深圳房地产税落地？现在入手房地产是陷阱还是馅饼？

　　【内容提要】
　　财政部最新公布的《实施意见》让深圳可能开征房产税的传闻甚嚣尘上。其实，因为地方政府财源严重依赖土地财政，随着发达区域土地资源的减少，房地产税是迟早要开始征收的，只是深圳的土地资源更少，更早开始而已。
　　征收房地产税会加剧地区分化，让有产业支撑、人口净流入的区域的房价向上走，而三四五线城市的房产价格会下跌。
　　针对这样的情况，我们普通家庭，如果持有无产业支撑区域的房产，应该尽早出售，趁现在是黄金入场时机，置换成一二线城市中有产业支撑区域的房产。考虑刚需置业或者房产投资的朋友，也可趁此良机入场。但要注意做好调研，一定要选择未来有好的产业，人口净流入较多的区域购买。
　　10月31日，财政部公布《关于支持深圳探索创新财政政策体系与管理体制的实施意见》，支持深圳在财政政策体系与管理体制方面探索创新，更好发挥财政职能作用。许多人对《实施意见》中支持深圳在全国税制改革中先行先试的条款解读为深圳可以进行房地产税改革试点了。10月28日上午，深圳市住建局发布了《深圳市2022年度房屋租赁参考价格》。《租赁参考价》覆盖了深圳全市（不含深汕合作区）4319个楼盘。其中存量商品住房楼盘3786个、统建楼楼盘318个、商务公寓楼盘215个。此外，2042个城中村私宅、4500个产业园区配套宿舍区和6702个产业园区也被框定了租赁价格。也有人解读这个租赁参考价就是在为房地产税开征铺路，规定好计算的基数。
　　其实，早在2011年，上海和重庆两市就已经率先试点征收房产税。今年3月，财政部相关负责人也明确表示，一些城市开展了调查摸底和初步研究，但综合各方面的情况，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。在这样的大背景下，深圳可能开征房产税的消息引起了轩然大波，街头巷尾都议论不断。大家都担心，房地产税真的会开征吗？房地产税会不会让我的房子价值暴涨还是暴跌？现在我该买房？卖房？还是观望？
　　房地产税一定是会开征的，只是是时间和区域的问题，早或者晚，哪些城市先开通而已。
　　一hr为什么房地产税迟早会开征？要从我们国家长期以来形成的土地财政、土地金融说起。
　　1994年，分税制改革，中央占全国预算收入比重大幅提升，增强了中央政府的宏观调控能力。但是同时，地方政府手头可分配的财政资源大大减少。
　　1998年发生了两件大事，第一是单位停止福利分房，逐步实行住房分配货币化；第二是修订后的《土地管理法》开始实施，基本确立了城市政府对土地建设的垄断权力。城市土地价值开始显现。土地财政成为地方政府应对财政收入减少的最有力工具，轰轰烈烈的土地财政就此登场。
　　2001年所得税再次改革，中央财政进一步集权，拿走了企业所得税的六成。从那以后，地方政府发展经济的方式就从之前的工业化变成了工业化和城市化两手抓：一方面继续低价供应大量工业用地，招商引资；另一方面限制商住用地供给，从不断攀升的地价中赚取土地垄断收益。说白点，就是工业用地低价供应，用来发展产业，发展经济。地方的财政收入则依靠转让商住用地。商住用地虽然面积上只占出让土地的一半，但贡献了几乎所有的土地使用权转让收入。因此土地财政的实质是房地产财政。随着工业化和城市化的发展，大量新增人口涌入经济发达地区，而这些地方的住宅用地供给却不足，房价自然飞涨，带动地价飞涨，土地拍卖的天价地王频出。
　　城市化需要投入大量资金建设基础设施，土地财政升级为土地金融，成为了非常有效的融资手段。通过出让城市土地使用权，可以积累以土地为信用基础的原始资本，推动工业化和城市化快速发展。中国特有的城市土地国有制度，为政府垄断土地一级市场创造了条件，将这笔隐匿的财富变成了启动城市化的巨大资本，但这也让地方财源高度依赖土地价值，依赖房地产和房价。房价连着地价，地价连着财政，财政连着基础设施投资，于是经济增长、地方政府、银行、房地产之间就形成了一荣俱荣，一损俱损的复杂关系。
　　看到这里，你也应该明白了，为什么房地产价格不能暴跌。因为绝大部分城市的地方政府，需要高价的土地来带动经济发展，支持基础建设，支持民生保障。但是，这条路总有走到头的时候，就是土地存量不足，无货可卖的时候。房地产税是存量税，不需要新的土地土拍卖，政府就能有稳定的收入。所以土地存量不足的时候，就是全面开征房产税的时候，用房产税的收入来填补土地金融减少的收入。
