央妈16条措施支持房地产，这是一场及时雨

　　2022年11月13日，一份由央行和银保监会联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》（银发2022254号）在网上流传开来。
　　虽然央行官网上没有找到这份文件，但是根据各大媒体跟一些地方银监局确认消息，这份文件是真实的。
　　而且从网上曝光的这份文件内容来看，文件从房地产融资、保交楼金融服务、受困房地产企业金融处置、住房金融消费者合法权益保护、金融管理政策调整、住房租赁金融支持力度等六个方面总共给出了16条指导意见。
　　这16条意见对于房地产行业来说相当利好，比如第一条就提到稳定房地产开发贷的投放，坚持两个毫不动摇，对民营、国有等各类房地产企业一视同仁。
　　而且这里面特别提到了一点，要区分房地产项目子公司风险跟房地产集团之间的风险，言外之意就是不能因为某一个房地产集团出现债务问题了，然后就全盘否定。对于一些优质的项目，如果符合条件，央行还是鼓励金融机构向这些项目给予投放贷款。
　　另外第4条还特别提到，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，这样可以有效避免开发商被抽贷，这对于缓解开发商的资金链压力会起到很大的帮助。
　　当然除了鼓励商业银行向房地产投放贷款之外，第七点还特别提到，支持开发性政策性银行提供保交楼专项贷款，这对于那些因为资金链断裂而停工的项目是一个极大的利好消息。
　　另外，除了针对开发商以及项目的贷款支持之外，这次16条当中还多次提到房地产并购的融资贷款，这意味着那些有实力的企业，如果有意收购那些面临资金链紧张的开发商，那就可以在融资贷款方面获得更大的支持。
　　假如这16条能够落实到位，这对于缓解开发商资金链紧张，提升项目开工率，保交楼等方面都具有很大的作用，也可以进一步提升大家对楼市的信心。
　　实际上这已经不是央行第1次出台相关政策支持房地产行业的发展，最近一年时间央行已经连续出台过多个政策支持楼市的发展，比如持续降低房贷利率等等。
　　那为什么央行要出台这么多政策支持房地产行业的发展呢？其实目前房地产行业已经来到一个关键点，必须下猛药才能够悬崖勒马，央行的这16条措施像是一场及时雨，可以有效化解一些风险的发生。第一、开发商债务风险。
　　进入2021年之后，很多开发商都面临了前所未有的债务问题，甚至有部分开发商面临严重的资金链紧张局面。
　　在这种大背景之下，有不少开发商都出现了债务违约，信用评级不断下调，融资环境越来越差，融资难度越来越大，结果导致很多开发商都面临很大的偿债压力，债务违约的比例也越来越高。
　　根据国金证券统计的数据显示，2022年上半年共有93只债券发生违约（包含各类实质性违约和展期），违约金额（含本金和利息）共计601亿元，涉及信用债主体33家；与去年同期相比，分别减少32。12、48。90、31。25。
　　另外，2022年上半年，地产信用债违约率达26。47，创出历史新高（去年同期还不到10）。
　　如果房地产行业融资环境不能够有效改善，未来出现债务违约的开发商会越来越多，一旦开发商违约越来越多，影响的不只是开发商本身，对于银行，对于整个楼市都会带来很大的影响。
　　所以现在央妈出台这么多利好政策，其实就是要加大对房地产行业的融资力度，让开发商能够获得更多的融资，以支持他们度过这个难关，避免陷入恶性循环当中。第二、地方债务风险。
　　一直以来，我国很多地方对房地产依赖度都比较大，尤其是很多地方土地财政的依赖度比较大，个别地方土地财政依赖度甚至达到100以上。
　　然而最近一年时间，在整体楼市表现并不在好的情况下，各地的土地市场表现也越来越低迷，以前经常出现竞价地王的景象一去不复返，现在很多地方土拍都以底价成交，甚至经常出现流拍。
