北京ampampquot40万套保租房ampampquot来袭，租金要跌了

　　2022年9月5日，北京市住建委正式印发了《北京市＂十四五＂时期住房保障规划 》的通知。
　　在这个通知里，主要的信息有三个：
　　第一个，十四五期间北京保障房将主要以＂保障性租赁房 ＂为主，而适当减少＂公租房 ＂和＂共有产权房 ＂。
　　在十三五期间，北京市一共提供了超过20万套 的公租房和接近8万套 的共有产权房。
　　但是在十四五期间，北京仅仅规划了6万套 的公租房和6万套 的共有产权房，公租房和共产房大幅减少了。
　　北京2022年第三批地中，也几乎看不到＂共有产权房 ＂的影子了。
　　第二个，公租房和共有产权房的申请条件可能会＂收紧 ＂，可能将优先用于＂多孩家庭 ＂、＂困难家庭 ＂、＂退租家庭 ＂、＂教师 ＂、＂退伍军人 ＂等来申请。
　　其他人未来要想申请＂公租房 ＂或＂共有产权房 ＂，估计难度会越来越大，因为供应量在减少，申请的条件会提高。
　　第三，确认了在十四五期间，北京将全力筹集40万套＂保障性租赁房 ＂简称＂保租房 ＂，有效缓解新市民、青年人 等群体的住房问题。
　　这就意味着北京的保障房体系，已经从原来的＂公租房 ＂、＂共有产权房 ＂为主逐渐向＂保租房＂ 为主转变。
　　而且未来五年，就要猛增40万套 ！
　　什么是＂保租房 ＂？
　　我们总结了北京＂保租房 ＂的五大特点：
　　第一，由政府出资筹集 ，引进市场运营管理团队或官方机构运营 的长租房，租房的人可以长期租赁 ，不用担心＂涨租金或被驱赶 ＂的风险。
　　第二，＂低租金 ＂，保租房的租金只有周边商品房租金的90%。
　　第三，目前主要提供给＂北京高校的应届本科毕业生 ＂，是北京＂抢青年人 ＂的一种手段，其他人尚未＂开放申请 ＂。
　　第四，＂小户型＂，住宅型 面积在70平米以内，宿舍型和公寓型 都大多数集中在20-30平米左右。
　　第五，大多数不具备＂放置户口 ＂和＂孩子上学 ＂的功能。
　　由此可见，对于＂保租房 ＂来说，年轻人可以一直住到＂结婚生孩子 ＂，但如果要＂落户 ＂和＂孩子教育问题 ＂，就只能出来买房。
　　北京保租房，可以作为青年人买房之前的＂长期租赁房 ＂使用，租金低，高保障，是＂北漂一族 ＂的理想＂暂居 ＂。
　　如果按照北京市的计划，未来五年要全力筹集＂40万套保租房 ＂，每套保租房按照2-3个人居住来计算，北京至少可以满足＂100万北京高校应届毕业生 ＂的租房问题。
　　也就是说，北京平均每年都可以用＂保租房 ＂来满足接近20万的北京高校毕业大学生＂租房需求 ＂。
　　那么，＂北京保租房 ＂的时代，会对北京楼市有什么影响？
　　第一，对租房市场是一个巨大的利空 。
　　如果40万套＂保租房 ＂全部在2025年实现入市，那么北京的＂毕业季租房旺季 ＂将不复存在。
　　所以不要在＂买房出租 ＂做投资了，租房市场至少有30%左右的市场需求已经被＂政府的保租房 ＂分流了。
　　北京的＂租房市场 ＂将会逐渐＂保障化 ＂，所以租金有可能会持续下降，尤其是非核心地段的商品房租金，会跌的更惨。
　　第二，对于刚需小户型市场是一个＂较大的利空 ＂。
　　在过去十年，很多人都热衷于买小户型＂投资升值 ＂，原因就在大城市不断吸引新生人口，刚需市场巨大。
　　但是如果北京推行＂40万套保租房＂ 政策，意味着城市刚需将＂租房保障化 ＂，不到结婚生孩子的改善阶段 ，他们都不会轻易买房了。
　　政府提供的＂保租房 ＂，可以保障刚需住到＂结婚生孩子 ＂。
　　在北京的＂买房市场中 ＂，真正的＂小户型刚需 ＂可能会越来越少，尤其城市主城区的＂老破小 ＂，需求可能会快速下降。
　　所以在北京如果要买房投资，一定要避开＂小户型 ＂和＂老破小 ＂，不要再把投资的焦点集中在北京刚需身上了。
　　第三，北京＂改善品质 ＂住房，将持续升温升值。
　　北京未来最好的投资类产品，就是＂品质型改善产品 ＂，市场需求将持续旺盛，尤其是100平米以上的＂三居或四居 ＂。
　　北京目前挂牌的9万多套＂二手房 ＂中，接近6万多套都是房龄在20年以上的＂老破小 ＂房源。
　　这就意味着北京＂品质改善产品 ＂是严重不足的，是稀缺的。
　　＂40万套保租房 ＂政策出来后，将会北京带来更多的＂改善住房需求客户 ＂，毕竟＂租房不能租一辈子 ＂。
　　一旦结婚生孩子就必须＂买房 ＂：因为租房是很难实现孩子上学教育的，尤其是在北京，租房上学依然难度非常大。
　　比如在北京要想实现＂租房上学 ＂，至少要满足以下三个条件：
　　第1个条件，父母任何一方在这个地区 有合法稳定的工作，并且要就职三年 以上的时间。
　　第2个条件，父母在这个地区连续单独承租 ，并且实际居住时间超过了三年 。
　　第3个条件，必须要有住房租赁监管平台 的登记备案。
　　而且＂租房上学 ＂的优先级要排在有房的业主之后，人家有房的先报名上学，如果有多余的学位指标，租房的人才能上。
　　正是因为＂条件苛刻 ＂，所以在北京＂租房上学 ＂比例很低。
　　要想在北京上学，就只能买房 。
　　所以＂保租房 ＂再美，也始终无法享受北京＂优质的公共服务资源 ＂。
　　北京推行＂40万套的保租房 ＂的核心目的，就是先把青年人＂留下 ＂，让他们慢慢＂改善升级 ＂。
　　综上所述，我们认为在未来五年，北京的保障房体系将会发生重大变化：公租房和共有产权房将会逐渐淡出 保障房市场，而保租房 将会逐渐成为政府保障房的核心支柱。
　　而且未来的保租房市场 供应量＂非常庞大 ＂，计划十四五供应40万套 ！
　　这将会对北京租金市场造成很大的冲击，对中小户型户型买房市场也会造成较大的冲击，在北京买房投资＂出租 ＂回报率将越来越低。
　　所以在北京买房投资，还是要买＂改善产品 ＂和＂品质产品 ＂，未来北京买房改善的需求，将会越来越强烈。
　　尤其是北京一旦松绑＂认房又认贷 ＂政策，那么北京的改善需求将会出现一轮集中爆发，近郊新城的＂大户型品质＂改善项目 房价必涨。
　　【加入北京群，请私信大山老师】