面对当前房地产的问题要做好底线思维，彻底放弃房地产还能够作为未来经济增长重要引擎的想法。房地产问题不仅是短期风险，也是长期影响中国经济增长拉动因素转换的长期问题。 城市与区域治理研究院 苏志勇 今年时间已经过去了近3个季度，但我国的宏观经济和房地产业形势仍然未见根本好转。外部地缘冲突升级，经济环境不断恶化，美联储连续加息；国内需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，叠加疫情持续散发，对宏观经济带来巨大压力。 作为经济重要支撑的房地产业，自去年下半年进入深度调整，尽管供需两端政策持续发力，但政策效果并不明显。国家统计局1~8月宏观经济数据表明，房地产市场持续下滑已经对宏观经济造成严重拖累，稳地产成为稳定中国经济的头等大事。 近日，经济学界和一些研究机构对房地产问题给予了高度关注，通过研究报告、论坛、撰文等方式为宏观经济和房地产市场诊脉，提出政策建议。本期我们梳理了中国宏观经济论坛（CMF）部分经济学家以及部分证券机构分析师，针对房地产市场的判断和政策建议，希望为业界提供决策参考。 CMF中国宏观经济月度报告：房地产会有一个漫长的模式调整期 9月18日，由中国人民大学国家发展与战略研究院、经济学院等联合主办的CMF宏观经济月度数据分析会上，中国人民大学经济学院教授于泽代表论坛发布了CMF中国宏观经济月度数据分析报告。报告结合8月份宏观数据得出宏观经济＂四重转折＂的基本观点。 第一重转折是三季度经济能够进一步巩固向好趋势，并为四季度企稳奠定基础。第二重转折是房地产和出口呈现趋势性下行，从2019年至今的经济运行模式面临转折，经济企稳还需要新动能。第三重转折是2019年开启的宏观经济主线周期遇到动力下行，同时开启了另一条主线，新发展格局下孕育的新动能，包括制造业投资和现代化基础设施引领。第四重转折是来自于世界经济，当前的世界经济基本走完了从1980年以来的长周期，正在进入新一轮的长期波动。 报告认为，四重转折之下重点是房地产。房地产处在转折期，会有一个较长的调整期。由于国内的城市化模式进入了新时点，房地产市场从原来的高周转下沉模式正在走向存量优化的制造业模式，因此房地产将有一个相对漫长的模式调整期。 房地产目前的供需存在着比较大的失衡。在供需失衡的条件下，房价存在着内生调整动力。房地产不是一个同质商品，一定要考虑到它的区域性，房价在不同区域存在着不同的调整压力。因为房地产构成了居民财富的绝大部分，所以房地产价格调整对于整个中国经济而言甚至可以说是决定性的。房地产和民生领域的紧密联系，使得稳房价一直是房地产调控的一个核心基调。因此尽管房价有内生调整动力，在目前情况下还是基本保持稳定。 房地产供需出现较大失衡，并不是各地放开限购就能解决的，这次房地产调整时间会比较长，需要在国家层面进行政策解决。 房地产市场的背后是中国经济发展模式正在调整。行业的红利来自于中国经济增长的红利，中国经济增长模式一旦转型，处在风口的行业就会发生变化。房地产和中国城市化模式紧密相连。1978年以来中国的城镇化模式大致是＂442模式＂，城镇人口增加40%来自于人口流动，40%来自于城市范围扩大，20%来自于城镇人口的自然增长。 在这种情况下，城镇化的80%是人口流动和城市范围扩大。城镇化的增量模式，带来了房地产的高速增长。这种增量模式会逐渐下沉，在一、二线城市房地产增长见顶后逐渐下沉到三四线城市。随着城镇化走向以人为核心的新型城镇化，城镇化从原来数量推动模式走向高质量发展模式，导致房地产需求结构和房地产模式的转型，更多地会回归一线、二线核心城市，从原来的增量下沉模式走向核心城市的存量优化模式。 这样的模式调整对于房地产而言有一个非常大的问题，房企手中的土地是不可移动的，所以谈房地产总量有时候是没有意义的。首先是地域分布不均，其次是土地不具有流动性。所以，房地产增量下沉模式回归核心城市的存量模式，面临最大的调整困境是土地不具有流动性。从这个意义上来讲，很多根植于三、四线城市甚至五、六线城市的房企面临了极大的转型成本，甚至无法完成转型，因为无法在一二线城市买到地，靠当地政府也无法完成转型，因为当地政府手里有的还是当地的土地。随着房地产模式的转型，在这种情况下需要在全国层面进一步优化配置资源。 毛振华：房地产业面临着短期风险和长期调整 在CMF宏观经济月度数据分析会上，中国人民大学经济研究所联席所长、教授毛振华认为，疫情对经济的影响虽逐渐弱化，但疫情发生后，经济增速放缓，消费、投资均受到冲击。