济南房价十五年

　　过去的十几年，济南房价是如何变化的，对未来有借鉴意义吗？大家听完再谈感受。
　　零八年金融危机，被很多人定义为房地产转折点，楼市即将崩盘，这一年济南的房价是6315。100万左右总房款，能在舜华园、开元山庄，买下一套当时的豪宅。
　　结果是，楼市不但没有垮，2009年，万科全国卖了630亿，绿城卖了510亿，排名全国前两名，销售额分别比上年度增长了约29%和28%，到2010年，济南房价达到了9038元/㎡。
　　房价的过快上涨，导致调控政策的出台，2010年9月＂9·29新政＂入市，在当时号称史上最严格房地产调控，次年2月，济南限购政策出台，济南楼市进入限购时代。
　　2011年下半年，国家调控政策效果开始显现。无论新房还是二手房，济南住房成交量锐减，调控下的市场低迷，持续到了2012年。
　　在这期间，济南楼市出现了开发商＂跑路＂事件，楷康·凤还阁院项目，售楼处也关门大吉，开发商携款潜逃。继凤还阁院之后，舜耕名筑也出现开发商＂跑路＂的情况，近百位购房者交钱后无法拿到房子。
　　为防患于未然，避免无良房企的＂跑路＂，上层也要从企业注册、拿地、施工、卖房的全过程予以机制监管和约束，将那些不具备实力、诚信度不足的人和企业排除在行业外。
　　这两年，济南房价是持续下降的，2011年降到了8892，2012年跌到了7819。
　　接下来的13年和14年，济南房价迎来了连续3年的稳定期，2013年到2015年分别为8501、8400、8594元/㎡。
　　房子不好卖了，救市又开始了，2015年，央行、住建部、银监会联合发文，全国二套房首付降至四成，加上认房不认贷、营业税免征购买年限下降等政策，均是在提振楼市信心。
　　市场很给政策面子，放松后的次年，也就是2016年，房价再一次爆发式增长，当年济南房价达到了10175元/㎡，2017年继续上涨，达到了14463元/㎡。
　　房价的过快上涨，导致的结果大家都知道了，政策又开始收紧，真是应了那句话，一落就放，一放就涨，一涨就乱，一乱就收。
　　政策无论是收紧还是放松，市场总是慢半拍反应，2018年济南房价迎来了历史新高峰，16916元/㎡元。但是接下来的19年和20年，在政策的打压下，房价持续下降，截止2020年，房价为16019元/㎡。
　　在这期间，发生了与过去同样的事情，老百姓买房欲望降低，开发商不敢拿地，楼盘倒闭烂尾开发商跑路。
　　历史来看，只要政策不放松，房价就很难涨。但是这次不同，2021年，济南房价17068元/㎡，2022年1-9月17857元/㎡。
　　既然房价涨了，为什么还要放松政策去救市？
　　因为价格虽然高了，但是成交量是很低迷的，改善客群的占比增加，是导致了整体均价的上涨的一个重要原因。实际上，近几年刚需楼盘的价格，还是较为稳定的。
　　当下又进入了几乎全面救市的阶段，济南也接连放松了限购、首付比例，降低了买房利率，接下来会怎样呢？是会历史重演，还是进入一个新的时代？
　　有些事情历史预见未来，但是楼市不同，房价不可能一直涨，但是她会轻易降吗？现在、当下，是转折点吗？
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