　　在土地成交不理想的情况下，各地的土地财政收入也明显下降。
　　我们以22个集中供地城市为例，2022年110月，这22个城市累计土地出让金收入16795亿元，跟去年110月的累计土地出让金收入22630亿元相比，同比下降了26。
　　如果将城市范围扩大至300个典型城市，今年110月累计土地出让金收入24693亿元，跟去年110月累计土地出让金收入38007亿元相比，同比降幅达到35。
　　在土地出让金明显下降之后，各地的财政收入也有了明显的下降，比如上海同比下降11。9，北京同比下降6。7，深圳同比下降5。1，重庆同比下降11。9。
　　虽然各地财政收入下降主要是因为留抵退税，但扣除这个因素影响之后，实际上各地的财政收入增速都非常缓慢，甚至实际处于下降。
　　但是在各地财政收入增速放缓甚至下降的情况下，各地的财政压力却比较大，因为这一两年各地财政支出都比较大。
　　最关键的是目前各地的债务规模可不小，如果未来财政的收入下降，不排除可能有个别地方出现债务违约的风险。
　　为了避免这种情况的出现，现在有很多地方都开始对土地自卖自买，很多地方都是通过城投平台举债来购买土地，创造财政收入。
　　比如申万宏源在10月份发布的一份研报数据显示，在2022年前9个月集中供地中，各地城投拿地的平均占比为42。
　　一直以来很多地方的市政业务还有基础设施大多都是通过城投平台来投资的，虽然城投平台的债务并没有列入地方政府的直接债务当中。
　　但城投公司大多数都是由地方政府设立的，地方政府是实际的控股股东，所以城投平台的债务大多是地方隐形债务。
　　根据有关数据统计，截至2022年6月底，目前各地方的城投平台债务规模已经达到65万亿左右，而且这里面很多都是非标债务，其融资成本年化利率可以达到48之间，这意味着各地方每年光是偿付利息就是一笔不小的数目。
　　不过一直以来在融资环境比较宽松的情况下，各地方城投债仍然能够通过借新还旧的方式来延续下去。
　　但是现在国家已经出台政策了，城投平台不能举债买地了，这意味着未来各地土地会越来越难卖，财政收入会越来越困难，偿债能力正在下降，弄不好可能有个别地方出现违约。
　　所以现在央妈及时出台政策来支持房地产行业的发展，只有房地产的行业恢复发展，各地的土地才能卖出去，财政收入才能有保障，这样才能避免地方债务违约情况的发生。第三、期房风险。
　　期房一直是市场上最主要的购房方式，相比于购买现房而言，期房不论对于开发商还是对于买房者都是有好处的。
　　一方面是购房者可以以更低的成本买到房，另一方面开发商可以更低的成本，甚至没有利息获得融资来源。
　　如果期房所得资金全部用于项目开发，项目基本上不会出现什么大的问题，然而过去几年有很多开发商都是相互腾挪，将某个项目的期房款项用于其他项目的开发或者拿去购买土地，结果导致很多项目都出现了资金链断裂。
　　在资金链断裂之后，很多项目都陷入停工状态，尤其是这两年时间，在开发商债务压力越来越大的背景下，很多地方都出现了项目停工的情况。
　　项目停工后，房子不能正常交付，这对于购买期房的消费者来说会产生很大的影响，从而让大家对期房失去信心，现在很多人都不敢购买期房，这会进一步加大开发商现金流压力。
　　一旦开发商现金流断裂，很多在建的项目都有可能停工，这又进一步影响购买期房的人群，长此以往会陷入一个恶性循环当中，如果处理不好，甚至有可能导致更多的烂尾楼出现。
　　所以现在央妈直接推出了相关政策，特别针对保交楼提出了专项融资，这对于恢复各大项目的建设是非常有帮助的。
　　总之，央妈最近一段时间推出的支持房地产政策都是非常积极的，也非常及时，非常关键，这对于稳定房地产的发展，维护金融稳定，维护购房者的利益都有着重大的意义。