内品质盘比较多，您选的盘很好，可对比下苹果派、万象新天。百子湾和常营两者相比的话常营的改善盘更有优势，
　　北京过去的涨幅是靠刚需驱动，未来会是靠改善推动；北京因长期的政策收紧杠杆限制导致挤压了很多改善群体，市场稍微有松动市场会井喷式爆发；近期会上已经明确信号，支持老百姓改善住房需求；这个信号是精神层面的，根据以往的经验，有精神层面的政策就会有实质性的政策。
　　2、大兴可以重点看看亦庄的河西，万科金域东郡这个盘比较符合您的预算，这个盘所在的商圈成长环境比较好，房价的天花板比较高。3、您二套不必按照正常的贷款申请按揭，这样您就失去了杠杆的意义，可以加300400的杠杆，总价600700选一个不错的2居室，未来跑赢大盘问题不大。（关于贷款可单独向我发起一条提问），祝一切顺利！
　　Q：提问：京总好，向您请教一个个人纳闷的现象：像通州，门头沟这些地区，新房比周边二手房要高出二万左右，但和附近的次新房相比却低1万左右，销售每次都说新房到手后过个两三年后就会比周边高好多，还有的说期房变现房至少就涨1万。新房定价都是这个感觉。
　　A：回答：您好，销售在忽悠你，并且是在把你当成完全不懂行情的小白忽悠你，开发商的日子越来越不好过，利润这么低，能多卖为何不多卖，好的盘应该是新房比二手便宜，买新房最主要的一个指标就是有价，你要分清楚买进价和卖出价，很多人会认为某个开发商某个楼盘又调价了，但这统统都是你买进的价格，是开发商卖给你的价格，
　　新房市场的成交价没有任何参考意义，市场也不会承认二级市场的成交价，只有三级市场的成交价才公平、可参考！三级市场是通过各种政策干预，卖家与买家的长期博弈最终形成的价格，大家都认。也就是真正意义的决战是在三级市场，也就是二手房存量房市场，就是说你真的在二手市场挂牌出售，第一卖出的价格是多少，第二成交周期要多长，二手真的卖的时候，它跟周围一手折价差是多少倍
　　这个折价率是很明显的指标。在一些比较差的板块，差不多要打到78折左右，有的更多，这些区域的房子买过来就是溢价，绝对不能投资的；门头沟1517年炒作的很厉害，这期间开的盘像金地华辰、西山艺境、西山御园、裘马四季目前都处于一直下跌的状态；跌幅超过20；并且能接盘的人很少，成交周期大多是在一年以上；建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利！
　　Q：提问：京总好，我买了奥伦达部落的联排，预计今年下半年交房。该盘在河北，紧挨着延庆，是相对成熟的郊区别墅区。买它主要是受朋友影响，想为退休后做准备。那里很美，配套也逐渐丰富，还建了海淀外国语的分校。
　　最近我通过您的文章学习房产知识意识到，花了四五百万买它，也许是个错误流通性差，使用率不高（每年最多住半年，目前在城里上班，只能周末去住）。想问一下，是不是应该在交房后立即卖掉？现在大势不好，也许不好卖，是否要等等再说？
　　A：回答：您好，您这个属于战略上的失误，环京所有的别墅包括洋房这类盘的品质都做的很高，高品质也正是开发商的卖点。
　　但是这类房子第一没有流通性，第二不好贷款，第三实用性比较低，一年住不了几次还要养护，您每次过去住得提前做保洁，交房后还要置办家具家电，如果都不配齐的话住起来很空，有点像民宿，这又是一笔费用。
　　可租、可贷、可住、可卖是投资房产的最后一道防线，即便是不能跑赢大盘，也要遵守这个原则；可租，代表市场有需求，有需求才有价值，投资才有意义。可贷是银行对房产价值的认可，无论何时，只要把红本拍在银行，能够迅速拿到钱。投资这样的房产，无论何时都有现金流保障，价值会更大！
　　流通性主要是指可住可卖。可住、需要基础的配套，能满足基本生活所需，才有人愿意去住。可卖是指二手房市场交易量必须活跃，交易量低迷的二手房，价值会打折。优质房产不仅是住房，更是一种金融属性非常强的产品。
