广州楼市，全速倒车了

　　#11月财经新势力#作者：子非鱼01 | 广州楼市倒车提速
　　恰如本号所强调的，所有的利好要真正兑现为利好，得在消费端形成闭环才可以。
　　疫情之下的消费端，一没钱二没信心三恐慌，于是我们可以看到，在诸多房地产利好政策下，在六大行给17家房企输血1.275万亿背景下，在央行降准释放5000亿长期资金下，11月28日股市开盘，三大股指全线下跌。
　　这种背景下，本号一直强调的观点，大体是不会错的：短期内仍看不到复苏的迹象，楼市整体还会继续下探，下跌面积继续扩大，下跌幅度继续加深。
　　这会让当下本就处在调整通道中的城市更加难受。
　　跟大家讲一个故事，从前有一群城市，房价猛涨，眼看他起高楼，眼看他宴宾朋，如今眼看他正在大面积回调。
　　其中之一，便是广州。
　　成交量方面，10月份，广州新房网签5301宗，环比下跌14%，比去年同期成交下跌26%。二手住宅成交6626宗，环比下跌8.38%。
　　整体价格方面，国家统计局披露的数据显示，9月广州新房环比下跌0.3%，二手房环比下跌0.6%。
　　看统计局披露的整体价格，似乎只跌了个皮毛，但本号说过，统计局的数据只是让你看个大概，看个趋势。
　　根据合富研究院数据显示，广州当下的主城区楼市也躺平了。比如广州老城区之一的越秀，今年7月至11月，64个热门小区中，有39个小区报价出现下降，只有14个小区二手房报价上涨。
　　过去最能打的优质学区房，价格也概莫如是。根据广州Plus统计，越秀第一梯队学校对应的学区房，发现对比去年11月，今年10月不少学区房均价出现明显下调，也有少数学区房价格涨幅达到19%。
　　02 | 外围区、主城区都在调整
　　在这一轮调整中，三四线城市调整幅度和力度最大。其次是二线城市，二线城市中，武汉最具代表性。一线城市调整的代表，非广州莫属。
　　当下的广州，调整之手已经从外围区伸向了核心区，演变成了一种整体行为。
　　贝壳研究院统计指出，广州9月有成交的项目中，16%的项目成交均价是近三年来的最高点，有36%的项目相比近三年的最高价降幅在10%以内，25%的项目价格降幅则在10%-20%之间，23%的项目价格降幅超过20%。
　　核心区越秀上面已说了。核心区的天河，合景臻颐府最高时14万/平，如今10万/平，以200平的四房为例，总价一下子降了800万。
　　比如次外围区的黄埔，很多楼盘的价格都在跳水。富力悦禧花园，76平米的户型价格从高点时期的3.14万/平降到了现在的2.48万/平。万科里享家，均价跌幅超过三分之一。
　　此外，黄埔很多存量房的挂牌价已经低于指导价。
　　至于最外围区的增城、从化和南沙，调整力度只会更大，没有最大。
　　作为广东省三大自贸区之一、广州市副中心的南沙，在各种头衔和概念之下，在上一轮牛市中被爆炒，是广州炒作氛围最浓厚的片区。
　　一个尚待开发仍是一片处女地的地方，各种配套设施都还很不完善的地方，房价从1.5万左右冲破了3万，很多新盘价格冲破了4万，很明显严重透支了未来。
　　在这一轮退潮之下，南沙的房价基本被打回原形了。 目前南沙的均价已经跌至2万元。有不少＂1＂字打头的楼盘在出售。
　　房价调整之下，必然会发生的一些事情，正在广州发生。
　　比如，断供造成了法拍房的激增。由于现在很多法拍平台都不再公布数据，我们无法得知现在究竟增加了多少，但以今年年初相较于去年的增量来预估，不会是个小数目。
　　再比如，炒房客快速离场。有的需求落袋为安，有的寻求割肉。
　　此前中国新闻周刊就披露增城一个炒房客一口气降价卖了四套房，以亏损200万的代价。
　　链家网数据显示，8月初，广州二手房挂牌数量约为11.5万套，10月份达到12.29万套，而目前已达到约12.5万套。
　　大多数中心城市的二手房挂牌量都在激增。
　　数据来源：链家网、锐理数据、诸葛找房、透明网、卓易数据、公开报道等
　　激增的背后，是大家对房价预期的丧失，很多此前已经赚到钱的人，寻求落袋为安。很多2020下半年至2021上半年高位入场的人，只能自吞苦果，割肉离场。
　　因为大家可能都知道，这一轮调整的时间不会短。因为这一轮调整和此前多轮调整有着本质区别。 03 | 本轮调整和过往调整的四大区别
　　中国房价在房改以来的二十多年时间里，也曾出现过短暂调整，但那些调整放在长周期中，只是短暂歇息而已，此后继续上涨。
　　这一轮不同。因为：
　　第一，宏观大背景不同。信心缺失、预期缺失。
　　第二，购买力不同。以前经济、就业蒸蒸日上，现在不确定性成为了最大的确定性。
　　第三，房价收入比不同。
　　房价在上一轮上涨中涨过头了，如今房价虽然有所调整，但依旧很高，更何况在房价调整的同时，我们的收入缩水幅度更大。过去调整，大家的收入在增长，房价还没有高到高不可攀、奋力一跳都够不着的地步。
　　而现在哪怕中心城市中房价泡沫最小的长沙，买下一套标准大小的房子，一个拿着平均薪酬的人，也需要不吃不喝9年左右，如果算上吃喝以及医疗教育等家庭费用，没有15年以上，根本买不起。
　　更别说房价收入比最高的深圳、厦门、北京、上海、广州了。这些城市的房子，对于普通白领和工厂蓝领阶层来说，已经是遥不可及的梦。
　　第四，人口大背景不同。
　　过往调整短暂歇息之后继续上涨，是因为人口红利一直都在。人口不断从农村流向城市，从小城市奔赴大城市，带来了大量的购房需求。
　　如今呢？联合国不久前发布的 《世界人口展望2022》预测：
　　中国2022年中期人口将比2021年中期减少6000人，从而正式进入负增长区间。
　　这意味着，中国人口已经见顶转向，人口红利正在消失。
　　事实上，2021年年末人口红利正在消失的迹象已经非常明显。不完全统计，全国有139个地级以上城市常住人口在减少，其中包含天津、北京、哈尔滨、石家庄等中心城市。
　　而原本人口增量彪悍的中心城市，整体也在换挡降速。
　　比如原本人口动辄四五十万，常年位居增量第一第二的深圳、广州，去年增量都只有几万人，增量排名掉出了15名开外。原本增加三四十万的成都、杭州，去年也只增加了二十多万。
　　武汉120的增量是因为七普时期恰逢疫情造成的数据大误差，真实的人口增量也是20万左右，这在之前专门分析武汉人口增量的文章中有具体分析。
　　数据：各城市统计局
　　有此四点不同，决定了：
　　第一，我们不知道这一轮调整的时间有多长，因为疫情是最大的不确定性。
　　第二，即便后期随着疫情平稳，经济和就业开始复苏，楼市开始复苏，但人口转向与供应整体过剩的大背景，决定了大部分人口流失、没啥产业的三四线城市，房价会继续调整，逐渐鹤岗化。
　　至于仍具有人口流入的中心城市，在这一波调整之后，会进入相当长的横盘筑底期，之后才会开始缓慢爬升。