2022年地产过坎山重水复疑无路柳暗花明又一村

　　跌宕起伏，困境求生。
　　纵观2022年的中国房地产行业，多种多样的需求端宽松政策未能给销售带来明显起色，市场远超预期的深度调整让房企在流动性承压之下艰难喘息。
　　保交楼、保民生成为监管施政重心，熬过寒冬、活到明天成为行业共同心声。
　　寒冬破晓。
　　年尾金融支持房地产16条措施的横空出世，释放出政策预期发生重大转变的明确信号；时隔多年上市房企借壳重组、再融资的再次开闸，让行业看见曙光。
　　更重要的是中央经济工作会议已为2023年定调：支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。
　　平芜尽处是春山。
　　国家的发展、经济的稳定、人民的就业需要房地产业的稳定发展。我们曾兴高采烈地在前进道路上奔跑，也曾在隧道中摸索着期待曙光。大家要相信地产有稳定发展的未来，做好正确的事，我们一定会拥有更美好的明天。碧桂园董事局主席杨国强说。
　　艰难寻底
　　难！异常艰难！原本去年四季度时，从中央到地方政策暖风频吹，业界也对2022年的市场表现颇多期许，但实际上2022年房地产市场依然低迷。一家中小房企总裁告诉记者，尽管公司已在千方百计促销售抓回款，但销售业绩较去年同期还是大幅下滑。当前首要任务是生存，然后才是谋发展，还有很多保交楼、还贷款包括给员工发工资等任务和刚性支出。
　　忧虑从中小房企弥漫至全行业。
　　万科总裁祝九胜在今年6月召开的股东大会上表示，早在今年初就已对市场下行有预估，但并没有预估到这么严重。
　　全国层面，12月15日，国家统计局发布的数据显示，今年1月至11月，全国商品房销售面积约12。13亿平方米，同比下降23。3。
　　据克而瑞研究中心统计，2022年，仅有十余家上市房企公开披露了年度销售目标，较往年40家左右的水平锐减。2022年上市房企年度销售目标增长率仅2，为近五年最低。
　　楼市深度调整，土拍亦难独善其身。
　　克而瑞研究中心市场研究总监马千里表示，今年的集中供地主要呈现四大特点：一是成交规模逐批次递减，供地计划的完成率偏低；二是土拍政策一路宽松，但总体效果不佳；三是央企国企、地方城投平台拿地踊跃，民企投资几乎暂停；四是城市分化进一步加剧，在已完成今年第三批次集中供地的城市中，溢价率超5的仅有宁波、合肥、北京、杭州等城市。
　　曙光已现
　　在一片沉寂中，2022年末的政策暖意令行业振奋尤其是金融支持房地产16条措施、证监会对股权融资优化调整五项措施的相继推出，令房地产业从业者兴奋不已，也让行业看到了曙光。
　　事实上，今年监管层支持行业发展的态度非常明确，政策暖风一直在吹，按轻重缓急从各个层面渐次落地，政策推出本来有自身的周期和逻辑，并不是到了年尾才突然转暖。一位接近监管层的人士对记者说。
　　回溯今年地产政策简史：年初以来，全国多地陆续优化调整房地产政策，包括放松限购、降低首付比例和房贷利率、发放购房补贴、减少限售年限、降低交易税费等以促进居民购房需求回升。
　　7月，保交楼首次写入中央政治局会议文件，各地由一城一策激发购房需求转向保交楼纾困。
　　易居研究院副院长杨红旭表示，今年前三季度房地产政策主要是以促需求、保交楼为主，到第四季度，支持房企融资的政策力度快速增加。这是一个很重大的变化，房企再融资的开闸，其核心是通过有边界的松绑，激活房地产板块，稳定金融市场，稳定房地产上下游产业链。
　　11月8日，银行间市场交易商协会宣布，将继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具，支持包括房地产企业发债融资。23日，央行、银保监会下发《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》。28日，证监会决定在股权融资方面调整优化五项措施（下称新五条）。
　　新五条之效立竿见影。
　　12月1日晚间，陆家嘴公告，控股股东陆家嘴集团正在筹划涉及公司的重大资产重组事宜。陆家嘴由此成为新五条后首家宣布启动重大资产重组的上市房企。
　　12月5日晚间，福星股份发布定增预案，拟定增募资不超过13。4亿元。当日，华发股份、嘉凯城亦披露定增方案。这意味着，新五条发布后，首批定增方案正式出炉。
　　政策面向好的力度、广度都全面超出了我们的预期。在万科董事会主席郁亮看来，政策不止三支箭，或许还有第四支箭，即内保外贷解决美元债问题。
　　重新出发
　　曙光之后，是走回老路，还是重新出发？
　　过往十数年，中国房地产因其刚需优质资产属性，为购买者带来了明显的财富效应，从而驱动了源源不断的新买房需求，催生了一个庞大市场的长期繁荣，也引发了泡沫风险，对经济增长的负面效应日渐凸显。
　　政策之意从来是清晰而一贯的：毫不动摇地引导地产行业从资产属性主导向房住不炒主导转换；过程中面临销售下行、房价下跌的阵痛，要多策并施确保平稳发展。
　　12月14日，国务院印发《扩大内需战略规划纲要（20222035年）》，提出要促进居住消费健康发展，推进以人为核心的新型城镇化。12月15日，国务院副总理刘鹤在第五轮中国欧盟工商领袖和前高官对话上发表书面致辞时表示，房地产是国民经济的支柱产业。12月15日至16日举行的中央经济工作会议指出，要确保房地产市场平稳发展。
　　在易居企业集团CEO丁祖昱看来，上述表述互相印证，互为补充，重点在于既要稳信心又要防风险。但核心是，要推动房地产行业向新发展模式平稳过渡。
　　这比去年提出‘探索新发展模式’的要求更进一步，意味着今年新发展模式已基本确立，一方面是既有市场又有保障的住房体系的建立，未来保租房、长租房等相关政策有望发力；另一方面是与‘高负债、高杠杆、高周转’的旧发展模式的告别。丁祖昱说。