一旦发生经济大萧条，最保值的是房子还是黄金？

　　头条创作挑战赛
　　一般来说，在经济衰退和经济大萧条之前，家庭债务都会出现大规模的增长。
　　家庭债务从何而来呢？一部分是消费债务，一份是房地产按揭贷款债务，当债务过重影响到经济，或是经济不好影响到人们还债时，不管从哪个角度来看，最保值的永远都不会是房子。
　　在经济大萧条开始时，也会出现居民支出大幅下降的情况；大萧条之所以如此严重，就在于自主支出出现大幅持续下降。
　　收入影响消费，消费又反过来影响收入，从而形成一个恶性循环。
　　可以说，在经济大萧条时期，最不值钱的可能就是房子。
　　经合组织（OECD）16个成员国在经济大衰退期间的研究显示，1997年至2007年，家庭债务增加最多的国家恰好是那些在2008年至2009年间居民支出下降最大的国家。
　　而居民支出下降，更大的原因是由于家庭债务引起的，而家庭债务中，占比最大的一部分，莫过于房债了。
　　因而，当经济大萧条来临时，房子是刚需，但恰恰也并非是必需的，经济萧条来临时，最容易受到影响的，就是房产价格。
　　以美国为例，从2006年到2009年，全美房价整体上下降了30，并且一直保持在低位，到2012年末仅有小幅恢复。
　　而房价的下跌，反过来又会对低净值家庭造成更大的打击。
　　原因其实很简单，因为这部分群体的财富几乎全部都来自于房屋资产，除了房子之外，他们没有更值钱的东西。
　　不仅如此，事实上由于低净值家庭拥有非常高的债务负担（房贷），因此这将进一步扩大债务和贫困的程度。
　　以我国为例，目前绝大多数家庭都是通过贷款购买刚需房，手里并没有多余的现金流和资产，每个月还要还一定的房贷。
　　我们完全可以做一个猜想：
　　假设你拥有一套价值100万人民币的房子，但这房子并不完全属于你，你自己只花费了20的首付即20万，你还有80万的住房抵押贷款背负着。
　　现在我们假设房价因经济大萧条下跌20的话，这意味着什么？
　　你意味着你依然还要还银行80万的贷款，但你这套房子只值80万的市场价了，你以为你亏损了20万吗？
　　不对。
　　房价下跌后，100万的房子只值80万，你还要背负银行80万的贷款，如果贷款期限为三十年的话，算上利息，你至少要亏损50万以上。
　　杠杆乘数是5，房价下降20导致房产所有者的资产下降100，放大了5倍。
　　一旦发生经济大萧条，最不保值的可能就是房子。尽管你的房产可以被卖掉，但你的住房贷款能不能卖掉？
　　并不能，你要么一次性还清，但在经济大萧条时期，这几乎是不可能的事情，要么你就承担因房价下跌所带来的巨额损失，这会导致马太效应，贫者越贫。
　　这也是为什么，如今我们的房地产市场大而不能倒的根本原因。
　　还是以美国为例，从2006年到2009年，尽管全美房价只下降了30，但因为贫穷的房产所有者是加了杠杆买房的（贷款），因此他们的财富净值下降得更多。
　　因为低净值家庭的杠杆比率高达80，因此房价只要下降30就足以毁掉他们的所有净值，变成一个零资产的家庭（算上贷款）。
　　这是经济大萧条所带来的一个容易被我们所忽略的危机：一旦房价下跌，我们只看到了房价的下跌，却没有看到背后的房贷问题，由于杠杆乘数的存在，负债的房产所有者资产净值下降的幅度将大得多。
　　2007年到2010年，美国普通家庭的资产净值从30000美元下降到几乎为零。哪怕是中产以上的群体，他们的平均净值也从320万美元下降到了290万美元。
　　高负债加上房价的大幅下跌，会进一步拉开富人和穷人的差距。
　　今天的国内家庭大多数都购买了一套刚需房，且几乎都是通过首付按揭贷款的方式购买的，一旦发生经济大萧条，房价下跌，资产下降，按揭贷款继续还，不管你是选择卖掉房子，还是选择不卖房子，你都会承担极大的损失。
　　根据资产负债表研究中心的数据显示，我国居民杠杆率由1993年的8。3增加至2021年的62。2，就在2009年前后，居民杠杆率的增速明显增加，在1993年到2008年的16年时间里，我国居民杠杆率仅增加了9。6，但2009到2021年的12年时间里，我国的居民杠杆率增加了44。3。
　　这也正好印证了我在本文开头所说的那句话：在经济衰退和经济大萧条之前，家庭债务都会出现大规模的增长。
　　大部分人选择首付购房，如今我们的房价也维持在了一个市场的高位，如果发生经济大萧条的话，可以预见的是，除了少数几个地区，房价的下跌几乎是全国范围内的，唯一的不同差异就在于，有的地方跌得少一些，有的地方跌得多一些。
　　房价下跌势必就有人及时止损卖房，而按揭贷款并不会因房价的下跌而下跌，这又会无形之中引发银行坏账的风险。
　　综上所述，在大萧条时期，房子不仅不保值，相反，房子还会让你的资产剧烈贬值，至于到底贬值多少，取决于你是何时购房的，如果是十年前就购房了，那么影响对你是微乎其微的。
　　但如果你是今天才分期购房的，每月的还款加上房价的下跌，轻则亏损几十万，重则无力偿还房贷直接破产清算。
　　过去我们相信房地产可以让我们的财富增值，到今天变成了相信房地产可以让我们的财富保值，这个说法其实是经不住推敲的。
　　当然，如果你是全款购房，又是在房价低时入手的，那另当别论。
　　反之，如果你手里有多套房都需要偿还房贷，地段也不是很好的话，建议早点脱手。
　　至于黄金，增值的功能不多，但保值的确是实打实的，黄金满足经济学对于稀缺的一切定义，例如总量不变，易保存，可交易，全球都认可等等。
　　乱世黄金，盛世古董，这话是有一定的道理的。
　　我们都希望永远不要发生经济大萧条，但自人类有金融产品以来，开创了经济学以来，经济大萧条在全球已经大大小小发生了好几起了，我想经济的复杂不是靠技术的进步就可以完全规避的。
　　也许这就是生态的复杂性。
　　房地产的问题复杂多变，用一个更恰当的形容是：如今大部分家庭都选择了首付按揭贷款的方式来购买自己的第一套房，第二套房，说房地产是一个金融产品也毫不为过。
　　但房地产这种金融产品和其他金融产品不同的是，房地产套牢的是我们未来的二十年、三十年贷款期限，绑定的是我们大多数家庭，代价是六个钱包。
　　这就必然会导致，我们同房地产一荣俱荣，一损俱损；房价上涨，所有人都满心欢喜；房价下跌，所有人都得为损失买单。
　　但这个世界上，有百分之百永远都上涨的金融产品吗？
　　以我个人的愚见，如果真的有什么大萧条时期的话，那大概率罪魁祸首就是房子本身。
　　end。
　　作者：罗sir，新青年的职场内参。关心事物发展背后的逻辑，乐观的悲观主义者。关注我，把知识磨碎了给你看。