2022年7月25日,在2022经济学家年会夏季论坛上,北师大房地产研究中心主任董藩表示:预售制不能取消只能完善,预售的产生有其必要性。他认为现在网上很多人呼吁取消预售制,是因为没有看到预售制背后的积极意义。 当然,董主任还讲了句,这句才是他要表达重点:我们可以预售,但是贷款合同要交房时再办。那么,预售制都有哪些积极意义?为何地产商要采取预售制?你认同不取消预售制吗?一、现象:预售制也是一种金融模式的创新 正常来说,开发商没那么多钱来拍地和盖楼,首要核心就是结合融资问题,要么股权融资,要么债券融资,只要是资金都是有成本的。 那我们试想下:中国城市化每年需要500万套住宅,假设2500套住宅一个小区,大概2千个小区,每个小区建筑成本10亿,每年需要2万亿现金,建筑周期大概3年,维持住房供应需要一共6万亿现金。 试问:中国现有的房地产公司,有能够拿出这笔6万亿的现金吗?全世界的房地产加一起也也没有6万亿的现金。那最后结果就是房子更加稀有,房价更加高涨,彻底和底层无缘。此时,涉及资金最大的当然就是预售制,就是盖房子和买地的高成本资金从房企预售制的资金池里面去置换,相当于用购房者的钱来帮业主买地盖房子。 我们假设有1万亿预售资金池,以6~8%的资金成本来计算,一年就是600~800亿的节省,省的一部分确实可以拿到让利给业主,本质是金融问题。再比如没爆雷前的理财产品,那可是12%的承诺收益,也是为了筹集资金的金融产品。可相比来说,预售资金池几乎没有成本,利息也是业主没拿到房还要还银行的长期贷款。 手机是如何降价的,通过降低门槛,让更多企业进入,实现充分竞争才降价的。房子和手机一样,如果人人都只能买苹果手机,这种高端机,很多人将失去使用手机的机会。手机和城市化都是新时代的需求,即使是国家意志也没办法逆转,如果硬性提高房企的准入门槛,几百万新进市民,就只能住贫民窟。 一张蓝图干到底,这也是为应付城市化的手段,什么时候城市化结束,什么时候预售制和鸽子楼才能结束。二、分析:预售制产生积极意义的前提要有哪些呢? 既然预售制是城市化过程中,房企金融模式的一种创新,积极意义不言而喻,但不提前提条件是不对的。预售制任何时候都是积极的吗?显然不是。 第一个前提,资金池子一定要安全,都是拿去拍地、置换高息的资金成本以及用于盖楼,从而起到节约成本的从而让利给购房者的积极意义。假设这些剩下的钱还不够被房企拿来挥霍分红,收益是房企的,风险是购房者的,何谈积极意义。 第二个前提是房价一直涨,如果房价涨不动了,后来者接不住了,一方面是城镇化率进度开始放缓,人口结构逐渐发挥作用,更重要的是这种杠杆游戏必须后来者不断加杠杆才能维系,收入不涨房价涨后来者有心无力。 那么,把此前购房者的预付款拿来拍地,就无法以高于成本的价格卖出获得新的现金流,新的补不上,旧的池子枯竭,结果就是大批的烂尾。 可见,现在这两个前提很难得到保障时,积极意义就会发生"变质"。换句话来说,如果资金池子安全,就不可能出现规模的烂尾和断供潮,而居民收入不涨光指望房价涨来刺激经济本身也是透支未来的做法。如果现在买房的资金池子用于置换过去房子的窟窿,现在花钱的人靠谁兜底呢?可见,当下若是不取消预售制,除了董主任提到贷款合同要交房时再办外,同时也要配合限制房企与资金监管,比如规定房企负债率标准值为20%,超过标准值的不准进行预售制等。 三、结论:其实预售制取消与否并不重要,关键是项目资金流如何重构 最后,我来谈几个事实: 1、预售制本质,是投资人让渡按揭贷款的时间价值给开发商,优化项目现金流。而优化现金流本身的收益,是会体现在房价成本上。 2、在房住不炒的政策背景下,经济增速长期放缓的经济背景下,预售制度本身,更有利于开发商提高杠杠,不利于购房人权益保护。 3、当前我们的预售制,相对香港地区而言,因为制度性bug,在房产烂尾后,购房人利益损失极大,维权成本极高。 可见,对于预售制而言,存在两种可能:一是修复,二是取消。可是两种方式各有利弊,在我看来最大的点就是,项目现金流,会发生重构。 以某信托产品披露的项目收益测算可见,是否引入开发贷,可以让精算净利润,差不多有10%的差异: 实际上,国内开发商的ROA一直不高,主要就是靠杠杠,提升ROE,以万科例: 所以,我觉得取不取消预售,这个问题并不重要,争论双发都是屁股决定脑袋,无非是购房人和开发商各自利益该如何重新平衡的问题。 最后的话:这个问题最关键的地方在于,如果预售制要取消,何时? 如果现在立即取消,别说民营地产商更加死的透透的,这会如履薄冰的国企开发商,都不一定扛得住。因为这是所有项目现金流的全部重构,会是灾难性的,可以直接放烟花了。总之,我的观点很简单,预售制是否取消,大家吵吵是好事,无论未来是改善还是取消,都没什么大问题。但如果非要现在,立刻取消,那不是蠢就是坏了。