持续下跌5年的青岛楼市2023及更长远的未来还有机会吗

　　引言：
　　2019年2月笔者提出青岛房价会开启持续下跌模式，均价回落至2万以内，在1万8上下浮动。5年过去了，青岛楼市如何了？站在22年尾，2023年以及更长远的未来，青岛楼市走向会如何呢？普通人又该如何做出选择？
　　两个有奖竞猜一个恐怖故事
　　首先我们来一个有奖竞猜。
　　2022年全国住房库存总量最高的城市是哪个？
　　青岛。
　　CRIC（中国房产信息集团）监测数据显示，截止2022年7月末，青岛、武汉和沈阳商品住宅狭义库存位列全国TOP3，库存总量均超2000万平方米，其中青岛库存总量连续11个月位居全国第一位。12月青岛新房可售库存面积约2374。92万。
　　接下来我们猜第二个问题。青岛二手房市场目前去化周期是多少？
　　解释一下：去化周期，是指商品房的销售周期，去化在房地产领域就是销售的意思，新建商品住宅去化周期一般由新建商品住宅的存量除以此前12个月月均成交量而得出。
　　通俗的讲，就是一套房卖出去需要多久。
　　住建部明确定义了商品住宅的去化周期，在《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》中明确规定，各地要根据库存商品房的消化周期及时调整住宅用地供应的规模、结构和时机，如果消化周期超过36个月，则停止土地供应；36至18个月内，必须减少土地供应；12至6个月内，应增加土地供应，对于不足6个月的，不仅要大幅度增加土地供应，还要加快土地供应的步伐。
　　目前青岛全市住房，去化周期，高达23个月。一年12个月，也就是2年。也就是你在2022年12月买到的房子，可能2020年12月就挂出来了。而你从现在还是挂房出售，到最终成交，可能会去到2024年12月。
　　这么一算，是不是有一点恐怖？
　　这就是目前青岛楼市现状。
　　五年你知道青岛这五年是怎么过的吗
　　2019年2月，笔者梳理了《青岛房价的前世今生和未来走势，看这一篇就够了！》一文，针对2018年及此前多年青岛楼市走势，做出了细致分析与明确结论。从2018算起，马上2023，5年过去了，你知道青岛这5年是怎么过的吗？笔者当初的判断打脸了吗？
　　先看结论：
　　均价回落至2万以内，在1万8上下浮动。新房市场稳中有跌持续回落，二手房有价无市直至价量齐跌，会是未来一段时间的新常态。
　　截至最新数据，目前青岛新房二手房平均价格都到了1万6左右，和之前预期的基本一致，疫情原因导致跌的更多了一些，且成交也变得更为惨淡。
　　那么，这五年，青岛楼市是怎样的走势呢？我们盘点了青岛一些代表性区域楼盘，发现急跌主要发生在20182020年之间，其后则是横盘和阴跌为主，大部分区域相较高点跌幅3050。
　　之所以1820年间跌的多，还是因为18年涨的太高，急跌之后的阴跌，二手房和大部分市区老破小都面临有价无市的境地。
　　涨为什么涨，跌又为什么跌
　　青岛整体楼市上涨其实历史并不长，近些年来主要就两波，20162017，以及2018。
　　16到17年整体是跟随全国大势，中国棚改进入轰轰烈烈高潮期，全国楼市一片欢腾鸡犬升天。据贝壳研究院数据显示，2016年，青岛市全市商品房销售均价为9231元平方米，相对于2011年仅上涨了23，而2017年3月15日，青岛的房价均价就狂飙到了18459元平方米，经过短短半年时间，房价整整翻了一倍。当时觉得很高，但其实在全国动辄翻倍翻3倍的大势下，并不算多。
　　而18年青岛举行上合峰会，就是火上浇油。到2018年5月，全市均价从2017年11月的2万元直接蹿升至2。5万元，市南区均价达到4万多，崂山区3万多，市北四方李沧2万多，城阳高新区黄岛区1万3以上，链家二手房数据显示青岛整体二手房均价也达到2。3万以上。2018年一季度青岛房价累计上涨12。1，位居全国第一。
　　之所以全市统一上涨也是因为青岛主城区本来面积就少，新房少，被抢购一空，热度只能往周边无限传导。这个逻辑和北京房价上涨，带动燕郊、北三县等地被炒热一样。最后的结果当然大家都知道了。
　　事后回看，1820年左右买房的人，很有可能站在了历史的山岗上。类似A股6000点，想起来好像在昨天，其实已经是遥远的2007年，15年过去了，现在大A还在3000点保卫战。
　　那下跌主要是因为什么呢？青岛和全国又有哪些同与不同？
