洛杉矶房产投资大格局（2020）

　　海纳愚夫：洛杉矶房产投资大格局（2020）
　　2020年5月修订版
　　一
　　洛杉矶位于美国西海岸，与太平洋接壤。加州最大的城市群，美国第二大城市群。大洛杉矶地区由五个县（County），近二百多个城市（City）组成。华人置业主要以东部地区几个县为主，遍及数十个城市。
　　洛杉矶城市群的发展，以洛杉矶市中心（Downtown）向周边辐射，但是，随着周边城市配套设施的完善与成熟，市中心的功能在弱化，很多人一年甚至数年也不去市中心。
　　从市中心往东，沿着十号高速周边城市，是华人置业安家落户的主要城市。
　　经过数十年的发展，洛杉矶形成多个华人聚集区域。以圣盖博、蒙特利公园市为商业中心的华人老区，这一区域，是洛杉矶华人最早的聚集地，可以追溯到上世纪八十年代，大量台湾移民外迁美国，蒙特利公园市就是他们的开始。
　　以罗兰岗、哈仙达岗为商业中心的华人新区，此一区域也是韩国人的商业中心之一。华人世界闻名的孔雀园社区，就在这一区域，这里已经成为华人旅游商务短租房的中心。但是，随着中美签证收紧，赴美生子日趋困难，短租房没有了昔日的辉煌，开始走向了萎缩。
　　以尔湾为商业中心华人新贵区，尔湾已经成为华裔有钱新移民置业区域的首选。尔湾以社区漂亮、安全、学区好、靠海近，更重要的是房源供应充足，具有国际大都市化的城市特征。
　　二
　　美国房市经过2013年到2018年的持续上涨，不仅已经收复2006至2009年的深度跌幅，也已经突破2006年的房市高点。2018年7月，美国房市达到相对高点后，开始了一年半的调整，房屋由卖方市场转入买方市场。
　　2019年年末，美国房市开始了新一轮上涨，房市由冷转热，买家买到一个好房子，需要面对多个买家的竞争。
　　2020年突如其来的，波及全世界的新冠状肺炎疫情，让全世界陆续停摆，美国未能幸免。美国房市自三月开始急转直下，交易陷入停滞状态。
　　华人核心区域因为全球华人基数的庞大，大量华人移民美国，定居洛杉矶，导致华人核心区域房价持续的暴涨。部分区域，已经开始出现泡沫现象。
　　华人老区的高端区域，圣马力诺（San Marino）、阿凯迪亚（Arcadia）高端房产，已经失去了2012至2015年前后的火爆场面。特别是阿凯迪亚（Arcadia），部分高端房产，屋主要么握在手中，要么赔钱出局。
　　随着华裔二代移民语言能力的增强，华人置业东移与郊区化方向发展，阿凯迪亚逐渐在失去其区位优势。加上房屋供应面少，房价高，对新移民吸引力降低。
　　华人新区有着＂小瑞士＂之称的核桃市，南钻石吧，同样因为供应面狭窄，房价高，房屋格局陈旧、落伍，也在失去对新移民的吸引力。
　　而华人聚集区域因为华人的传统文化，华人宁愿背负高房贷也不愿意租高价房子。经过笔者观察比较，华人区与老美区同样价格的房子，华人区租金明显偏低。
　　洛杉矶有钱的华人置业，都是跟随有钱白人居住的社区。没钱的华人，跟随墨西哥人居住社区。
　　老美白人顶级社区，学区好，大多在九分或者十分。城市漂亮、安全、绿化覆盖率高。墨西哥人居住社区，环境相对较差，学区不好，很多在五分左右。
　　美国就是一个赤裸裸的金钱社会，只是美国社会对金钱的分配，有着上百年的规则与秩序。这些规则与秩序，不仅保证了富人的权益，也保证了穷人基本的尊严与生存。所以，美国社会很难发生暴戾的革命，能够持续和平稳定发展。
　　美国差的社区变成好的社区，非常困难，因为居住群体很难改变。而好的社区，变成差的社区，倒是存在可能。富人相对于穷人而言，更容易搬家。
　　人往高处去，水往低处流。
　　三
　　笔者因为客户来自四面八方，客户置业遍及东区数十个城市。以笔者多年从业经验，对洛杉矶地产投资的发展提出自己的一些判断，供大家参考。
　　尔湾将成为持续热点区域，尔湾人口比例，白人占比百分之四十七，亚裔占比百分之四十，其他族裔占比超过百分之十，亚裔多为华人与韩国人，从族裔人口比例可以看出尔湾的国际化。
　　最重要的是资源，尔湾有着充足的房屋供应面，能够满足来自世界各地购房者的需求。不仅华人在尔湾置业，韩国人、印度人、中东人等亚裔也同样选择尔湾安居乐业。
　　来自欧洲、美洲，以及美国其它城市的人群也选择尔湾置业。居住人群的多样性，居住群体的高端化，不仅支撑了尔湾的房价，也保证尔湾的居住品质。