尤为值得一提的是，疫情下我国面临的部分长期存在的客观问题进一步显化，其中房地产行业的转变不容忽视。 房地产下行趋势进一步确认，房地产不会再成为拉动经济增长的主引擎。房地产行业目前面临的问题表面上看是资金、流动性的问题，但从长期来看，则是一个周期性问题。导致该问题出现的最为根本的原因是长期以来人口增长的拐点已经出现，供需拐点已至。 从供给端来看，长期高投入后中国房地产的累计供给量即便在全球范围看也位于较高水平，且房地产库存量当前同样处于较高水平；从需求端来看，在人口增长拐点已至的情况下，疫情冲击下居民收入增速放缓，消费者购房需求进一步减弱；此外，就业压力加大、居民预期走弱等都对房地产市场运行产生影响。资金链问题是当前房地产问题的结果而非原因，同时也是房地产剧烈波动开始的标志。 房地产下行的趋势难以改变，这是供求规律所决定的。面对当前房地产的问题要做好底线思维，彻底放弃房地产还能够作为未来经济增长重要引擎的想法。从全球范围来看，西方发达国家早已不再依靠房地产作为其主要增长引擎，主要依赖房地产来带动经济增长的路径已不复存在。因此，房地产问题，不仅是短期风险，也是长期影响中国经济增长拉动因素转换的长期问题。 鲁政委：扩大内需要让房地产循环畅通起来 在CMF宏观经济月度数据分析会上，兴业银行首席经济学家鲁政委对8月份的经济数据做出点评，他认为稳大盘政策起到了一定的作用，8月份数据总体略超市场预期。对于下半年经济形势，他认为稳增长是头等大事。下半年外需放缓还会继续，内需扩大总体上还要让房地产循环畅通起来。 中长期角度人口结构、城镇化、中国房地产不能永远保持过去几年的增长，很可能要调整，现在的关键是能否让这个过程变得更平稳。同时大家觉得房地产是一个趋势的变化，与限购政策无关，既然无关是否可以放开？可以对政策进一步优化。 一是释放改善性需求，这方面有很大空间。一类是对新房的需求。现在城里接近一半的房子房龄已经超过了二十年，这当中还有差不多一半房龄在三十多年，设施比较差，这一部分人应该有改善性需求可以释放出来。还有一类是对常住人口住房的需求。现在不少地方还有很多购房资格限制，有钱但是没有资格买，或者资格门槛特别高，或者首付要六成、七成。到现在这个时点，这些政策是否可以取消，把这部分需求释放出来。 二是让价格机制恢复弹性。现在一方面整体房地产库存居高不下，特别是二三线城市，但价格好像不怎么动，这样就影响了市场出清的速度。 三是重视恢复房地产畅通的时间。从循环的角度，梗阻时间越长，被梗阻组织机能丧失的面积就越大，被救回来的希望就越小。为了抓住宝贵的时间，要遵照中央＂房子是用来住的，不是用来炒的＂定位，分清中央和地方政策应该承担的责任和角色。全国层面要动手，地方也要动手，全国和地方结合起来。地方的责任是保证价格的平稳，全国的责任是要保证循环的畅通。建议国家层面可以考虑出政策清单，不能让地方从一开始就摸着石头过河，这个时间耽误不起，这是问题的关键。 伍戈：避免问题长期化对经济增长的掣肘 在CMF宏观经济月度数据分析会上，长江证券首席经济学家伍戈认为，现在有些经济数据向上的带动，更多依赖于外生性的刺激，而不是内生性的动能。内生性动能包括老百姓消费、服务业、房地产等等，也就是衣食住行，住是其中很重要的内生性动能。 对于未来的政策建议，伍戈认为应当避免问题长期化对经济增长的掣肘。这里说的长期化不是强调人口老龄化和城镇化这些长期因素，而是想强调我们不能用长期化的指标解释短期的急剧变化。比如我们无法用人口老龄化、城镇化率来解释过去半年、过去一年中商品房销售50%以上的降幅。 在这个过程中，即使相信中国房地产增速未来肯定达不到疫情以前，但也不认为现在销售下降50%是常态，或者用长期的因素能够解释如此的急剧变化。这不能归结为长期因素，还是要归结为短期因素、疫情因素等等。 这些问题如果出现了长期化的趋势，比如地产增速长期都是负增长，这很有可能产生对资产负债表衰退以及对流动性陷阱急剧的担心。为了避免这种情况，就意味着不能让这种短周期的变量成为长期性掣肘经济增长的因素，这些问题需要及早解决。 比如现在房地产的供给端还是处在比较麻烦的状况。房地产商未来半年左右的现金流，大概测算是负的。这种情况持续下去不仅意味着房地产公司可能会进一步暴雷，而且对居民端而言，看到有违约风险的房企是不敢买房子的。 疫情前影响老百姓购房需求最重要的变量是利率，但自疫情以后特别是最近一两年时间，利率对商品房销售的弹性明显减弱，而老百姓对房地产风险的担心以及在疫情三年之下持续受损的收入，开始显著进入到商品房销售的决定方程式中。这说明本轮房地产的调整比我们想象中要困难得多。