2022年，你买房了吗？

　　2022年，有两大问题一定是每个人都避不开的。一个是经济问题，另一个就是关于房地产的问题。
　　今年关于房地产的信息也分为两个阶段，以6月份为分界线，6月份前为第一阶段，6月份后为第二阶段。
　　第一阶段的起点为3月5日李克强总理《政府工作报告》中指出保障群众住房需求及探索新的发展模式。5月24日，国务院印发《关于扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》，加大了经济的支持力度。5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，2022年5月20日贷款市场报价利率（LPR）为：1年期LPR为3.7%，5年期以上LPR为4.45%，较上月4.6%下调15个基点，降息正式开始。
　　一直以来降息都是地产松绑的信号弹，也是地产的风向标，往往降息的时间就已经明确说明了地产的下行趋势。从降息开始，也正是拉开了各种政策陆续下发的帷幕，也就是进入了第二阶段。
　　第二阶段，南京打响了第一枪，正式解绑限购。紧接着苏州、成都、杭州、济南等相继发布解除限购。不得不说南京是反应最快，也是最有经济头脑的地方政府，马上开始进行收割，抢的快的有肉，抢的慢的只能喝汤。解除限购绝对是区域内卷的开始。解除限购，卷的是周边的三四线城市，抢的也是周边三四线城市的饭碗。但是，很快发现，好像都没有什么肉了，那就喝口汤暖暖身子也是好的。
　　地产太阳已下山，，漫长黑夜正式开启。
　　9月29日央行、银保监会放宽部分城市首套住房贷款利率。紧接着9月30日连发两大政策，中国人民银行决定下调首套个人住房公积金贷款利率；财政部 税务总局关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告正式下发。重点说一下，这两个政策都是重磅政策，在上半年我曾预测过会下发购房减免个人所得说的政策，真的实现了。这两个政策直接指向的人群是企事业单位及中产阶层，也就是我们说的改善型及投资型客户。
　　只靠刚需是不够的，现在市场上真正的刚需住宅非常之少，大部分都是2020年后遗留的改善型住宅，改善住宅这个问题不解决，地产销售端依然是没有起色的。
　　然而目前为止，仍然未看到起色；
　　总结一下：以上讲的是目前的房地产形式，确实已经进入了量、价的下行通道，而且还并未触底，底在哪现在也还没有看到，能确定的是将不遗余力的大水漫灌、政策、金融一揽子的好政策覆盖到地产。
　　那么对于不是从事房地产这个行业的人，今年，或者未来，怎么买房？或者说怎么看待房子呢？现在起，进入本文的正题：
　　2022年，你买房了吗？
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　　一般来讲，对于房子的问题分为几类：
　　一、我现在需要买房，但是现在能买吗？能买的原因及怎么买才能不掉坑；
　　二、我有房子了，但现在生活压力很大怎么办；
　　三、我除了自住的房子，还有闲置住房，该怎么办？
　　四、房地产现在还可以投资吗？
　　一、首先我们讲最重点也是最重要的第一条，现在房子还能买吗？怎么买不掉坑？
　　对于目前需要买房的客户，我只有一点建议就是算好账。从以下几个方面去算账：
　　价格账：从目前各个城市的情况来看，同区域二手房价格低于一手房，所以在锁定区域的情况下，优先考虑二手房中精装未入住的房子，其次考虑二手房精装住的不久的房子，再然后考虑毛坯二手房。为什么这么讲呢？因为初次买房的客户可能没有算过，一个毛坯房你的住进去的投入基本跟你首付的投入是差不多的。但是精装的二手房往往装修基本等于送了，也就是你无形中省了很大一笔开销；
　　问题又来了，二手房的问题是不一定能选到中意的房子（楼层、户型等）。如果必须买一手房的话，最怕的问题目前应该是买了再掉价怎么办？什么价格买合适。
　　现在我教你算个简单账，你要买的项目的基本信息网上都能查到。几个关键信息：这个项目的土地价格（当地国土网站可查）、土地总面积、容积率，这三个是非常重要的计算指标。
　　比如：土地是1000万/亩，总共100亩，容积率是2.5，那么也就是1000万/亩 乘 100亩=10亿土地款；100亩约等于6.6万平米（1亩≈666㎡），由此我们可以算出6.6万㎡ 乘2.5容积率=16.5万㎡（这个社区建成后的地上面积），最后10亿元土地款 除以16.5万㎡=6060元/㎡（也就是这个小区土地摊到每平米的成本，也叫楼面地价）。基本目前的商品房小区，根据不同档次，建设成本约2500-3500/㎡的范围，我们拿2500计算，也就是6060+2500=8560（土地+建设）。假设8560乘20%=1712，这个1712是什么呢，也就是大约统算一个其他成本，包含了税费、营销费、财务成本等各种费用吧。最后我们得出：
　　楼面地价6060+建设成本2500+1712其他成本=10272元/㎡，最后这个价格基本就是这个项目的成本单价。
　　好了，看到这里，各位看官应该自己会算了，自己要买的房子自己算算就明白了了。如果这个项目已经低于你算的价格，那么这个项目很可能未来有风险，因为已经亏本卖了，说明资金有问题了。如果持平或略高一点，是可以出手购置的，如果是信誉好的一线开发商则可以大胆一点；
　　另外，再说一点很重要的，你要买的房子怎么看保值不保值。两个因素，这个房子周围的小学是不是区域前三，这个小区周围的中学是不是区域前三；满足一点可基本保值，同时满足两点，不用担心降价的问题，影响不到。
　　二、我有房子了，贷款压力大怎么办？
　　这个问题是这样的，如果你有房子了，有且只有这一套房的话，实际上价格涨幅对你影响不大，因为你需要自己居住，踏踏实实住的就行了。
　　但是，如果可以感到压力大的话，如果当下价格比你买的时候要高，可以考虑卖了再重新购置。因为这样，无论是贷款利息还是现在的价格，都是更合适的。
　　三、对于不住的闲置房的问题；
　　有这个问题的看官，可以说都是中产了。如果赔的的不多就卖掉，如果赔的多，就咬牙卖掉；
　　切记，现金为王
　　四、房地产还能投资吗；
　　可以，商业可以投资；前提是区域租金及活力非常好的区域，商业是可以投资的。关于投资的问题，这里不再多阐述，懂得人会懂，不懂的人应该经济实力也不够去投资。这里直说一句，投资有风险，长远眼光最重要，租金回报率5%以下的，不要投资。
　　-------------------------------------------------------- 我是言西早凯，一个资深地产营销人