　　建议您在交房之前就计划脱手吧，可以问问开发商的销售或者自己的渠道，如果等到交房之后；二手房市场呈现的一清二白，大家看得很清楚，到时候卖得也会更多，更不好出手，现在会好一些，哪怕是折一些价格出掉都可。置换到市区的纯投资盘收益要比这类盘客观一些！建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》《未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘》祝一切顺利，有问题可再向我提问
　　Q：提问：您好！预算550w，投资向考虑出手的话，朝阳丽都壹号峯境的61平一居和昌平建发珺和府87平两居哪个合适些呢？丽都壹号是现新房，这个单元说是房本18年的；珺和府则是25年的期房。价格相当的前提下哪个好一些呢？另外，550w的话海淀或朝阳还有什么新房期房盘或者次新房源值得推荐呢？
　　A：回答：您好，感谢信任1、我在精华栏文章《朝阳选跑赢大盘筹导图》中对于这些区域有过详细分析，建议认真阅读，酒仙桥这个区域本地人管叫丽都商务区，外区人管叫城乡结合部，这种看法并无道理，酒仙桥的板块比较独立，整体面积很小无法形成商圈，很难吸引到外区的人到这里买房。其次电子城是夕阳产业非首都功能定位，加上城中村太多改造难度比较大，所以这一带的价格一直起不来；
　　如果未来能整治街道、扩宽酒仙桥路，打通向望京的东西路，酒仙桥就会有一个质的改变。但是大型的艺术区占据着大面积的土地资源，导致整个区域商业的布局不是很合理，这就导致了改造优化的难度，实际上您住在这个区域里，生活配套还要依靠外区；丽都壹号卖的并不是很好，成长环境比较差，退房率很高，这两个盘相比珺和府更有优势一些，但25年交房，加上办房本的时间，一是不确定因素很多，不可抗力，二是房子失去了金融属性，
　　2、550W海淀没有特别合适的投资盘，可以看看朝阳常营的苹果派，北京新天地五期，比较符合您的预算，常营是一个无学区溢价，配套成熟、有购买力支撑的区；现在向西主要承接国贸一带的通勤人员，未来向东受通州大运河辐射，算是未兑现的利好，苹果派和北京新天地五期在整个商圈性价比较高，居住体验很好，从楼盘还有商圈未来的成长空间比较看好；建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利，有问题再向我提问。
　　Q：提问：京总您好，我在17年3月脑子热260w买了六环外昌平县城的老破小2居室，到目前位置房款仍然亏损50w，今年小区在昌平区老旧小区改造的名单里面。现在家有俩娃，老大2025年上小学，但是受制于认贷政策换房的首付资金不够。问题：想咨询一下现在把这个房子卖掉做好准备等待可能的认贷取消马上再买房，还是继续持有等改造结束？
　　加固改造的消息对房价影响大么？如果等待改造结束的话政策来了再出手会不会交易时间很长？小区加固改造之后价格上会有比较大的涨幅么？
　　A：回答：您好，感谢信任！1、老旧小区改造重点在于小区业主意见是否统一，全部统一有书面意见才会进行下一步，这个时间很长，2、老破小未来还有没有价值，主要还是看这个区域的能量，这类房子本身是不值钱的，真正值钱的是土地资源，核心区的土地资源一直都是稀缺的，最终市中心老旧小区高层住宅也会得到善终。
　　因为这些城市的市中心一直都是市中心，从来没变过。能量比较低的区域想发展必须要靠建设新区，新区越金贵，老旧小区就越破败；在远郊买房人的逻辑是核心区又破又贵，品质够不到，所以牺牲距离换取品质；远郊的一些刚需品质次新还有些价值，但如果不发生普涨的情况下很难带动，
　　建议您等等看，市场热时卖总比现在卖划算一些，不至于亏那么多，如果市场热时有买家接盘可以考虑出手，往热门区域看看品质次新，200多万再加一些首付贷一些，也能选筹到涨幅不错的盘；
　　市场有很强大的反馈功能，买房没赚到钱又处于亏损；是我们的判断与行为的直接结果，及时纠错改正即可，还有机会，买房致富的路一直在，只要货币一直超发，房价上涨没有尽头，放平心态就当交学费了；建议认真阅读星球精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝好运！
　　Q：提问：您好，这两天看了丰台大瓦窑地铁站旁（14号线）正在建设的首创天阅山河项目，有几个问题向您请教，一是，这个房子我是想买来给父母住，项目宣称是第五代建筑，微循环技术（引入金茂府技术），不用空调和暖气，常年恒温1824度，住着舒服，不知您对这样的房子是否有了解？真有这么好吗？过于依赖科技技术的房子，特殊情况下是否会出现问题？