　　首先第一点，下跌当然是因为之前涨的多了。这一点全国皆然。
　　我们继续回到影响房价的根本问题来看。影响房价的根本还是经济人口供需，展开来说，城市经济发展、未来经济预期、个人经济收入，人口流入流出、新增人口、老龄化等等。
　　供需前面已经说过了，库存高企，去化周期过长。
　　根据CRIC的数据，截止2022年9月青岛商品住宅库存量超2500万平方米，位列全国第一。按照近三年新房成交均值来测算，即便从今天开始青岛市任何新房都不盖，只是把库存新房给卖完，都需要6。5年。
　　缺乏内生增长人口结构存隐忧
　　房价长期看人口。我们先从人口看起。
　　人口层面，青岛自2010年总人口突破1000万，截至2021年未，青岛市常住人口为1025。67万人，其中市区人732。19万人。全国各城市人口排名16，山东第2。比2020年增加15。1万人，在全国主要城市中排名第四，这么看其实还不错。
　　但细拆一下却会发现人口数据内含隐忧。青岛的常住人口增加量来自市外的转移人口，而这部分人口又多是城镇化的结果。我国2021年底的城镇化率已经达到64。72，也就是说未来几年，青岛的常住人口增加量将会逐渐减少。
　　而人口来源主要有两点，一是外部迁移，二是内部增长。这两年青岛内生人口又如何呢？
　　2021年青岛市出生人口5。68万，出生率为6。76，死亡人口约7。55万人，人口自然负增长约1。87万人，正式进入人口负增长阶段。早在2020年，青岛65岁及以上户籍人口占比达到16。34，65岁及以上常住人口占比达到14。2，60岁以上常住人口占比达到了20。28，已迈入中度老龄化阶段。
　　原因何在呢？我们来看两张图。
　　自2009年开始，青岛已婚有生育能力的人数就逐渐下降，11年下降了31万人。2011年到2021年，青岛结婚对数连续下降了10年，2021年的结婚对数只有2011年的61。5。（而离婚数却一直走高，此处不展开）。
　　适龄人口少，结婚人数少，一句话，根本的根本还是新进入的年轻人少。
　　年轻人为什么不来？GDP大而不强城市对年轻人吸引力弱
　　2021年青岛市GDP为1。41万亿，而2022截止到Q3数据青岛GDP1。1万亿，同步增速6。92，位列全国13，且对天津的差距从去年前三季度的1000亿，缩小至现在的800亿元。按照青岛目前的增速来看，未来三年左右，青岛有望超越天津，成为北方第二城。
　　由此可见，青岛近年来名义GDP增速不错，经济总量一直稳中有升。
　　此外，2021年青岛社零总额实现5975。4亿元，同比增长14。8，在全国排名第11，人均社零消费58259元，全国排名第6。但根据一项真实反映居民消费的统计显示，2021年青岛整体人均消费性支出只有32878元，在全国仅位列第29位，这与人均社零消费全国排名第6、GDP全国13形成了巨大的反差。
　　为什么会有这种反差呢？
　　深入分析来看，青岛社零总额中很大一部分是来自于矿产、建材、化工产品等大宗商品的交易。根据2021年青岛统计年鉴显示，2020年青岛批发零售业商品销售总额为112809415。2万元，其中矿产品、建材及化工产品批发业商品销售总额占整体的51。这意味着，青岛大宗商品的高交易额一定程度上掩盖了青岛居民消费的不活跃，进而影响到商圈的活跃程度。
　　七普数据显示，青岛大学（大专及以上）学历人口占比为22。55，排在全国第30位，与GDP全国第13的名次显然不匹配。
　　这么看来，青岛市属于典型的大而不强GDP增长增收不增利。
　　工资收入多年原地打转想说爱你不容易
　　接下来就到了个人最实际也最关心的工资收入。
　　上面已经说到，青岛GDP大而不强，缺乏对年轻人的吸引力，青岛人消费能力不强，造成这一切的根源，当然还是市民手里能拿得出来的钱不多。
　　看一下近3年的工资，21年，平均月薪7200（所有数据都是含税），我们简单算一下，五险按10一金按10就是1440，720014405760；扣税（57605000）10（50003500）3120。
　　5760120每月到手5640。
　　19年平均6300，我们按同样数据算一下，五险一金是1260，630012605040；扣税（50405000）10（50003500）349。504049每月到手4991。
