金融机构不愿再对房地产输血？

　　说一下最近关注度特别高的一个话题。
　　媒体报道称，一些国央企背景的金融机构对监管层提出的＂对陷入困境的房地产行业提供支持＂的呼吁表现出了一定的抗性，主要原因是担心这类敞口对其资产负债表的影响。因没有中央层面明确的资金支持，国央企类金融机构对与流动性紧张房企的接触以及随后处理自己的潜在损失保持着谨慎的态度，另外因为对房地产的投资决策以及后期的不良贷款风险涉及到领导追责的问题，由此加大了国央企类金融机构相关领导继续向房地产行业输血的决策风险。
　　市场方面认为，在国家深化推进金融反腐以及强化领导决策责任的大背景下，国央企类金融机构业务决策层面的相关领导已变得更加谨慎，包括尽量避免因涉嫌利益输送、国有资产流失（投资损失）等引起的纪检委、监察委的追责或刑事追诉。除此之外，房地产本身的下行风险是构成国央企类金融机构不愿出手的直接原因，截止当前，绝大部分房企都面临＂销融双杀＂的压力，居民端因经济下行引起的就业、收入预期下降而大面积放弃购房计划，而房企的持续爆雷及债务违约等又加剧了市场各方对房地产行业的看空。因此，总的来说，国央企类金融机构对房地产的金融支持不仅面临着很大的市场风险的问题，还同时面临着难以逃避的领导责任问题。
　　事实上，不管是境内外债券市场，还是银行、信托、券商、私募、金控等金融机构，目前对房地产的投资热情都降到了历史的冰点。尽管监管层频繁发声鼓励银行、AMC等金融机构支持房企的融资，但金融机构的响应始终非常有限，而随着房地产行业债务危机的恶化，监管层同时又不得不对境内外银行的房地产贷款进行审查，以评估系统性的风险，不过这又反而让金融机构对房企的资金投放变得更加谨慎，比如很多银行、AMC等实际上一直在减持房地产债券（尽管监管层一再窗口指导金融机构加大对房地产行业的支持），再比如中国各银行7月份发放给开发商的贷款同比下降了36.8%，另外从海外债券市场筹集的资金则下降了200%。
　　我们之前一直有强调，中央层面＂救项目、不救房企＂的思路无法缓解房企的流动性困境，其中爆雷房企更不可能被救起。总结来说，房企爆雷后销售额的下滑幅度肯定远超未出险的房企，所面对的预售资金的监管也变得更加严格，因此项目和集团层面都会面临流动性枯竭的问题，而更要命的是，房企一旦出现爆雷，银行、信托、保险等金融机构的融资支持将不复存在，甚至会引发投资人和债权人的抢跑或挤兑。
　　回过头来看，监管层虽然一直指示金融机构在当前形势下加大对房地产融资的支持，但实际操作层面却已缺乏市场逻辑的支撑，一是房企爆雷后会显著影响其所有项目的销售，也即风险传染后，再优质的项目都会变得不再优质；二是房企爆雷后会引起销售大幅下滑、预售资金从严监管、金融机构抽贷断贷等的恶性循环。因此，金融机构对爆雷房企的选择性抛弃存在非常客观和理性的理由，而这也是国央企类金融机构对困境房企输血表现出很大抗拒的根本原因。
　　自房地产行业进入下行期以来，市场一直都很关注AMC对风险房企及停工、烂尾项目的纾困支持力度。出乎意料的是，所有AMC对房地产的收并购或纾困资金支持都坚守着市场化的底线，比如对项目所处的区位、债务结构、可提供的风控担保措施、投资收益目标等设置了底线的要求。实际业务方面，AMC的出手基本只针对项目层面的合作，也即几乎不存在对房企整体的救助。除此之外，AMC出手解决的基本都是自身存量项目的问题，也即选择的交易对手基本都是此前合作较多的房企（比如AMC本身就是合作房企的大债主），因此很少有AMC会贸然进行新的项目收购或与新的主体进行合作。
　　市场方面认为，爆雷房企的项目转让或项目处置存在着很多操作障碍，比如项目超额融资、项目或股权上面的抵质押或司法查封冻结、预售资金被挪用、复杂的债权债务关系、规划变更等等。因此，国央企收购爆雷房企的项目实际上还不如直接在招拍挂市场拿地，而指望AMC支持停工、烂尾项目则面临同样的商业逻辑与风控、收益目标的实现问题。
　　就我们自身做不良地产项目投资的经验而言，因单项目的风险评估及投资推进需要耗费大量的时间和精力，且项目的主导方对项目的成败起着关键性的影响，因此不良地产项目的投资业务不可能像传统地产前融业务一样快速上量或短时间内就做大规模，尤其是一些进入司法程序的破产重整类项目，周期很长，且面临的不确定性因素很多，因此纾困基金、专项债、AMC等对＂保交楼＂项目的救助周期及最终救助效果仍有待市场观察。当然，最根本的问题是，目前绝大多数金融机构都不再愿意对房地产输血，尽管也还有小部分投资机构跟我们一样始终坚守在地产前融市场并保持着资金投放。
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