　　二是，这个区域的房子保值升值情况如何？目前周边万科紫苑二手房买近8万，这个天阅山河已经封顶，说是明年底交房，目前买8万，这个项目和这个区域是否值得考虑？目前首创的期房有没有风险？三是，目前我父母住在丰台怡海花园，手上的现金可以买天阅山河，如果买了，怡海花园的房子怎么处理好？是卖掉拿着现金，还是再买个其他保值增值强的区域房？或者不卖，把房出租？
　　A：回答：您好，1、真正大品牌的科技住宅包括恒湿恒温住起来还是比较舒服的，科技住宅直接说就是家具家电室内设施比较智能，这个是住宅未来的一种趋势，但并不是所谓的第五代建筑，五代建筑是彻底颠覆了传统建筑，科技住宅如果是像一些大开发商做的还是比较放心的，小品牌如果是引进技术，在质量上不敢保证，如果小毛病很多，后期维修起来也很是浪费时间和精力，我觉得对于一套房子不要过多依赖它的软件设施，更多要关注的是房子不可改变的东西，如户型、楼层、地段；这些因素才能凸显出稀缺性，软件花钱就可以解决，
　　2、天阅山河在这个位置卖8万，未来在二手市场上优势不是很明显，万科紫苑2017年卖8万，5年之后的今天依然卖8万，并且是好楼层好户型很优质的房源才能卖到8万出头，万科紫苑属于这个区域的标杆楼盘，紧跟的是假日风景，往后的是天洪美域、建邦；天悦山河在位置上不如万科，紧靠高速，唯一的卖点就是所谓的科技住宅，这个区域保值性还可，但升值性一般；怡海花园在科技园涨幅一般，可以把这套房子出掉结合手中的现金到确定性更高的区域配置一套优质房产，建议认真阅读精华栏的文章；北京房产投资核心逻辑和原理。只要按照我们的会员文章做选筹；吃到板块红利是最低要求，祝一切顺利！
　　Q：提问：京总好，看的提问学习了很多知识。目前总预算400左右，在展览路上班，想入手一居或者小两居，怕以后房价上涨，主要想保值。目前考虑沿着6号线和16号线区域，根据您推荐重点关注朝阳的常营、朝青、四惠，丰台区的太平桥、丽泽。几个问题向您请教：
　　1、朝青、丽泽板块部分您推荐的小区已经报价到9万一平了，这种盘还有入手空间吗？2、丰台太平桥区域看作丽泽的辐射区域吗？是否有保值价值？这一块整体生活感觉比较方便，除了少数小区，大多数也比较老了。3、可以接受买房后换租在单位附近，这种情况四惠板块和常营板块您更推荐哪个板块；4、顶层您怎么看，能入手吗？特别是老小区的顶层？平改坡了之后会不会好一点？向您请教，感谢您。
　　A：回答：您好，1、关于一些热度比较高的板块房价是否到顶，这个问题很多人提问过，从宏观市场看房地产属于金融业，房价上涨的唯一动力是纸币通胀；从微观市场看这些区域的优质盘需求量会永远大于供应量，直白说只要货币供应量继续增加，这些位置的房价上涨没有尽头；价格只是个信号，认为这些位置房间到顶的人必然会一次次错误板块红利，
　　2、并不是说受产业直接辐射就一定会涨价，还要看自身是否争气，举例：潘家园在三环内距离国贸直线距离3公里左右，但整个区域的房子常年跑输大盘，核心原因就是潘家园自身不争气，这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘；我经常把潘家园说事是因为国贸是北京的地标性建筑，大家的认可度较高，这种例子大家更容易接受，太平桥区域在周围并不算优质商圈，或者说北京西站这一带很难发展出优质商圈，丽泽比较近的优质商圈西局算一个，菜户营，草桥，玉泉营都算是，总预算400左右可以往玉泉营、草桥方向看，
　　3、四惠和常营都可，从增长空间常营优于四慧，400能在常营选一个还不错的盘，顶层能不能买主要看价格，正常价格肯定不要，如果低于小区正常成交价可以考虑，买的低未来在卖的时候溢价权也把握在自己手里，建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利，有问题可再向我咨询！
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