房企有了自家的建筑公司以后，为啥越管越混乱？

　　有个同行讲：房地产的底层逻辑是供应链。
　　在供应链的生态里，建筑公司是一个重要的角色，很多时候可以决定一个项目的生死。
　　作为生态链中的重要环节，几乎所有的开发商都热衷于拥有一家自己的建筑公司；从TOP系碧桂园的腾越建筑、华润的华润建筑、富力的天力建设、雅居乐的振中建设，到河南本土建业、康桥、正商、振兴、东方今典、信合等等，今天我们来聊聊拥有一家自己的建筑公司的魅力到底在哪里？
　　拥有一家自己的建筑公司
　　有哪些助力？
　　作为生态链中的重要环节，一个好的总包单位往往可以决定项目的生死，所以在这个环节上，房企老板们甚至会亲自关注、选择、确定，但是外部的终究是人家的，房企老板们也都热衷于拥有一家自己的建筑公司。
　　有的是建筑公司起家，发家之本，也算是主业，有情怀，双轮驱动，不但不能丢还要做得更好，走独立市场化运营路线；
　　有的是为了获取更多的利润，例如闽系房企，不但有自己的建筑公司，并且采用劳务大清包模式，把施工过程中的利润也牢牢的握在了手里；
　　有的是为了风险控制，许多房企初衷很简单，吃过了处处受制于施工单位的苦，从报批报建、进度、品质、结算到最后的竣备，如果玩不好，一个项目有可能会拖死一家小型房企（特别是遇见央企国企，不怕打官司），所以要成立自家的建筑公司，给自己的地产主业做配套保障。
　　拥有了自家的建筑公司之后，在这些方面上确实有较大助力：
　　1、控风险。从开工到竣备交付，不管是资金流向的把控，还是报批报建以及结算竣备，主动权都在甲方手里，甚至在过程中出现更换实际承包人的情况也是可以把控的；
　　2、拓融资。自从房地产融资渠道被堵死之后，中小型的房企融资渠道收窄，通过旗下全资供应链实体进行融资是当前行之有效的一种办法。
　　3、获取监管资金。大家都懂的，监管资金管控非常严，想要提前获取监管资金需要要和施工方反复沟通交涉，甚至还要签订内部协议、分配比例，哪有自己成立公司左手到右手方便。
　　‘里外不是人’的建筑公司
　　‘怒其不争’的地产公司
　　谁能理解我的难？
　　笔者了解到了很多房企自建供应链的建筑公司，从成立之初就存在定位不清晰，本来是为了控风险，结果市场上行期、形势一片大好，就慢慢抛弃初衷，想走独立的市场化路线，问题往往就出在‘市场化运营’，不是哪个房企的建筑公司都具备‘市场化运营’的基础，于是乎，各种矛盾层出不穷。
　　从建筑公司视角：
　　1、从公司建设等各方面投入的资金和资源不足，公司成立周期较短，人员均为短期拼凑，没有企业文化、没有沉淀积累，引进不来高质量人员，也没有培养出来的员工，企业管理体系不健全、人才梯队不健全，企业整体竞争力不高，企业综合竞争力不强；
　　2、其他供应商的欠款优先支付，内部的兄弟单位，要钱真是一个难，官司即使打到集团老板，也总是有个优先级，外部的总要优于内部的，内部的不帮地产扛，要你干什么，扛着扛着腰就扛断了；内部的欠款直接影响外部的竞争，别说外拓，自己的项目都难以维持经营，哪有精力外拓；
　　3、‘肉烂在锅里’、‘肥水不流外人田’，杂活累活、包不出去的活必须都得自己单位干，擅长不擅长不重要，赔不赔不重要，重要的是一定要圈给你，地产目标成本控的杠杠滴；
　　4、越是内部公司越是要从流程、审批、配合上越是要规范、越是要讲程序、讲规则，官僚、内卷、推皮球被发挥得淋漓尽致。
　　总之，我们的定位是控风险，通过挂靠联营收取稳定的管理费用、架构也不大，也帮房企姥爷们控制了风险，甚至我们还可以去做供应链融资，这不香吗？但是集团资源投入不够还非要拔苗助长，在独立核算、自负盈亏的压力下，我们真的是有心无力！
