深度丨争议预售制未来何往？

　　作 者丨孔海丽,唐韶葵
　　编 辑丨张伟贤,江佩佩
　　图 源丨摄图网
　　＂一手交钱、一手交房＂、＂搞现房销售，所见即所得＂……关于商品房预售制的争议，最近又热烈了起来，多年来业内关于预售制的讨论思路，在本轮楼市表现中又有了新方向。
　　到底要不要取消预售制？如果没有这种制度，是否后来的一切都可以避免？
　　同时，多地政府已经出手，相继调整商品房预售资金管理办法，也有地方政府在加速楼市去库存，21世纪经济报道记者不完全统计，截至目前，全国有超过30个城市出台了购房补贴政策，其中，一个城市最给力，补贴最高达到800万。
　　取消楼市预售制的呼声能否如愿？
　　预售制是如何形成的，实际执行中有哪些问题？取消预售制的呼声能否如愿？如果没有这种制度，是否后来的一切都可以避免？
　　但一种工具的使用与退出，也涉及到复杂的土壤环境，如果短期内走向另一种极端，硬着陆带来的冲击或许更不可控。
　　多位业内人士认为，当前环境下，彻底取消预售制并不可取，而应该收紧制度的缰绳，因地制宜、逐步推进预售制度改革，进行针对性调整与完善，加强监管，从而让更合适的制度更好地服务于居住事业。
　　特殊的产物
　　在我们的常规认知里，一般认为商品房预售制度来源于香港，由＂卖楼花＂演变而来，即开发商在商品房建成之前，将期房预售给消费者的一种营销手段。
　　上世纪九十年代，中国内地住房制度改革初期，鉴于当时的大环境下，房企缺少资金，市场住房供应量小，为了快速增加住房供应，于是学习我国香港经验，引入了商品房预售制。
　　客观来讲，预售制是发挥了正向作用的。＂作为中国商品房销售的最主要方式，预售制极大地缩短了房企现金回笼周期，同时增加了市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。＂研究者任泽平表示，预售制当前已成为我国商品房销售最主要方式，2021年我国期房累计销售面积达15.6亿平，占总商品房销售面积的87%。
　　广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，预售制促进了土地供应的大规模发展、缩短了住房供应周期，一定程度上也平抑了房价水平。
　　但是仔细研究可以发现，我国目前实行的商品房预售制与香港、新加坡等成熟市场的期房预售制有着诸多差异。
　　＂本质上，预售就是小业主给开发商变相融资，相当于2年左右的‘无息贷款’，开发商拿这个钱把房子建好。＂李宇嘉表示。
　　中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华，详细对比了我国香港＂楼花＂和内地预售制的不同。从双方关键权益比较看，香港＂楼花＂还具有一定的悔约退房机制，而内地的期房卖方在实际权益上等同于现房销售，买方无法悔约退房。
　　邹琳华表示，从我国香港买卖＂楼花＂的流程、支付方式及悔约退房权利可以明显看出，＂楼花＂的经济性质更接近于信用预订或分期付款等促销手段，而我们的期房预售，更接近于＂集资建房＂，各类风险主要由购房者自负。
　　另一个不可忽视的结果是，＂楼花＂属于中杠杆、中周转模式，内地的商品房预售制度则在长期的实际执行中，一定程度上助长了楼市高杠杆、高周转、高营销成本的特性。
　　现房销售的困难在哪里？房价会上涨吗？
　　站在新的时间节点上，当预售制的历史语境已经不复存在，关于取消预售制的讨论也是络绎不绝。
　　一种声音是，从保护购房者权益出发推进期房预售制度改革，另一种声音则主张彻底实行现房销售。后者认为，现房销售不仅能减少房屋延期交付、产品质量不过关、虚假承诺等问题，也有助于降低房企的金融属性，是众望所归。
