这个南方小城上演惊心动魄的房价跳水

　　一、房地产政策
　　（一）全国区域
　　1、9月24日，央行罕见发声房地产，提出维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。这也着实为今后保护购房者确立了政策方向。
　　2、10月21日，央行营业管理部召开2021年前三季度会，会议要求继续做好金融支持稳企业保就业工作，用好央行各项货币政策工具，准确把握房地产金融审慎管理政策要求， 稳健开展房地产贷款业务，保持房地产信贷平稳有序投放。
　　3、10月21日，官方再次表示，保障好刚需群体信贷需求。在贷款首付比例和利率方面对首套房购房者予以支持。全国各地住房信贷的投放在逐步回归＂平稳有序＂，而且对首套购房者、一些改善群体给了保障和支持。不仅房贷利率下调城市的范围有所扩大，而且同时 放款周期也有所缩短。
　　4、10月90城中有20个城市房贷利率出现下调，其中14个城市首套利率下降，14个城市二套房贷利率下降。90城主流首套房贷利率为5.73%，二套利率为5.99%，均较上月下调1个基点。虽然下调幅度并不大，但是这个信号却有很强的意义，给购房者减轻一定负担的同时，更加大了他们的信心。信贷环境的改善 有利于市场预期改善，从而带动刚需群体入市。
　　5、10月15日，海南省政府召开进一步做好全省房地产市场平稳健康发展工作会议，会议称，要从九个方面抓好全省房地产市场平稳健康发展工作。其中提到，要 深入治理变相开发房地产、变相加价、虚假骗购等房地产市场乱象。
　　（二）北海区域
　　1、北海全面放开本市城镇落户条件，以在本市城区街道、建制镇驻地具有合法稳定住所（含租赁）或合法稳定就业为户口迁移的基本条件，取消参保、居住年限、就业年限等落户限制，本人及其共同居住生活的近亲属可以在当地申请落户。
　　2、7月份起北海市住建局发出通知：北海市区内房企销售的商品房网签价格不得低于备案价10%，在政策上限制房企持续降价，坚持着力稳地价、稳房价、稳预期，进一步促进房地产市场平稳健康发展。
　　二、北海楼市市场情况
　　（一）北海市商品房月度成交量价走势
　　通过中指研究院公布数据显示，2021年9月北海市商品住宅成交均价为7409元/㎡，环比下降5.8%，同比下降2%；成交面积为7.23万㎡，环比下降28.3%，同比下降46.5%。
　　（二）9月北海各区域商品住宅市场表现
　　各区域成交量价齐跌，其中海城区成交量环比下降超2成。
　　（三）北海商品房预售情况
　　2021年9月，北海共有北投观海上城、朗庭、碧桂园北海阳光、彰泰春江海岸、悦银滩、山湖海上城6个楼盘领取预售证。包括884套住宅、22个商铺、1484个车位，合计预售总面积102732.71㎡。环比下跌16.98%，而与去年同期相比却下跌了79.62%、跌幅与上个月相比扩大了41.75个百分点，也就是说今年9月份新建商品房上市面积与去年相比少了40.12万方。
　　（四）北海商品房库存情况
　　受疫情及全国大环境影响，北海市场下行严重，供过于求导致市场存量持续加大，去化周期已达到23.5个月。
　　（五）北海其他楼盘促销表现
　　（六）市场情况总结
　　1、房住不炒基调不变，全国房贷利率下调，购房贷款更加宽松，信贷环境的改善有利于市场预期改善，从而带动刚需群体入市。
　　2、市场遇冷，＂金九银十＂变成了＂惊九阴十＂，购房旺季并没有旺起来，反而成交量下滑，，房企去化更为艰难。
　　3、北海商品房存量持续上涨，去化周期接近两年，10月份预售仅844套住宅，下行市场环境下开发公司资金压力巨大从而放缓开发速度。
　　4、面对持续低迷的市场基于以价换量营销目的各竞品在价格包装上不遗余力，频繁打出6字头，甚至5字头、4字头等特价房源，且送物业费、送车位、分期等变相降价举措层出不穷。各楼盘面对极其不明朗的市场环境之下以价格为基础的营销措施将成为常态。
　　5、竞品项目通过降价促销带动一波走量，而越来越多项目参与搅局，购房者价格预期越来越低，直接导致观望心理严重，成交周期长。未来市场预期更加不明朗，预计11、12月北海市场价格战愈演愈烈。
　　6、12月份随着气候变冷，北方候鸟来北海数量较比往期将会有明显提升，北海各大楼盘深谙这两个月是年终冲刺良机，想方设法抓住这波群流。可以预见的是此阶段各大楼盘在房价、推广、佣金政策上做出更大动作。各项目紧随市场大流，紧抓双11促销节点推出特价房源迎合市场，实现成交，入袋为安。与此同时，抛砖引玉，以低价房源吸引客流带动非特价房源销售，最大化实现收益。