　　我们先不说统计数据准不准，是不是比一般人感觉要高了。就客观的说，这3年间，普通工薪族体感来说到手工资毫无变化，毕竟500块钱和朋友两顿烧烤就没了。而多年来，青岛工资也一直在40005000这个区间打转。（今年可能很多人连这个也拿不着了，此处不表。）
　　每月拿着四五千的工资，除了吃饭住房交通购物等，真的留不下什么。
　　最后一套思路下看楼市未来
　　房价本质上是经济活力的体现。中国楼市在过去20年红红火火的大增长大牛市，本质上是中国经济迅猛发展的结果和外在表现。未来中国房价如何，约等于问未来中国经济走势如何，这里不敢妄言。而怎么看青岛未来房价，则取决于你如何看青岛未来城市发展预期。
　　另一方面，大城市、核心区、好房子的价格是由最有购买力的人决定的。大家一定要注意，他们不会算在平均的头上。
　　从这个维度我们来看一下青岛目前和过去五年，哪些地段没有跌，依然坚挺，甚至还涨了。
　　很有趣，可能是每个青岛人或仅来青岛旅游过的人第一时间能想到的地方从八大关到五四广场，从奥帆中心到麦岛，从雕塑园到崂山CBD。一条代表青岛的黄金海岸。
　　而库存量最大、跌的最多乃至于根本卖不出去的是哪呢？也不难猜到。即墨、胶州、平度、莱西等远郊区。即使看挂房价没怎么跌，但基本没有成交，意义不大。
　　剩下的就是青岛中位区，也是最复杂、和普通人关系最大的核心市区选择题。
　　在综合分析了青岛楼市和全国楼市之后，笔者希望提出最后一套的概念。
　　什么是最后一套？就是对所有买房者来说，要做出更长远更低预期的规划。买房前不妨问自己几个问题：接受这套房再也卖不出去，或者大幅降价（50）后售出的可能吗，即使卖不出去未来仍然可以用吗，比如自己老了、给孩子、给父母，等等。就算砸在手里了，但也不亏。
　　对年轻人来说，按照这个思路来选择，其实就很清晰了。
　　首先要远离：远郊大、老破小。远郊大是需求少，通勤差，生活不方便；老破小是楼龄高，产权乱，物业差，缺乏长期性，无法满足最后一套需求。
　　相对看好：城中较好地段、较知名开发商楼盘、次新房（普通家庭规避全新期房）。刚需瞄准三居室（相信我，你会生二胎的），一居室二居室最后会通通老龄化，改善走城区次新房。
　　这里插播一个有趣的数据：链家销售数据显示，青岛新房住宅，面积越大，涨得越多、降得越少；面积越小，则反之。这说明，在青岛新房市场，面积越大越受欢迎。这一点应该是和一些超一线城市有所区别的。二手住宅最受欢迎的是90144平基本是三居到大三居，不用说，肯定是二三胎的刚需，其次是90平及以下，144平以上则最不受欢迎。（太大了用不着）
　　所以，按照最后一套思路来看，这类房型进可攻退可守。自住，可满足未来多年二胎三胎后的生活；城区生活，工作交通出行等均较为方便；未来，当自己老了后房子也变成了老破中，仍然可以自住或留给最不争气的孩子结论：
　　前面对青岛楼市和房价走势基本分析的已经比较细致了。透心凉之余看一点好的，近年来，青岛高端制造业发展迅猛，青岛统计局的数据显示，2022前三季度，青岛高技术制造业增加值同比增长17。9，快于规模以上工业6。6个百分点，两年平均增长8。1。其中，电子及通信设备、医疗仪器设备及仪器仪表制造业同比分别增长20。9、28。0。此外，无论如何，青岛都仍然是北方前5强（为避免争论，保守的说），尤其是山东为数不多的城市选择。
　　青岛未来房价仍会走出典型的分化走势，和全国大中小三级城市正好完美匹配，统一类比来说：
　　远郊区域（相当于中国广大三线以下市县），库存高企，新房二手房老房等并存，但都有价无市，基本丧失流动性。
　　黄金海岸（类比超一线城市和一线城市的热点区域）。强者恒强。稀缺资源，和普通人关系不大，未来大概率保持微涨，和城市整体GDP增速持平，年均5左右。
　　市区继续分化（相当于中国大部分一二线城市），老破小、非核心地段、不占某项独特优势的房子均值持续下滑，想要快速出手交易的话要坚决割肉，不要心存幻想；反之，较好地段、楼龄不长、各项设施配套比较完善的仍具有较好交易空间和使用价值。经过近5年的下跌，基本企稳，刚需和改善的都可以适时出手，这一批房价未来预估长期在2万3万上下盘桓。
　　备注：房价和国家宏观调控降息降准等密切相关（比如近期地产政策又在密集出炉，不排除会持续加码，或对短期房价有一定影响），以上分析皆没有纳入在内，跟随国家政策面大市上涨下跌带来的房价变化不具体一一展开。
　　不过建议，保持头脑冷静。牢记最后一套。