　　从地产甲方视角：
　　1、外部单位竞标价格低，能垫资，支付条件还更苛刻；内部单位不但不能垫资，甚至许多供应链还需要预付款；一旦工程款支付不到位，外部单位还能克服困难往前走，内部单位一天到晚就是钱，只要没钱就问甲方爸爸要，合同的支付节点貌似对他们没有约束；
　　2、利润都跑哪儿了？价钱比外部单位高、付款条件比外部好，因为自家单位地产本身就进行了部分让利，最后地产自身的利润率下降了，自家单位反到也没赚到钱；
　　3、乙方项目经理比甲方项目总还牛。由于自家的乙方不是独立市场化的管理模式，管理的系统性和体系性薄弱，新项目仓促上马，项目班子仓促组建，员工没有归属感，制度和标准性不强，最后造成浑身有劲使不出来；在甲方爸爸这里，进度进度上不去，质量质量管的一塌糊涂，企业管理流程繁杂，一线权力有限，最后的结果就造成了乙方管理团队跟甲方项目对着干，最后就留下了干啥啥不行、捣蛋第一名；
　　4、品质一言难尽。施工单位的质量管控虽离不开架构、体系的保证，但劳务班组、劳务工人的作业资源更是其宝贵财富；别人家的队伍市场化程度高，懂甲方爸爸的标准，做起来游刃有余，自家的做起来不是驴不拉就是磨不转；
　　5、自家产业链上的这些负责人大多是皇亲国戚，企业有老板这个后台，有恃无恐、无视规矩、无视合约，芝麻点大的事儿不是找这个领导就是找那个领导；根本不把职业经理人放在眼里，企业都是自家的，这些外人算个啥，对于这些企业的管理往往是地产开发人心头的痛。好吧，你喜欢找领导找老板，以后啥事儿都找领导去，反正我按规矩办。
　　总之，外部优秀的单位那么多，不但活儿好还便宜，甚至有些能垫资有些能融资，分担了开发的风险，保证了开发的品质；自家单位占了地产部分的利润，诟病这么多，还非要用，这到底是为什么？
　　频繁爆雷下的地产行业
　　爆雷下的建筑公司
　　从2021年下半年到现在，有4家特级、11家一级建企申请破产重组清算，或100股权转让、拍卖。仅在2022年4月，至少已经有19家企业因债务违约，申请破产债务重组公开拍卖。
　　其中特级企业：
　　12022年4月，南通三建（房建特级）因债务违约进行债务重组。
　　22022年1月，南通六建（房建特级）进入破产重整。
　　32021年12月，成龙建设集团有限公司（房建特级、市政一级、建筑行甲资质），在阿里拍卖破产清算处置平台以1亿元底价起拍。
　　42021年8月13日，中国云南路建集团股份公司（公路工程特级资质）申请破产重整。
　　一级企业：
　　12022年4月，浙江暨阳建设集团有限公司（建筑工程一级资质）在全国企业破产重整案件信息网发布公告，因破产清算公开招募投资人。
　　22022年4月，湖南桔洲建设集团有限公司（建筑工程一级资质）在阿里拍卖平台公开拍卖，最终以1520万的价格经过19轮竞拍成交！
　　32022年3月，浙江富卓建设有限公司（房建一级资质）在阿里拍卖平台拍卖100股权，最终以1730万的价格成交。
　　42021年12月，河南帕钠玫建筑工程有限公司（建筑工程一级资质）公开拍卖100股权。
　　52021年11月，南京溪铁建设工程有限公司100股权以底价1400万元，在网络上公开转让。该公司拥有建筑工程一级资质、钢结构工程专业承包一级资质。
　　62021年11月，攀枝花公路建设有限公司（公路、市政、房建一级资质）公开招募重整投资人。