　　但问题没有这么简单，现房销售制度的推进也有着客观困难。
　　中原地产首席分析师张大伟指出，今年上半年的房企资金中，房企自筹资金占比为35%，一旦规定现房销售，开发商资金会受到极大的考验，可能成为压倒房企的最后一根稻草。
　　＂过去的定价模式多是基于快周转基础上的时间成本，如果实行现房销售，正常情况下交付验收需要两到三年，成本刚性倒逼，过去的定价模式将被彻底颠覆，推迟上市而增加的资金成本，最终也会转嫁到房价当中。＂张大伟解释说，直接取消预售，会至少在一段时间内造成供应锐减，而供不应求又会进一步造成房价的快速攀升。亿翰智库研究院于小雨、王玲则在研报中表示，当下房地产企业已然面临严峻挑战，多个房企的资金链已无限紧绷，其他基础全无的情况下，现房销售若贸然推出，或将加速企业风险暴露，更快引致行业硬着陆，风险不可控。
　　不过对现房销售的探索并未停止，包括海南、深圳、杭州、北京等多个地方都曾在土地出让环节尝试过现房销售。
　　早在2014年，上海就曾对挂牌出让黄浦区一宗地块要求全装修现房销售；2016年5月，深圳也加入了商品房现售试点的队伍。
　　近两年，北京也在积极推进现房销售试点。2021年12月，北京第三批次集中土拍要求朝阳区劲松地块全部现房销售，另外有5宗地块也设置了竞现房销售面积规则；到了2022年的首轮集中供地，北京推出的18宗地块有半数都设置了竞现房销售面积环节，且大部分地块设定的＂现房销售＂起始面积接近1万平方米，竞报上限趋近地块建筑面积。
　　即便是部分采用现房销售规则，也意味着增加了房企的开发成本。一位全国性房企的北京高管告诉记者，现房销售拉长了运营时间，中间的资金成本和营销成本都会攀升，不太好算账。
　　关键的一环
　　回归到预售制本身，其与现房销售制度均是一种工具，如何在实际执行中运用好工具，显得更为关键。
　　我国商品房预售需要满足以下两项条件：一是取得四证，即土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证和商品房预售许可证；二是工程进度达标，即投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上。达到预售条件并申请预售以后，预售获得的销售资金都要进入监管账户。
　　据李宇嘉介绍，对于预售资金监管，我国要求监管银行要招标选择，资金全部进入监管账户，住建部门和监管银行双重审核，监理单位签字之后按照工程进度支出。＂有制度、没执行，或有时执行、有时不执行，或执行不到位，这才是问题的关键。＂他说。
　　在实际操作中，＂大部分时候，项目的预售资金并不会一直趴在监管账户上。＂北京某房企人士此前曾向21世纪经济报道记者表示，由于银行和开发商普遍具有良好的合作关系，按揭贷款基本与开发贷款绑定，银行对预售资金账户的监管并不都很严格，预售资金被挪用的情况较为常见。比如，房企会将预售资金作为资金池，由集团统一调配使用，用于发放员工工资，支付土地款，偿还贷款……等等。
　　该人士表示，有些预售资金甚至不会存入监管账户，而是直接进入开发商可控制的账户，用于公司日常运营。
　　据新华社今年2月份报道，商品房预售资金监管新规已经出台，首次从全国层面作出统一安排、确定监管机制。
　　新华社在今年2月份关于商品房预售资金监管新规出台解读报道中也提及，在实践中，部分城市商品房预售资金监管不到位，一些房地产开发企业违规挪用预售资金，延迟交房、烂尾楼等现象时有发生，严重侵害了购房人的合法权益，有必要在全国层面规范预售资金监管。
　　按照新华社的报道，预售资金监管新规明确，市、县住房和城乡建设部门应当会同有关部门通过公开招标方式，综合商业银行资信状况、监管能力、服务水平等因素，确定能够承接商品房预售资金监管业务的商业银行。
