2023年，房价会下行还是会继续上涨？房产专家多方面分析

　　2022年，楼市全面放开了限制，但是，交易量并没有回升。还有两个多月，就要到2023年了，房价还会像今年一样，不温不火，还是会继续下行呢？
　　有句话叫物极必反，当房价下跌到谷底时，必然会反弹。从2016年开始提出房住不炒，这几年，房价已经逐渐稳定了。有些地方，房价已经开始回落，但是，是不是意味着房价已经到了谷底，2023年会开始会强势反弹呢？我们可以从这四个方面来分析。
　　首先来看下过去三四十年我国房地产的发展史，只有通过了解发展史，才能真正看清房地产的真实面貌。
　　一方面，改革开放后，我国土地采用承包制，以前有5亿农民种地，现在2亿农民承包，继续种地。剩下的3亿，就到沿海城市打工，创造价值。在这个过程中，更多的农村人口走到城市。随后，放开了对户口的绝对限制，允许农村户口迁移到城市。这个制度，释放了农村剩余劳动力，奠定了未来城镇化的基础。
　　另一方面、城市房产从福利分房，变为土地租有制度，这就有了开发商。从前，城市的人在单位上班，单位拿到地后自己建房子，再根据婚配，工资，贡献等综合考核，将房子以低价，或者直接分给职工，这就是福利分房。1998年房改后，福利分房的制度慢慢取消，变成了商品房。国家将土地租给开发商，开发商将土地买过来。有个问题要注意，买过来的土地，并不是永久的，只有70年的产权。很多人之所以可以为一套房子奋斗一辈子，就是因为有70年产权。同时，政策也考虑到，大部分人没有经济能力全款买房，于是，就有了房贷制度。
　　拥有了以上两个基础条件后，房地产开始高速发展。1980年，我国城市居民人均住房面积，只有5平方米，当时是极度缺房子的。1998年房改后，居民住房需求得到最大程度释放，此后一发不可收拾。1998年，我国房产面积只有1000平方米，而到2000年，房产面积已经达到1亿平方米，2017年，达到17亿平方米。2017，2018年房价爆炸式上涨后，开发商拿地开始减少，房地产涨幅开始放缓。可以说，2017，2018是房地产的拐点，是最后的疯狂。其中的原因，有这几个：
　　1、人口开始下降。2016年，国家放开了二胎政策，此后这些年，人口出生率就在逐渐下降。2、城市化率。2000年，我国城市化率只有30，现在，已经达到65，城市化进程逐渐放缓。3、老龄化加剧。目前，我国老龄化率大约为21，预计2035年，将达到35以上，未来，老龄人口增多，住房需求降低，另一方面，死亡率增加，空置房屋增多，供过于尔。
　　房子，一方面是需求，另一方面，是资产。过去，人们之所以愿意买房，是因为对房价上涨的美好预期。现在，房子不好卖，房价预期会跌，这时候入手，意味着未来可能会亏损，所以很多人不愿意再投资房产。另外，我们的负债，其实也已经达到了极限。
　　2022年，全面开放楼市，各项福利政策，但是成交量并没有回升，这也说明，老百姓越来越清醒。房地产市场两极分化的趋势，未来会越来越明显，一线城市核心地段，人口流入，房价会越来越高，而三四线，特别是县城，随着人口流出，房价会逐渐降低，再想房价回到以前的高位，已经不再可能。
　　看清了这一点，加上对未来发展预期，叠加疫情影响，2023年，房价想要上涨，已经几乎不可能。稳中有跌，可能是最理想的状态。而在更长远的未来，房价步步下跌，恐怕是在所难免。