　　人以类聚，物以群分的本性，将促使尔湾人气持续上升。而资源的有限性，必将促使尔湾房价节节高升。目前尔湾新房的供应面比较大，严重压制了尔湾房价的上涨，一旦新房开发资源枯竭，尔湾房价必将出现暴涨格局。
　　尔湾周边城市，以新港滩（Newport Beach）、新港海岸（Newport Coast）、拉古娜海滩（Laguna Beach）等为主的高端海景房社区。以森林湖（Lake Forest）、米申维耶荷（Mission Viejo）、亚里索维耶荷（Aliso Viejo）、拉古纳伍兹（Laguna Woods）、拉古纳山（Laguna Hills）、拉的拉兰奇（Ladera Ranch）等为主的中产阶级白人社区，构成了一个社区漂亮、学区一流、山景海景于一体，最具发展升值潜力的区域。
　　这块区域，居住人群家庭中位数收入均在10万美元以上，周边不乏数百万美元的豪宅。靠山临海的区位优势，吸引着大量白人中产阶级人群进入。
　　从发展趋势看，与旅游城市圣地亚哥（San Diego）将逐渐形成更加紧密的城市群，互相连接在一起。
　　这一区域，房屋性价比高，租金收入比超过尔湾。是笔者从业多年观察下来，投资洛杉矶房产的首选区域。
　　简单总结，这一区域优势在于一是居住人群品质高，收入高；二是有靠山临海的区位优势；三是社区漂亮，学区一流；四是租金收入比高；五是升值空间与发展潜力巨大。
　　目前在这一个区域，50万到60万美元，可以购买一个不错的三房康斗（联排别墅），租金月收入约3000美元；60到70万美元，可以购买精美的三房，带有一个小院的康斗，租金月收入约3100美元；70到80万美元，可以购买精美三房以上的独立屋，租金月收入约在3300美元。
　　笔者也定居在这块区域。这块区域，距离尔湾15到20分钟左右车程，房价比尔湾便宜百分之三十到五十不等。尔湾白人外移，也是向这块区域移动。笔者很多自住与投资客人，在这块区域安家置业，购房出租。
　　四
　　在整个大洛杉矶地区，华人新贵移民置业的第二热门城市是奇洛岗（Chino Hills）。她临近钻石吧，城市漂亮，学区好，具有山村别墅风味的一座山城。
　　很多购房客人都会在约巴林达（Yorba Linda）与奇洛岗之间比较，笔者也经常往返于这两座城市循环看房。但是，最终大都选择了奇洛岗，因为对华人来说，奇洛岗生活更便利一些，房屋更新的一些。
　　两个城市都具有老美风情，约巴林达的老美风情更浓，租金收入更高一点。因为约巴林达建市更早，城市居住人群收入、品质更高。
　　约巴林达购买一个不错的独立屋，预算需要在100万美元上下，房子建筑面积大约在2500平方英尺左右，占地10000平方英尺左右。这些房子都是用来自住的，出租的话，收益比不高，而且不划算。
　　购买出租屋，约巴林达可选择范围不大，60到70万美元，也只能购买一个不错的康斗，月租金也就在3000美元左右。这个社区已经非常成熟，购买投资房，这个区域不是首选。
　　奇洛岗成为新贵移民购房热门区域，基于以下几个优势：一是供应面比较大，房屋性价比高；二是城市漂亮，社区安全，具有乡村别墅风情；三是学区好，城市居住人群收入高；四是华人配套设施齐全，有华人超市，多家华人餐饮，距离华人新区近。
　　目前在奇洛岗，60到70万美元，能够购买到不错的三房独立屋，月租金2500到2800美元左右；要购买一个不错的有一定品味的独立屋，需要预算到80万美元左右，甚至更高，房子在2500平方英尺上下，占地在8000平方英尺左右，这种价位的房子也是自住，出租收益比不高。
　　总结一下，圣马力诺、雅凯迪亚、核桃市、南钻石吧、约巴林达，可以算是老一线优质购房区域，这些社区特点是成熟，人气旺，房屋老，房价高，供应面少。
　　尔湾，及周边城市，奇洛岗可以算做新一线优质购房区域，房屋建筑年代短，供应面宽，房屋性价比高。
　　在尔湾，购买一个不错的三房康斗（联排别墅），预算需要在70到80万美元，月租金在3100美元左右。在尔湾购买一个不错的独立屋，预算需要在120万到150万美元之间。
　　尔湾房子及社区特点：一是占地面积小，房子密度高；二是房子新，格局好；三是学区好，社区漂亮，设施齐全；四是社区费高，康斗社区费在300美元左右，独立屋在150美元左右；五是居住人群收入及品质高，国际化强；六是华人配套设施完善，多家华人超市、餐饮，生活便利；七是距离海边近，仅十多分钟车程，距离南海岸购物中心，也仅二十分钟左右车程。
