资管公司联合多方驰援受困房企共商化险模式提高资产处置效率

　　央行、银保监会于近日向地方下达《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（简称《通知》）。《通知》内容涵盖16个方面，涉及面广，政策支持力度空前，其中提到积极配合做好受困房地产企业风险处置，引发业内对于房企风险化解和市场出清的关注。
　　虽然资产管理公司早已入场参与房企资产处置，但进度仍不如预期。为此，《通知》强调提高资产处置效率。对此，业内人士认为，在政策指引下，后续资产管理公司、地方政府、银行及房企四方会形成比较系统的风险化解模式。
　　在业内人士看来，鼓励资产管理公司参与处置风险，意味着＂第三支箭＂有望落地。图/IC photo
　　提高资产处置效率
　　目前，陷入流动性危机的房企均有意通过资产变现缓解资金压力，但即使有收并购贷款资金的支持，收并购风潮并未启动，市场各方参与动力不足。
　　在这样的背景之下，《通知》提出，要做好房地产项目并购金融支持，并积极探索市场化支持方式。其中包括鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目。
　　在不良资产处置方面，《通知》鼓励金融资产管理公司、地方资产管理公司（以下统称＂资产管理公司＂）发挥在不良资产处置、风险管理等方面的经验和能力，与地方政府、商业银行、房地产企业等共同协商风险化解模式，推动加快资产处置。
　　《通知》提出，鼓励资产管理公司与律师事务所、会计师事务所等第三方机构开展合作，提高资产处置效率。支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。
　　此外，《通知》鼓励资产管理公司通过担任破产管理人、重整投资人等方式参与项目处置。支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式，依法依规市场化化解受困房地产企业风险。
　　在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来，上面的政策表述明确了对房地产不良资产处置的重视程度，尤其是强化了资产管理公司在此类领域的重要角色和功能。这意味着在不良资产处置上，资产管理公司将承担更大的作用。
　　＂虽然资产管理公司一直在参与处置问题楼盘项目，但此次通知再次提高了资产管理公司在处置方面的领导力和市场地位，包括其后可担任破产管理人、重整投资人等角色。而且重点提及了‘提高资产处置效率’。＂严跃进表示，在政策指引下，后续资产管理公司、地方政府、银行及房企四方会形成比较系统的风险化解模式。
　　诸葛找房数据研究中心首席分析师王小嫱表示：＂此次新政有利于加快对受困房企的资产处置，也有助于行业信心的恢复。＂
　　＂第三支箭＂股权融资有望发出
　　资产管理公司在风险资产处置方面具有丰富经验，无论从资金充足度还是专业度方面来说，都具有更强的优势，其参与收并购有望促进风险化解和市场出清。
　　今年1月，金融管理部门召集5家全国性资产管理公司开会，研究资产管理公司按照市场化、法治化原则，参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。此后，中国信达、中国东方、中国华融和中国长城4家全国性资产管理公司先后介入出险房企的收并购之中，参与出险房企的＂救治＂和重组。
　　不过，虽然全国性资产管理公司已相继入场，但资产处置进度仍不如预期。
　　对此，广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，出险项目收并购的效果并不见好，具体成功案例少，大多是合作开发项目方之间进行收并购。此次新政的目的就是在政策上做出创新，提高金融机构收并购的信心。比如，明确了地方政府在属地责任的情况下，协同银行、房地产企业、资管公司、三方机构等一起来推进项目收并购。这意味着股权收购的＂第三支箭＂或将发出。
　　中指研究院分析人士也表示，《通知》鼓励资产管理公司参与处置风险，意味着＂第三支箭＂有望落地。
　　早在2018年，央行等监管部门从信贷、债券、股权三个融资渠道，采取＂三支箭＂的政策组合，支持民营企业拓展融资，民企债券融资支持工具即为＂第二支箭＂。而＂第三支箭＂则代表民营企业股权融资支持工具。
　　今年11月8日，中国银行间市场交易商协会已放出了＂第二支箭＂，扩大民营企业债券融资支持工具，以支持包括房企在内的民营企业发债融资，总支持规模大约2500亿元。
　　＂要调动金融机构出手收并购项目。除了对风险和不良资产的容忍、展期、免责的之外，也需要地方政府积极协调，更需要缓解风险扩散的预期，止住资产价格无序下跌。＂李宇嘉如是说。
　　金融支持利于信心恢复、加速市场修复
　　＂通知内容涉及面较广，政策支持力度空前，在今年一系列宽松政策效应并不明显情况下，出台金融支持房地产16条措施尤为重要，对接下来的房地产市场也有着非常重要的意义。＂王小嫱表示，当前市场恢复缓慢的根本原因在于市场信心不足，此次金融支持房地产将直接有效地利于行业信心的恢复，加速市场修复的步伐。叠加疫情防控逐步优化，房地产市场加速恢复的预期进一步提升。
　　同策研究院研究总监宋红卫则表示，此次新政出台目的是稳定房地产行业。从当前实际来看，融资政策是行业复苏及稳定的最大制约因素。也就是说，如果融资政策不调整，纾困政策的效果会大打折扣，同时，优质房企也会因为债务问题出现资金链断裂的风险。
　　＂未来，在房企债务展期和增信发债后，企业资金压力或将得到一定缓解，实现以时间换空间。下一步更重要的是要促进市场销售企稳，唯有企业销售回款得到明显改善，才能使行业真正恢复平稳发展。＂中指研究院分析人士预计，随着楼市利好政策的持续落地，供需两端政策优化叠加防疫政策改善，将带动市场预期进一步提升，尤其是更多核心城市政策优化后，或将带动当地购房需求释放。
　　新京报记者 袁秀丽
　　编辑 武新 校对 贾宁