持续下跌5年的青岛楼市2023及更长远的未来还有机会吗

　　引言：
　　2019年2月笔者提出青岛房价会开启持续下跌模式，均价回落至2万以内，在1万8上下浮动。5年过去了，青岛楼市如何了？站在22年尾，2023年以及更长远的未来，青岛楼市走向会如何呢？普通人又该如何做出选择？
　　两个有奖竞猜 一个恐怖故事
　　首先我们来一个有奖竞猜。
　　2022年全国住房库存总量最高的城市是哪个？
　　青岛。
　　CRIC（中国房产信息集团）监测数据显示，截止2022年7月末，青岛、武汉和沈阳商品住宅狭义库存位列全国TOP3，库存总量均超2000万平方米，其中青岛库存总量连续11个月位居全国第一位。12月青岛新房可售库存面积约2374.92万㎡。
　　接下来我们猜第二个问题。青岛二手房市场目前去化周期是多少？
　　解释一下：去化周期，是指商品房的销售周期，＂去化＂在房地产领域就是销售的意思，新建商品住宅去化周期一般由新建商品住宅的存量除以此前12个月月均成交量而得出。
　　通俗的讲，就是一套房卖出去需要多久。
　　住建部明确定义了商品住宅的去化周期，在《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作通知》中明确规定，各地要根据库存商品房的消化周期及时调整住宅用地供应的规模、结构和时机，如果消化周期超过36个月，则停止土地供应；36至18个月内，必须减少土地供应；12至6个月内，应增加土地供应，对于不足6个月的，不仅要大幅度增加土地供应，还要加快土地供应的步伐。
　　目前青岛全市住房，去化周期，高达23个月。一年12个月，也就是2年。也就是你在2022年12月买到的房子，可能2020年12月就挂出来了。而你从现在还是挂房出售，到最终成交，可能会去到2024年12月。
　　这么一算，是不是有一点恐怖？
　　这就是目前青岛楼市现状。
　　五年 你知道青岛这五年是怎么过的吗
　　2019年2月，笔者梳理了《青岛房价的前世今生和未来走势，看这一篇就够了！》一文，针对2018年及此前多年青岛楼市走势，做出了细致分析与明确结论。从2018算起，马上2023，5年过去了，你知道青岛这5年是怎么过的吗？笔者当初的判断打脸了吗？
　　先看结论：
　　均价回落至2万以内，在1万8上下浮动。新房市场稳中有跌持续回落，二手房有价无市直至价量齐跌，会是未来一段时间的新常态。
　　截至最新数据，目前青岛新房二手房平均价格都到了1万6左右，和之前预期的基本一致，疫情原因导致跌的更多了一些，且成交也变得更为惨淡。
　　那么，这五年，青岛楼市是怎样的走势呢？我们盘点了青岛一些代表性区域楼盘，发现急跌主要发生在2018-2020年之间，其后则是横盘和阴跌为主，大部分区域相较高点跌幅30%-50%。
　　之所以18~20年间跌的多，还是因为18年涨的太高，急跌之后的阴跌，二手房和大部分市区老破小都面临有价无市的境地。
　　涨为什么涨，跌又为什么跌
　　青岛整体楼市上涨其实历史并不长，近些年来主要就两波，2016~2017，以及2018。
　　16到17年整体是跟随全国大势，中国棚改进入轰轰烈烈高潮期，全国楼市一片欢腾鸡犬升天。据贝壳研究院数据显示，2016 年，青岛市全市商品房销售均价为 9231 元/ 平方米，相对于 2011 年仅上涨了 23%，而2017年3月15日，青岛的房价均价就狂飙到了18459元/平方米，经过短短半年时间，房价整整翻了一倍。当时觉得很高，但其实在全国动辄翻倍翻3倍的大势下，并不算多。
　　而18年青岛举行上合峰会，就是火上浇油。到2018年5月，全市均价从2017年11月的2万元直接蹿升至2.5万元，市南区均价达到4万多，崂山区3万多，市北四方李沧2万多，城阳高新区黄岛区1万3以上，链家二手房数据显示青岛整体二手房均价也达到2.3万以上。2018年一季度青岛房价累计上涨12.1%，位居全国第一。
　　之所以全市统一上涨也是因为青岛主城区本来面积就少，新房少，被抢购一空，热度只能往周边无限传导。这个逻辑和北京房价上涨，带动燕郊、北三县等地被炒热一样。最后的结果当然大家都知道了。
　　事后回看，18~20年左右买房的人，很有可能站在了历史的山岗上。类似A股6000点，想起来好像在昨天，其实已经是遥远的2007年，15年过去了，现在大A还在3000点保卫战。
　　那下跌主要是因为什么呢？青岛和全国又有哪些同与不同？
