房产预售制取消与否并非最重要，关键是项目资金流如何重构？

　　2022年7月25日，在2022经济学家年会夏季论坛上，北师大房地产研究中心主任董藩表示：预售制不能取消只能完善，预售的产生有其必要性。他认为现在网上很多人呼吁取消预售制，是因为没有看到预售制背后的积极意义。
　　当然，董主任还讲了句，这句才是他要表达重点：我们可以预售，但是贷款合同要交房时再办。那么，预售制都有哪些积极意义？为何地产商要采取预售制？你认同不取消预售制吗？一、现象：预售制也是一种金融模式的创新
　　正常来说，开发商没那么多钱来拍地和盖楼，首要核心就是结合融资问题，要么股权融资，要么债券融资，只要是资金都是有成本的。
　　那我们试想下：中国城市化每年需要500万套住宅，假设2500套住宅一个小区，大概2千个小区，每个小区建筑成本10亿，每年需要2万亿现金，建筑周期大概3年，维持住房供应需要一共6万亿现金。
　　试问：中国现有的房地产公司，有能够拿出这笔6万亿的现金吗？全世界的房地产加一起也也没有6万亿的现金。那最后结果就是房子更加稀有，房价更加高涨，彻底和底层无缘。此时，涉及资金最大的当然就是预售制，就是盖房子和买地的高成本资金从房企预售制的资金池里面去置换，相当于用购房者的钱来帮业主买地盖房子。
　　我们假设有1万亿预售资金池，以68的资金成本来计算，一年就是600800亿的节省，省的一部分确实可以拿到让利给业主，本质是金融问题。再比如没爆雷前的理财产品，那可是12的承诺收益，也是为了筹集资金的金融产品。可相比来说，预售资金池几乎没有成本，利息也是业主没拿到房还要还银行的长期贷款。
　　手机是如何降价的，通过降低门槛，让更多企业进入，实现充分竞争才降价的。房子和手机一样，如果人人都只能买苹果手机，这种高端机，很多人将失去使用手机的机会。手机和城市化都是新时代的需求，即使是国家意志也没办法逆转，如果硬性提高房企的准入门槛，几百万新进市民，就只能住贫民窟。
　　一张蓝图干到底，这也是为应付城市化的手段，什么时候城市化结束，什么时候预售制和鸽子楼才能结束。二、分析：预售制产生积极意义的前提要有哪些呢？
　　既然预售制是城市化过程中，房企金融模式的一种创新，积极意义不言而喻，但不提前提条件是不对的。预售制任何时候都是积极的吗？显然不是。
　　第一个前提，资金池子一定要安全，都是拿去拍地、置换高息的资金成本以及用于盖楼，从而起到节约成本的从而让利给购房者的积极意义。假设这些剩下的钱还不够被房企拿来挥霍分红，收益是房企的，风险是购房者的，何谈积极意义。
　　第二个前提是房价一直涨，如果房价涨不动了，后来者接不住了，一方面是城镇化率进度开始放缓，人口结构逐渐发挥作用，更重要的是这种杠杆游戏必须后来者不断加杠杆才能维系，收入不涨房价涨后来者有心无力。
　　那么，把此前购房者的预付款拿来拍地，就无法以高于成本的价格卖出获得新的现金流，新的补不上，旧的池子枯竭，结果就是大批的烂尾。
　　可见，现在这两个前提很难得到保障时，积极意义就会发生变质。换句话来说，如果资金池子安全，就不可能出现规模的烂尾和断供潮，而居民收入不涨光指望房价涨来刺激经济本身也是透支未来的做法。如果现在买房的资金池子用于置换过去房子的窟窿，现在花钱的人靠谁兜底呢？可见，当下若是不取消预售制，除了董主任提到贷款合同要交房时再办外，同时也要配合限制房企与资金监管，比如规定房企负债率标准值为20，超过标准值的不准进行预售制等。三、结论：其实预售制取消与否并不重要，关键是项目资金流如何重构
　　最后，我来谈几个事实：
　　1、预售制本质，是投资人让渡按揭贷款的时间价值给开发商，优化项目现金流。而优化现金流本身的收益，是会体现在房价成本上。
　　2、在房住不炒的政策背景下，经济增速长期放缓的经济背景下，预售制度本身，更有利于开发商提高杠杠，不利于购房人权益保护。
　　3、当前我们的预售制，相对香港地区而言，因为制度性bug，在房产烂尾后，购房人利益损失极大，维权成本极高。可见，对于预售制而言，存在两种可能：一是修复，二是取消。可是两种方式各有利弊，在我看来最大的点就是，项目现金流，会发生重构。
　　以某信托产品披露的项目收益测算可见，是否引入开发贷，可以让精算净利润，差不多有10的差异：
　　实际上，国内开发商的ROA一直不高，主要就是靠杠杠，提升ROE，以万科例：
　　所以，我觉得取不取消预售，这个问题并不重要，争论双发都是屁股决定脑袋，无非是购房人和开发商各自利益该如何重新平衡的问题。最后的话：这个问题最关键的地方在于，如果预售制要取消，何时？
　　如果现在立即取消，别说民营地产商更加死的透透的，这会如履薄冰的国企开发商，都不一定扛得住。因为这是所有项目现金流的全部重构，会是灾难性的，可以直接放烟花了。总之，我的观点很简单，预售制是否取消，大家吵吵是好事，无论未来是改善还是取消，都没什么大问题。但如果非要现在，立刻取消，那不是蠢就是坏了。