　　同时，市、县住房和城乡建设部门，房地产开发企业和商业银行应当签订预售资金三方监管协议，明确预售资金收存和使用方式、监管额度、违约责任等内容。
　　此外，监管额度根据商品房项目建设工程造价、施工合同金额以及项目交付使用条件等因素确定，而不是简单地按房屋销售额的比例确定；在确保房地产项目竣工交付所需资金后，超出监管额度的资金可由房地产开发企业提取使用。
　　新规对资金拨付节点也有明确安排，规定监管额度内的资金应按照工程建设进度予以拨付，首次拨付节点不得早于地下结构完成，最后拨付节点为房屋所有权首次登记。
　　多地出手！
　　在地方层面，近期多地相继调整了商品房预售资金管理办法。
　　比如，深圳龙岗区提出强化预售资金监管，龙岗区住房建设局加强房地产在售项目预售资金监管，对项目预售资金的收存和使用情况全面核查，排查项目风险隐患，对于预售资金监管要严格按比例留存, 确保房地产项目建设竣工交付。
　　河北沧州市住房和城乡建设局发布《关于征求<沧州市商品房预售资金监管办法>(征求意见稿)意见的公告》，提出预售人申请商品房预售许可前，应当选择监管银行，按照一次商品房预售许可申请对应唯一一个账户的原则，开立专用账户，并同监管银行、监管部门签订新建商品房预售资金监管协议。设立监管账户后，在商品房买卖合同中须注明：＂购房款不进入监管账号，此合同无效，买售双方可随时解除＂字样。未设立监管账户的项目，相关部门不得办理商品房预售许可和商品房网签备案。
　　陕西省西安市住建部门发布的《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》规定，商品房预售资金（包括定金、首付款、购房贷款及其他形式的全部房款）应全部直接存入专用监管账户进行监管，开发企业不得直接收取或另设账户收存购房人的购房款。
　　严格拨付标准，商品房项目完成主体结构验收前，累计使用重点监管资金不得超过总额的50%；完成竣工验收前，不得超过95%；完成竣工验收备案前，不得超过99%；不动产首次登记后，可以提取剩余1%。
　　预售制走向何处？
　　关于预售监管的解决方案，摒弃非此即彼的选择，那些理性探讨，依然值得关注。
　　亿翰智库指出，预售制度与现房销售之间并未完全二选一的关系，两者之间相互协同或在一定阶段内更有效，更能促进房地产业的良性循环和健康发展，待条件成熟，现房销售制度逐步取代预售制度也是可选项。
　　＂热点城市，热点项目，优先试点现房销售制度或是可选的最佳方案之一，在过程中发现问题，总结经验，不断优化，确保政策不会造成过大且不可控的负面影响，待经验成熟后再逐步扩大范围，将成功经验复制到其他区域。＂ 于小雨表示。
　　邹琳华则认为，期房预售制度改革需要因地制宜、稳妥推进，而不宜一刀切。她建议，有条件的城市可因地制宜尝试推进现售，对于不具备推进现售条件的城市，可仍然支持预售，同时推进关键环节的改革，使期房预售向成熟市场的预订式或分期付款式预售逐步趋近，更有效保护购房者权益。
　　海通证券在研报中给出了对预售制未来演变的分析，该机构认为，当前问题的根源不在于预售制度本身，而在于监管制度是否严格，在当前市场供需矛盾并没有有效解决时，一刀切修改的可能性不大。
　　＂对于短期库存较少的城市来说，更适宜采取的是提前加大供地，再采取新老划断的模式；对于短期库存较多的城市来说，更适合对存量也动手，同时配合供地计划。此外土地出让时，逐步在土地出让条件中明确规定是否可以进行预售，也是可选择的过渡方式。＂海通证券指出。
　　＂很多人认为要取消预售制了，但恰恰相反，现在应该是预售制度正本清源、全面加强的节点。＂李宇嘉说，从严监管，保证执行到位，这样既能把房子建好，还能最大程度降低成本。