　　首先第一点，下跌当然是因为之前涨的多了。这一点全国皆然。
　　我们继续回到影响房价的根本问题来看。影响房价的根本还是经济+人口+供需，展开来说，城市经济发展、未来经济预期、个人经济收入，人口流入流出、新增人口、老龄化等等。
　　供需前面已经说过了，库存高企，去化周期过长。
　　根据CRIC的数据，截止2022年9月青岛商品住宅库存量超2500万平方米，位列全国第一。按照近三年新房成交均值来测算，即便从今天开始青岛市任何新房都不盖，只是把库存新房给卖完，都需要6.5年。
　　缺乏内生增长 人口结构存隐忧
　　房价长期看人口。我们先从人口看起。
　　人口层面，青岛自2010年总人口突破1000万，截至2021年未，青岛市常住人口为1025.67万人，其中市区人732.19万人。全国各城市人口排名16，山东第2。比2020年增加15.1万人，在全国主要城市中排名第四，这么看其实还不错。
　　但细拆一下却会发现人口数据内含隐忧。青岛的常住人口增加量来自市外的转移人口，而这部分人口又多是城镇化的结果。我国2021年底的城镇化率已经达到64.72%，也就是说未来几年，青岛的常住人口增加量将会逐渐减少。
　　而人口来源主要有两点，一是外部迁移，二是内部增长。这两年青岛内生人口又如何呢？
　　2021年青岛市出生人口5.68万，出生率为6.76%，死亡人口约7.55万人，人口自然负增长约1.87万人，正式进入人口负增长阶段。早在2020年，青岛 65 岁及以上户籍人口占比达到16.34%，65 岁及以上常住人口占比达到14.2%，60岁以上常住人口占比达到了20.28%，已迈入中度老龄化阶段。
　　原因何在呢？我们来看两张图。
　　自2009年开始，青岛已婚有生育能力的人数就逐渐下降，11年下降了31万人。2011年到2021年，青岛结婚对数连续下降了10年，2021年的结婚对数只有2011年的61.5%。（而离婚数却一直走高，此处不展开）。
　　适龄人口少，结婚人数少，一句话，根本的根本还是＂新进入的年轻人少＂。
　　年轻人为什么不来？GDP大而不强 城市对年轻人吸引力弱
　　2021年青岛市GDP为1.41万亿，而2022截止到Q3数据青岛GDP1.1万亿，同步增速6.92%，位列全国13，且对天津的差距从去年前三季度的1000亿+，缩小至现在的800亿元。按照青岛目前的增速来看，未来三年左右，青岛有望超越天津，成为北方第二城。
　　由此可见，青岛近年来名义GDP增速不错，经济总量一直稳中有升。
　　此外，2021年青岛社零总额实现5975.4亿元，同比增长14.8%，在全国排名第11，人均社零消费58259元，全国排名第6。但根据一项真实反映居民消费的统计显示，2021年青岛整体人均消费性支出只有32878元，在全国仅位列第29位，这与人均社零消费全国排名第6、GDP全国13形成了巨大的反差。
　　为什么会有这种反差呢？
　　深入分析来看，青岛社零总额中很大一部分是来自于矿产、建材、化工产品等大宗商品的交易。根据2021年青岛统计年鉴显示，2020年青岛批发零售业商品销售总额为112809415.2万元，其中＂矿产品、建材及化工产品批发业＂商品销售总额占整体的51%。这意味着，青岛大宗商品的高交易额一定程度上掩盖了青岛居民消费的不活跃，进而影响到商圈的活跃程度。
　　七普数据显示，青岛大学（大专及以上）学历人口占比为22.55%，排在全国第30位，与GDP全国第13的名次显然不匹配。
　　这么看来，青岛市属于典型的＂大而不强＂GDP增长＂增收不增利＂。
　　工资收入多年原地打转 想说爱你不容易
　　接下来就到了个人最实际也最关心的工资收入。
　　上面已经说到，青岛GDP大而不强，缺乏对年轻人的吸引力，青岛人消费能力不强，造成这一切的根源，当然还是市民手里能拿得出来的钱不多。
　　看一下近3年的工资，21年，平均月薪7200（所有数据都是含税），我们简单算一下，五险按10%一金按10%就是1440，7200-1440=5760；扣税(5760-5000)*10%+(5000-3500)*3%=120。
　　5760-120=每月到手5640。
　　19年平均6300，我们按同样数据算一下，五险一金是1260，6300-1260=5040；扣税(5040-5000)*10%+(5000-3500)*3%=49。5040-49=每月到手4991。