　　五
　　说完了大洛杉矶地区一线热门区域，说说二线区域城市。
　　库卡蒙格牧场（Rancho Cucamonga）、东谷（Eastvale）、科罗纳（Corona）这些城市也是华裔新移民置业的热门城市，50到60万美元的预算，在这几个城市，就能够买到一个不错的独立屋，2000到2500平方英尺的建筑面积，5000平方英尺左右的占地面积，学区在8分左右。
　　这些城市大多以相对不富有的白人为主，墨西哥裔，其他族裔混居。这些城市环境还是不错，都是近一、二、三十年刚刚新建起来的社区。房子性价比高，这些房子月租金在2600美元左右。
　　区域决定价格，人群决定品质。在一线区域，50到60万美元只能购买一个不错的康斗，在二线区域，就能够购买一个不错的独立屋。从纯投资角度看，笔者会选择一线的康斗，不会选择二线城市的独立屋。
　　选择一线城市康斗投资，一是租客素质高，租金高，二是便于管理，三是升值空间一线康斗也不会比二线独立屋差。
　　接下来，我们再总结一下传统老社区的情况。临近华人老区的帕萨迪纳，华人老区圣盖博、蒙特利公园市、阿罕布拉、天普市，这些城市学区都不错，但是城市建设年代久远，社区破旧，房价高。
　　华人新区的罗兰岗、哈仙达岗，同样面对这种情况。但是他们有一个共同特征就是作为华人核心商业区，生活非常便利。所以这些区域是华人工薪阶层置业首选区域，因为工作方便、生活便利。
　　这些区域，也正因为便利，成为很多新移民登陆时落脚的地方。
　　围绕这些城市周围的爱满地（El Monte）、柔似蜜（Rosemead）、鲍德温公园市（Baldwin park）、西柯维纳（West Covina）属于墨西哥人为主的城市，学区差，房价低，是它们的共同特征。
　　北边靠山一带，格伦多拉（Glendora）、圣迪马斯（San Dimas）、拉文尔（La Verne）、克莱蒙特（Claremont ）、阿普兰（Upland）等是老美中产阶层白人社区为主。其中，拉文尔房屋性价比最好。
　　当然，还有更远的郊区，笔者还有客人在门尼菲（Menifee）、蒂梅丘拉（Temecula）购房出租。
　　六
　　笔者从业六年来，已经陆续写下了近二十万字的《话说美国买房》，交易纪录遍及东区数十个城市，客人来自世界各地。
　　笔者常常接到客人的询问，咨询工作量之大，超乎想象。这篇文章，酝酿已久，算是对客户朋友们的一次综合性解答，希望能够对在洛杉矶置业的朋友们有所帮助。
　　赠人玫瑰，手有余香。很多朋友常常问我，六年是如何创造数千万美金交易奇迹的？
　　当您真心付出，不计较回报时，奇迹就会发生，只是很多人无法坚持，或者，在黎明前倒下了。
　　传播美国地产交易知识，对我而言，既满足了业余写作的爱好，又能带来潜在的客户资源，一举两得，何乐不为！
　　六年的耕耘，笔者正在努力实现洛杉矶地产的传奇与梦想！
　　去国前夕，打造具有瑞士银行信用的品牌，就是我的梦想与目标。六年，我用行动、时间与一个个案例，赢得了客户朋友们的信任与支持。我们现在替客人管理出租房屋五十余栋，遍及大洛杉矶地区四个县（County），数十个市（City）。
　　2020年，短短几个月，我们已经完成房屋交易数百万美金。但是一场疫情，改变了整个市场走势。很多朋友询问我房价趋势，根据我的从业经验，美国房价存在下跌的可能性。疫情造成的次生灾害，应该超过疫情本身。
　　洛杉矶房价趋势在下半年才能清晰，目前市场交易量在萎缩，但是房价并没有明显下降。六个月后，如果不能出现2008年那样大量的银行断供房屋，洛杉矶房价大幅下跌可能性就比较低。当然，笔者认为，100万以内的刚需房屋存在百分之五到十左右下跌的可能，但是这恰恰是买家出手的最好时机。
　　全世界人口涌入洛杉矶，洛杉矶房价将长期享受人口增长的红利，刚需是洛杉矶房屋的重要支撑点。
　　我们管理出租的房屋中，目前仅有一套上市不久的公寓在与出租客人商谈中，其余全部租出。在疫情严重的三到四月份，我们还有三套房屋上市租出。
　　如果洛杉矶房价下降，对买家来说，就是机会与福音。
　　作为一个写作爱好者，就以曾经非常喜欢的，著名作家路遥的一段话作为本文的结束吧。
　　＂尽管创造的过程无比艰辛，而成功的结果无比荣耀，尽管一切艰辛都是为了成功，但是，人生最大的幸福或许在于创造的过程，而不在于那个结果！＂
　　与在旅美路上的移民朋友们共勉！
　　2020年5月 于美国洛杉矶