要做好充分准备，需要有一些行动的勇气。（上述观点摘自CMF宏观经济月度数据分析报告及分析会发言） 秦虹：应当重视房地产供给侧政策优化 中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹近日撰文表示，当前房地产市场跳出底部依然有一定的难度，主要是受制于供给端的负面影响和居民收入预期的影响。供给端现在面临三大主要问题：债重、供减和地价高。潜在需求的释放除了有收入增长支撑外，还需要房地产供给端的优化。对此她提出六条政策建议： 第一，加大中央部门的支持力度，确保各地落实＂保交楼、保民生、保稳定＂的目标。 第二，疏堵结合。即在控制房地产企业负债率的同时，应该增加房地产企业的股权融资渠道，特别是恢复资本市场房地产企业的融资和再融资功能。 第三，税收扶持。盘活房地产企业存量资产和城市的低效资产。房地产企业大概有接近20万亿元的存量商办物业资产，这些资产大量沉淀在房地产企业手中，如果能加大税收扶持力度，有效地盘活，则对房地产企业腾挪资金、盘整整个资产运行、缓解开发企业的债务压力都是有利的。 第四，完善体系。地价是刚性的，现在房价依然还是在控制，如何满足不同收入群体的住房需求？一是保障房要加大力度供给，完善保障体系；二是商品房应该鼓励舒适、绿色、健康、高品质，并允许房价与住房品质相适应。 第五，试点探索预售资金监管的优化和商品预售制度的改革。7月份的＂烂尾断供事件＂的集中暴发提醒了我们，过去调控措施忽略了对购房者最大风险的供给政策的优化，就是预售制度的优化和调整，预售资金如何科学监管问题。最近北京、深圳、南京、成都等城市都已经开始试点现房销售，下一步探索预售制度改革、探索试点现房销售的项目和城市会越来越多，房企需要给予足够的重视。 第六，全局思维，实现多目标约束下各部门调控政策的协同性。房地产涉及的部门非常多，各个部门出于自身的责任和目标的要求，都在出台政策尽责管理房地产市场，无论是土地、金融还是行政、税收等政策，但是还是应该加强政策协调性，突出重点问题，确保房地产市场的平稳健康发展。 李超：地产修复是影响四季度财政的关键 浙商证券首席经济学家李超近日撰文称，专项债集中发行及特定机构利润等政策前置利多逐步出尽，卖地收入低迷开始扰动政府基金支出节奏，第四季度财政重点关注地产修复进程和卖地收入表现。 他认为，停工停贷仍是当前房地产核心矛盾，8月商品房销售、投资等数据仍相对低迷，卖地收入修复是影响政府性基金收入的关键变量。7月末以来增量房地产政策频发，旨在带动房地产行业修复，一方面是全国保交楼措施陆续出台，另一方面是积极出台需求侧刺激政策。房地产修复的核心是房地产销售转暖，这需要解决预期转弱问题，特别是居民预期修复，市场化方式处理和防范道德风险的政策思路下，居民预期短期较难根本性扭转，房地产大概率维持弱修复进程，卖地收入大概率渐进回暖，一定程度上有助于缓解政府性基金收支压力。 竺劲：房地产回暖需要长期刺激政策 9月21日，在中信建投＂房地产行业展望＂线上交流会上，中信建投房地产和建筑业首席分析师竺劲阐述了对房地产行业的一些看法。他认为，目前房地产市场处于基本接近底部但回升相对缓慢的阶段。随着＂一城一策＂政策工具箱的逐步打开，需求会有一个明显回升。但这种回升只是反弹，不是反转。 政策层面，今年以来房地产政策力度不断加大，特别是最近两个月，除一线城市外的大量城市开始放松限购、限贷政策，推动更多的居民入市。但是必须承认政策效果目前并不是很明显。原因主要有几方面： 一是今年以来宏观经济表现不是很好，居民收入受到一定影响。对居民来说购房是一个长期决策，需要看到宏观经济有一些积极的变化。二是目前从房价和利率来看，对购房者来说还有一定压力，购房者对未来降息和降首付会比较关心。三是开发商拿地热情比较弱，对固定资产投资和消费都带来一定拖累，这种拖累带有一定持续性，需要一个长期的不断刺激的政策，才能使房地产有一个持续回升。 近一段时间无论是在需求端政策还是保交楼政策都有了比较大的推进，目前基本上属于筑底状态，明年的市场会比今年好一些。从长远来看，房地产市场需求还是比较大的，未来5到10年城镇化的红利还会存在，一些二线城市还会进一步扩张，未来5年房地产销量还会维持在十三四亿平方米的水平。 在政策工具上，主要还是如何降低购房者的负担。他认为降低首付比例还有比较大的空间，尤其是二套房首付比例。从按揭贷款利率角度看，已经降到了历史最低点，但不排除会进一步下降，特别是针对房地产未来2年内有可能下降到3.5%的水平，当然这种货币政策空间也要考虑到美国货币政策的调整。