　　我们先不说统计数据准不准，是不是比一般人感觉要高了。就客观的说，这3年间，普通工薪族体感来说到手工资毫无变化，毕竟500块钱和朋友两顿烧烤就没了。而多年来，青岛工资也一直在4000~5000这个区间打转。（今年可能很多人连这个也拿不着了，此处不表。）
　　每月拿着四五千的工资，除了吃饭住房交通购物等，真的留不下什么。
　　＂最后一套＂思路下看楼市未来
　　房价本质上是经济活力的体现。中国楼市在过去20年红红火火的大增长大牛市，本质上是中国经济迅猛发展的结果和外在表现。未来中国房价如何，约等于问未来中国经济走势如何，这里不敢妄言。而怎么看青岛未来房价，则取决于你如何看青岛未来城市发展预期。
　　另一方面，大城市、核心区、好房子的价格是由最有购买力的人决定的。大家一定要注意，他们不会算在平均的头上。
　　从这个维度我们来看一下青岛目前和过去五年，哪些地段没有跌，依然坚挺，甚至还涨了。
　　很有趣，可能是每个青岛人或仅来青岛旅游过的人第一时间能想到的地方——从八大关到五四广场，从奥帆中心到麦岛，从雕塑园到崂山CBD。一条代表青岛的＂黄金海岸＂。
　　而库存量最大、跌的最多乃至于根本卖不出去的是哪呢？也不难猜到。即墨、胶州、平度、莱西等远郊区。即使看挂房价没怎么跌，但基本没有成交，意义不大。
　　剩下的就是青岛中位区，也是最复杂、和普通人关系最大的核心市区选择题。
　　在综合分析了青岛楼市和全国楼市之后，笔者希望提出＂最后一套＂的概念。
　　什么是＂最后一套＂？就是对所有买房者来说，要做出更长远更低预期的规划。买房前不妨问自己几个问题：接受这套房再也卖不出去，或者大幅降价（50%）后售出的可能吗，即使卖不出去未来仍然可以用吗，比如自己老了、给孩子、给父母，等等。就算＂砸＂在手里了，但也不亏。
　　对年轻人来说，按照这个思路来选择，其实就很清晰了。
　　首先要远离：远郊大、老破小。远郊大是需求少，通勤差，生活不方便；老破小是楼龄高，产权乱，物业差，缺乏长期性，无法满足＂最后一套＂需求。
　　相对看好：城中较好地段、较知名开发商楼盘、次新房（普通家庭规避全新期房）。刚需瞄准三居室（相信我，你会生二胎的），一居室二居室最后会通通老龄化，改善走城区次新房。
　　这里插播一个有趣的数据：链家销售数据显示，＂青岛新房住宅，面积越大，涨得越多、降得越少；面积越小，则反之。这说明，在青岛新房市场，面积越大越受欢迎。＂这一点应该是和一些超一线城市有所区别的。二手住宅最受欢迎的是90-144平——基本是三居到大三居，不用说，肯定是二三胎的＂刚需＂，其次是90平及以下，144平以上则最不受欢迎。（太大了用不着）
　　所以，按照＂最后一套＂思路来看，这类房型＂进可攻退可守＂。自住，可满足未来多年二胎三胎后的生活；城区生活，工作交通出行等均较为方便；未来，当自己老了后房子也变成了＂老破中＂，仍然可以自住或留给最不争气的孩子= = 结论：
　　前面对青岛楼市和房价走势基本分析的已经比较细致了。透心凉之余看一点好的，近年来，青岛高端制造业发展迅猛，青岛统计局的数据显示，2022前三季度，青岛高技术制造业增加值同比增长17.9%，快于规模以上工业6.6个百分点，两年平均增长8.1%。其中，电子及通信设备、医疗仪器设备及仪器仪表制造业同比分别增长20.9%、28.0%。此外，无论如何，青岛都仍然是北方前5强（为避免争论，保守的说），尤其是山东为数不多的城市选择。
　　青岛未来房价仍会走出典型的分化走势，和全国大中小三级城市正好完美匹配，统一类比来说：
　　远郊区域（相当于中国广大三线以下市县），库存高企，新房二手房老房等并存，但都有价无市，基本丧失流动性。
　　黄金海岸（类比超一线城市和一线城市的热点区域）。强者恒强。稀缺资源，和普通人关系不大，未来大概率保持微涨，和城市整体GDP增速持平，年均5%左右。
　　市区继续分化（相当于中国大部分一二线城市），老破小、非核心地段、不占某项独特优势的房子均值持续下滑，想要快速出手交易的话要坚决＂割肉＂，不要心存幻想；反之，较好地段、楼龄不长、各项设施配套比较完善的仍具有较好交易空间和使用价值。经过近5年的下跌，基本企稳，刚需和改善的都可以适时出手，这一批房价未来预估长期在2万~3万上下盘桓。
　　备注：房价和国家宏观调控降息降准等密切相关（比如近期地产政策又在密集出炉，不排除会持续加码，或对短期房价有一定影响），以上分析皆没有纳入在内，跟随国家政策面大市上涨下跌带来的房价变化不具体一一展开。
　　不过建议，保持头脑冷静。牢记＂最后一套＂。