　　72021年10月20日，河南高速发展路桥工程有限公司（拥有11项建企资质，包括公路工程、市政公用工程一级资质）发布破产重整招募公告。
　　82021年9月30日，浙江怡业建设有限公司（建筑工程一级资质）发布破产拍卖公告，并于10月21日在网络平台上公开拍卖。
　　92021年8月，中晨达西部建筑工程有限公司（市政公用工程、建筑工程一级资质）申请破产重整。
　　102021年7月，重庆元飞建设（集团）有限公司（建筑工程一级资质）进入破产重整程序。
　　112021年7月24日，浙江自胜建筑工程有限公司（建筑工程一级资质）申请破产清算，并于8月28日在网络平台上进行第一次公开拍卖。
　　特一级企业在行业内的影响举足轻重。虽然企业数量占比不到10，却创造了建筑业70以上的总产值。一旦他们也遭遇经营困境，可以想象中小企业面临的境地如何。
　　建筑业的2022年注定是一个大变之年，地产业的震动有多广、烈度有多大，决定了2022年建筑业的震动有多大。
　　地产后时代，自家的建筑公司
　　向左向右走？
　　自从有了自家的建筑公司之后，因管理而造成的各种扯皮问题接踵而至并且逐步成为常态。
　　原希冀建筑公司能够不仅给自己地产提供生产保障，还能内外同频竞争，独立市场化经营甚至创造利润的愿望逐步落空；优秀的建筑公司不是一日炼成的，回顾中建、省建等大型建筑公司发展史，哪个不是经历数十年的发展，从组织架构、流程管控、专业人才梯队建设等都倾注了大量的时间和资源，这不是招两三个高管就可以解决的问题。还是要回归到企业的定位问题，是独立经营发展，还是为地产生产保障服务。
　　持续爆雷的地产后时代，自家的建筑公司向左还是向右走，小编结合当前地产形势和理解，给点建议：
　　1、拓市场。如果经营状况尚可，还有余力去拓市场，可考虑介入非地产行业，由于诸多建筑公司受地产业务牵连，实在是有心无力，对于稳健型的建筑公司到是一个弯道超车的机会；
　　地产相关项目仍然是主旋律，根据自身的规模及市场地位，可以按优先级考虑项目承接：制造业公建项目央企地产项目省会城市国企或者政府项目根据项目实际情况研判；当前回款各方面能够履行最好的当属制造业，其次是央企的地产行业，例如中海、保利、招商等，另外省会城市平台国企或者政府项目相对也有保障，利润率可能会好点，但是回款周期可能会较长；
　　2、稳发展。对承接的项目进行分级管理；
　　对于回款较好的项目要保证资金，严控资金的随意调动，保证项目生产的正常运转；
　　对于虽有债务违约，但整体可控，或者甲乙双方配合度默契度较好的应尽可能配合，在控风险的同时共度时艰，因为一旦项目停摆或者双方进入诉讼阶段，大概率是两败俱伤；
　　对于已经停摆的项目，应首先降低自身成本，不要抱着停工是甲方原因，将来找甲方索赔即可的幻想，未来如何很难说，所以首先要把自身的各种成本降到最低，同步梳理谈判、应诉资料，及时诉讼及时获取保全财产的优先权，将风险降到最低；
　　3、爆雷下的施工单位怎么办？
　　已经爆雷的施工单位如果还想活下去，一定不能躺平，一定要考虑如何自救。
　　首先，要契合自己的项目进行研判，哪些还要干？哪些要起诉？哪些要解约？分判清晰后结合公司情况优化管理成本。
　　其次，针对项目研判清晰后，不管是内部还是外部，下手一定要稳、准、狠，哪些项目有监管资金？哪些项目要做资产保全？哪些项目要解约？
　　随着地产行业整体增速放缓，工程款不到位常态化，利润越来越低；如何发展，确实要根据自身的定位以及企业能力去判定，否则还不如稳点来，稍有不慎就是万丈深渊！