部分银行提前还房贷需排队到明年4月,银行为何不愿即时批准呢?
2022年下半年,"提前还贷"这个词热度越来越高,很多购房者正加入提前还房贷大军。据报道,各大一二线城市愈发普遍,比如杭州部分银行提前还房贷已排到明年4月;北京有市民反映某国有大行要排到明年3月;广州则有银行称要等30至40天左右等等。
恰好身边有同事在说,当她还在和老公商量,明年要不要提前还贷时,没想到提前还贷已经开始排队啦?那么,我们就来看看:此时银行为何不愿意即时批准提前还款呢?一、现象:银行门口再次大排长龙,客户经理表示不可思议
据北京青年报的报道,因为提前还房贷的人数过多,北京一家银行门口大排长龙,就连银行的客户经理也觉得不可思议。
客户经理说,今年选择提前还贷的数量相比往年整体增长了 20%,有的网点单月提前还款金额比正常月份要多出一倍。
同时,也有媒体报道指出,全国范围内有银行直接拒绝客户提前还款的要求,如果提前还房贷有银行要收高额违约金。可以看出,这些大部分购房者以前的房贷都是五六个点以上,银行又不肯给存量房贷降息,那就只能先还掉房贷,再去换利率更低的经营贷。
毕竟现在经营贷最低可以做到 3.7%,比房贷便宜两个点,一年确实可以省下不少利息。
部分以投资为目的的房贷客户,最为关注的是房价能否上涨。但今年以来,各地的房贷不仅没有上涨,还出现了不同程度的下跌。面临"房价上涨跑不赢房贷利息"的情况,而且对于房价上涨没有预期的情况下,"提前还贷"似乎是投资类房贷客户唯一的正确选择。
比如今年不少大企业降薪,导致很多高收入家庭难以支付月供,想要减轻负担是许多家庭考虑的首要问题。对于已经有房还在供房的家庭,大多会选择将原本准备养老和子女教育的银行存款支取出来,办理提前还贷。 二、案例:银行员工不容易,我也是要赚钱的,也要考核CPI的
毫无疑问,大批量的提前还房贷,银行贷款经理是要扣钱的。那么,银行领导要扣钱,银行工作人员只能告诉你没有额度了。
我有个亲戚前段时间准备去银行存3年期,邮政银行工作人员说没有了。我打电话给其银行营业点负责人,他让我亲戚去存,但告诉我存一笔钱,他们要上报,而且他要扣钱,银行工作人员要扣钱,这是事实。同时,它潜台词是我在2020年左右给他拉不少存款,他其实是在还我人情。 毫无疑问,商业银行目前是一个大型公司,它是要赚钱的,他们员工也要考察CPI,各种指标去考核。以前利息6.3%,6.88%(二套上浮40%)。目前消费贷款利率都是4%到5%,装修贷款也可以做到5%,所以房贷这肯定是优质指标啊。
这时,许多有钱人自然还掉贷款了,可银行任务是一级级下达的:
A指标,银行工作人员拿多少钱奖励;
B指标,银行工作人员扣多少钱;
C指标,银行工作人员扣多少钱,直属领导扣多少钱;
D指标,银行工作人员扣多少钱,直属领导扣多少钱,再上级扣多少钱。 比如达到C指标,领导肯定不愿意自己扣钱,其次影响自己业绩、考核和晋升。所以银行工作人员告诉你提前还贷需要排队,因为这关系银行工作人员切实利益。
其实,我们要知道,自从2020年新冠疫情以后,大部分银行工作人员收入已经在减少了。你是想还可否不?当然可以的。三、分析:不要低估市场的决策,准确来说,不要低估居民的算帐能力
要知道,居民追求的无非是少花钱,而银行要的更多的是高质量的贷款和利息,这两者之间本身是存在矛盾的。
在涨价去库存后,市场需求端被点燃,投资者和刚需构成购房需求,信贷需求激增,即便是不断基准利率在上浮,信贷都是供不应求,房地产充分发挥着印钞的职能,每发放一笔贷款就创造了一笔货币供应。
这也创造了一个传导,房价涨得越快,购房需求越旺盛,信贷需求越旺盛,信贷需求越旺盛,执行利率越高,基准利率上浮10%就是5.39,上浮20%就是5.88%,上浮30%就是6.37%。即便如此,只要房价增速高于这个数字,6~7%的利息大家都是抢着要,要知道涨价去库存很多城市按天张,2016年70城数据平均增速都高达两位数,大量高利率房贷被创造出来。
等潮水退了,大家发现房价高增长不能持续了,可借的债总要还的,尤其收入预期不涨的时候,拿什么还债,加杠杆一方面是对未来房价的乐观预期,另一方面是对收入的乐观预期,这两年客观现状是两个前提都不存在了,越来越多的人开始算细账。
前几年上车的群体,增值根本就无法抹平利息和中间产生的税收,绝大多数的城市都是在替银行打工,拿着5~6%的资金成本去投资每年2~3%增速的房子,今年70城数据多数处于负的0~3%,持续个几年算上利息基本把首付就消耗完了。 政策为了托市,只有一个办法,就是宽松信贷,降低利息和贷款的门槛,而且利率算了下,不管是首套房还是二套房,执行利率一年内普遍下跌100个bp,前几年购房者面临高房价、高利率和高违约风险,100万贷款20年多还接近13~14万利息,30年分期的话则省大概20万左右利息,这就是晚买一两年的利息成本下降,还不包括房价的直接下跌。
相反,再看投资收益,经济下行带来投资收益下降,现在什么投资可以做到5~6%的低风险收益,挺难的,连银行净值型理财都亏钱,一进一出,提前还款也就成了很多人的选择。最后的话:晴天送伞、雨天收伞,银行就是这么干的
总之,当前房贷利率大幅高于理财收益率,还贷比存理财是"赚的"。而且现在新旧房贷利率差拉大,真要买房的人,肯定是把过去房贷还掉,再借新的低利率房贷。对银行而言,存量房贷那可真是优质中的优质资产,贷款利率还比较高,性价比如此之高的资产能轻易让你还了吗,肯定要想方设法设置门槛。但是,退一万步讲,对于真正有刚性需求和改善的群体,至少今年比过去几年要好的多,今年70城数据就在那里,房企为了回款不仅不会加附加条款,还会额外送些物业之类的东西,多数城市利率下行至少100bp等等,其实这都是隐形的利好。
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