　　最高800万！购房补贴政策潮起：地方政府积极稳楼市
　　7月20日，南通市住建局印发《主城区刚性和改善性商品住房购房奖补实施细则》的通知，明确在主城区范围内，以个人名义购买家庭首套或二套商品住房（含二手住房，下同），且购房合同网签备案时间在2022年5月20日后（含），或通过拍卖取得主城区范围内商品住房，且符合奖补条件的，可按购买住房（住宅部分）契税计税金额（以契税缴纳票据为准）的0.75%申请购房奖补。
　　巧合的是，就在同一天，南通完成了二次土拍，成交结果显示，13幅地块有一幅在经历21轮竞价后因故中止出让，其余12幅均底价成交，全部为南通当地企业所竞得，总成交额为61.2亿元。
　　这个与上海一江之隔的三线城市，土拍的平淡收场，或是地方政府出台激活流动性政策的因素之一。不止南通，近期购房补贴政策正在各地陆续登台。7月份至今，就有南通市、宜昌市、徐州市、宁夏固原市、河南西平县等超过10个城市相继发布文件，实行购房补贴。
　　据21世纪经济报道记者不完全统计，截至目前，全国有超过30个城市出台了购房补贴政策，以三四五线城市为主，其中7月至今有超过10城发布了购房补贴政策。
　　去库存冲动
　　各地推出购房补贴政策是为了去库存，短期内政策对楼市的影响相当明显。
　　早在6月初，徐州新沂市就率先推出购房补贴，外来人员在新沂市购买首套房给予300元／平方米购房补贴；二孩或三孩的本市户籍家庭购买商品住房的，二孩家庭给予200元/平方米的补贴，三孩家庭给予300元/平方米的补贴。一名徐州本土房企人士指出，新沂市由于补贴力度较大，已呈现一定效果。
　　7月18日，徐州市又宣布在市区（含铜山区、高新区、贾汪区、经开区、港务区）范围内，家庭购买新建普通商品住宅（单套建筑面积在144平方米以下，不含定销商品房），可获得合同价格1%补贴。
　　不过，前述房企人士便认为，这次徐州市区的补贴力度还不够大，效果有待观察。
　　他以安徽淮北为例指出，补贴政策力度越大，效果越明显。4月中旬，安徽淮北市出台购房补贴，明确个人或家庭购买家庭首套房，给予600元/平方米奖励(最高不超过6万元)；购买家庭非首套一手商品房，给予400元/平方米奖励(最高不超过4万元)；个人、家庭或者企业购买新建非住宅商品房的，给予150元/平方米奖励(最高不超过3万元)。
　　目前淮北的房价均价在6000元/平方米左右。据易居研究院数据显示，自4月中旬实行购房补贴政策之后，淮北在5月份的成交面积相比4月份有较大幅度的增长。
　　据观察，此次购房补贴潮在一些偏远地区的力度并不小。
　　7月15日，宁夏固原市人民政府网站发布《关于购买首套房和二套房+申请购房补贴有关事宜的公告》，明确在市区购买新建商品房和二手房（含住宅、非住宅），购房面积144平方米以下的首套房按购房合同价款的10‰给予补贴，二套房屋按购房合同价款的5‰给予补贴。
　　7月14日河南西平县规定，在县城区购买90平方米以下商品住房的居民，可申请1.5万元购房补贴；购买90-120平方米商品住房的居民，可申请1万元购房补贴；购买120-144平方米商品住房的居民，可申请0.8万元购房补贴。
　　21世纪经济报道记者通过梳理各地出台的购房补贴政策发现，大部分城市的购房补贴政策都有＂保质期＂，大多数设置在2022年12月31日前或者2023年12月31日前；河南西平县则规定购买补贴自文件印发之日起8个月内有效，先购先领、领完即止。