　　我们国家还存在土地供应和人口流动相背离的问题。20062014年，500万人和1000万人以上的大城市城区人口增量占全国城区人口增量的近4成，但居住用地增量才占全国增量的2成。而在300万人以下尤其是100万人以下的小城市中，居住用地增量比城镇人口增量更快。另外，东西部地区的土地供应和人口流动也是相背离的。东部地区的城镇人口要比用地增速高出近10；而西部和东北地区则反过来，建设用地指标增加得比人口快。2003年，中西部土地供给面积站全国新增供给的比重不足3成，2014年上升到了6成。2002年，中小城市建成区面积占全国的比重接近一半，2013年上升到了64。这样一对比，大家就知道，东部地区、一线大城市，人口流入多，土地供应稀缺，错配会越来越严重，房地产税如果开征，一定是优先在这些区域开征。
　　所以房地产税迟早会开征，只是迟与早，在哪里征收的问题。
　　二hr那为什么可能是深圳先开征房地产税呢？
　　因为深圳无地可卖了。深圳的陆地面积为1997平方公里，其中生态保护红线为482平方公里，永久基本农田为20平方公里，城镇开发边界为1190平方公里，包括了山川、河流公园、绿地等。截止到2021年，深圳的建成区面积为926。96平方公里，深圳剩余可开发的面积不足100平方公里。现在深圳拍的地，大都是调规而来，就是将非住宅用地转换性质为住宅用地后再拍卖，以解决住宅不足的问题。因此深圳就是最适合开征房产税的城市。
　　另外，深圳本来也是经济特区，走在改革前沿做试点，也是正常的。
　　三hr大家估计最关心的，不是征不征税，而是房地产税开征后会带来什么影响，对我们普通人而言，到底是馅饼还是陷阱吧。
　　房地产税开征，目标是规范无序的、不合理的住房需求，但绝不是让房地产价格暴跌，引起房地产市场的大地震。先不说房地产目前还是我国的支柱产业，直接带动GDP的17，间接带动25。就说前面说到的经济增长、地方政府、银行、房地产之间的一荣俱荣，一损俱损的复杂关系，房价就不能暴跌了。但房地产税还是会对房地产产生很大影响。
　　我们设想2种情况。
　　第一种情况，只有部分城市率先开征房产税。我们前面也分析了，这些城市极有可能就是人口流入最多，土地供应最少的一二线城市。这些城市本来房子就供不应求，征不征税，房产价格都会持续往上走。征税虽然增加了成本，但对比房产的增值来说，就不值一提了。所以人口流入多的一二线城市即使开征房产税，也不会对房价有大的影响。
　　第二种情况，全国大面积开征房产税。那么很多投资房产在三四五线城市的人会发现，自己投资的房产，因为人口流动与土地供应背离的原因，房产并不能升值，甚至贬值。同时还要每年固定缴纳房产税，持有成本进一步上升，那不如早点抛售。大家都这样想，就会引起三四五线城市的抛售潮、降价潮。而这些资金回笼后，能去哪里呢？前面分析过，一二线、人口流入多的城市房产价格会持续上涨，所以这些回笼的资金极有可能流向这里，进一步推高这些区域的房价。
　　可以见得，无论房产税如何征收，只会加剧地区间的不平衡，并不会让大城市、人口流入多的城市房价下跌。如果你的房子是在有产业支撑、人口净流入多的区域，恭喜你！房地产税就是你的馅饼。如果你持有三四五线城市的房产，或者是人口净流出区域的房产，那房地产税就帮你挖了一个深不见底的陷阱！
　　四hr那这样说，我们该买房还是卖房？手上已有的房产如何处理呢？
　　1、如果有三四五线城市房产，建议尽快出售
　　越是房地产税开征，无产业、无人口流入，甚至是净流出的城市或者区域的房价就越会下跌。如果你拥有这些区域的房产，建议尽快脱手，及时止损。
　　2、现在是买房或者进行房产结构调整的好时机
　　我在上一篇文章《特拉斯成任期最短英国首相，我们的资产却能趁机增值》中提过房地产投资入场的3个信号，包括宏观信号、市场周期信号和交易性信号。
　　现在宏观政策上，财政部、央行多次发文，减首付、减利率、减税费，降低购房门槛，超过30个城市允许一人买房全家帮，直系亲属可以用公积金帮忙购房；超20个城市允许带押过户，都是在刺激大家买房。房管所、售楼部门可罗雀，房价一降再降，投资房产的时间成本、经济成本都大幅降低，正是入市黄金期。如果你有房，但区域不够好，未来升值潜力不高，现在也正是调整自己的资产结构，重新入市的最好时机！
　　3、一定要买在有产业支撑的，未来人口流入多的区域
　　看了上面的分析你应该也发现了，大、小城市，东、西部区域，土地供应与人口流动相背离，地区间房价差距已经越拉越大。以后如果征收房地产税，区域分化将还会加剧。所以，买房一定不能乱买，买之前一定要研究，哪里的产业比较吸引人才，哪里的人口净流入多，哪里的土地供应有限等等。不仅仅研究城市，城市的范围还太大，还要研究一个一个具体的区域，甚至细到某个区、某个街道、某个楼盘方圆几公里等等。有了细致的研究和结论，才能放手买房。
　　在房地产可能征收的关口，你是想吃馅饼呢，还是想掉陷阱呢？你觉得买哪里的房产比较好呢？在评论区一起讨论一下吧！
　　部分资料引自于兰小欢著《置身事内》及宏说伟论财经自媒体视频号