　　此外，三四五线城市推出购房补贴，多为外来人员、人才和农民进城购房提供便利。同策研究院研究总监宋红卫认为，大部分三四线能级比较低的城市出台购房补贴，尤其是针对人才购房补贴，这一现象的背后是这些城市近年来人口流入较慢，部分城市还处于人口净流出的状态。在缺乏人口支撑的同时，楼市受到行业调控，市场下行以及经济下行压力三重因素影响，这些城市房地产市场下行压力较大，库存上升，土地流拍频现。
　　购房补贴政策能否起到稳定楼市的作用？宋红卫预计，下半年能级较低的三四线城市仍然处于市场底部。一名在金华业内人士则指出，购房补贴政策属于＂治标不治本＂。据了解，上半年也推出过购房补贴的金华，现在市场已发生了变化：开始增加大户型和大平层的产品供应，过去小户型产品的投资和金融属性被过度强调，库存一般较高。
　　此次购房补贴潮中，不少城市也将购房补贴针对的户型设定为144平方米以下，多少流露了地方政府楼市去库存的迫切需求。
　　为什么苏州最给力？
　　在此轮购房补贴潮中，苏州的购房补贴额度是最高的。
　　7月12日，苏州发布一系列人才政策，明确3年内提供10万套人才公寓、最高800万元购房补贴。其中，＂1000套人才公寓免费住对博士后流动站出站人员，最高可享受500万元科技项目资助和300万元安家补贴＂一条表明，苏州购房补贴政策大力实施顶尖人才（团队）＂一人一策＂的特殊支持。
　　苏州出台力度较大的人才购房补贴政策有其原因。
　　一方面，苏州城市发展有产业结构优势，地方政府有财政实力支撑人才引进，购房补贴最高给到800万的＂出圈＂政策，正是基于苏州城市产业的支撑。近年来苏州大力发展新能源、生物医药等产业，也为其引进人才提供了较坚实的城市底盘；另一方面，苏州楼市经历过去几年的高位运行之后，郊区楼市库存远高于市区的结构性问题暴露，且库存总量较大，进入成交调整期。
　　第三方机构数据显示，2022年上半年苏州新房商品房住宅一共网签约315万平方米，与去年同期相比，下滑约38%；二手房住宅共网签229.40万平，与去年同期相比下滑40.44%。
　　前述分析人士指出，从楼市长期发展看供求关系的逻辑来看，苏州的楼市库存压力集中于吴江区等郊区，借助人才购房补贴政策可以消化一部分库存；但想要通过购房补贴政策改变市场趋势，以当下市场的环境和老百姓的购房需求来看，还存在一定难度。市场拐点仍取决于货币政策与涨价预期。
　　伴随着楼市购房补贴政策潮起，也有业内人士担忧，购房补贴可以在短时间内刺激楼市，有助于去库存，但是否具有持续性有待观察。
　　比如，三四线城市的楼市发展与地方政府的财政能力、区域经济发展紧密关联。一名房企研究人士对21世纪经济报道记者表示，其团队曾在2021年对长三角一些三四线城市做过调研，发现在楼市周期变化里，消费者此前购房获得的补贴，会在市场出现下行后被房价下降抵消。
　　早在2020年，义乌就出台过针对各类人才的购房补贴，其中全日制本科学历或中级职称人才，就可给予购房补贴30万。或许，义乌当年各项政策对市场产生了刺激作用。2020年，义乌商品住房备案套数16522套，同比增长55.12%；成交金额441.57亿元，同比增加70.39%；成交面积197.66万平方米，同比增加59.52%。
　　但从去年下半年开始，义乌楼市从高点开始回落，据一名当地楼盘销售反映，义乌房价从去年上半年到现在可能跌了10%-20%。
　　不过，作为过渡性政策，购房补贴对于短期内的楼市刺激作用，仍值得肯定。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，地方政府出台购房补贴政策值得肯定，因为能够直接或间接降低购房者的购房成本，刺激消费需求，客观上确实带动了房地产交易行情的小复苏。但要注意的是，补贴应落实到位，否则购房者对此类政策的兴奋点会减弱。
　　图/各地花式卖房大促销，来源：金十数据
　　本期编辑 江佩佩 实习生 林曦莹