门市房投资者的眼泪

　　（这里说的投资者既不是炒房者，也不是专职投资人，而是一般的普通老百姓。）
　　历史上，门市房作为一种稳健的投资品，长期以来广受大众青睐。一度人们把拥在门市房看成拥有财富的象征，只要持有一套门市房无论自己经营使用或是出租收取租金都张显了持有人的经济实力，进而获得人们羡慕的眼光。但是，当下看来，这已是昨日黄花，门市房风光不在。
　　门市房投资的风险其实头几年就已经显露，只是人们不愿意相信罢了。因为地产经济的发展和市场的繁荣掩盖了潜在风险，加之传统投资理念的根深蒂固又起了推波助澜的作用。门市房与住宅的重要区别，就在于它的投资功用，它不是刚需，而是真正正的投资。
　　这些年来，随着网络经济的迅速崛起，电商日益走入了人们的视野，除了餐饮和洗浴等少数几天行业外，其它的商业流通都可以在线上实现，＂一铺养三代＂的旧观念已经成为过去式。尤其今年受疫情影响，门市房已失去了往日风光，其速度之快是人们始料不及的。可以毫不夸张的说，＂商铺＂经济进入收缩期。只要你在大街上走一圈，你就可以看到出兑、出租、转让的告示，承接者廖廖。门市房的持有人真是欲哭无泪。可以肯定地说，这只是开始，长远如何还有待观察。下面我们具体分析了一下。
　　一、投资成本。门市房的持有不外乎三种渠道。1、动迁后的回迁，2、馈赠和继承所得，3、直接投资。我们着重讨论直接投资。（以家庭为单位）买房就要动用资金，这是天经地义的，投资就为了挣钱，这也是一般性常识。对于家庭来说，购买门市房直接影响的就是现金流（流动资产转为固定资产），从而导致其影响家庭的生活质量，这是毫无疑问的。由于这些年房价持平上涨，不同年份的投资成本是不一样的。为了一目了然，我们只拿近二十年的房价作参考，即2000年至今。回顾这些年房产价格的走势和上涨节奏。将门市房的价格划分三个时段。第一个时段，2000-2006年，平稳上涨，门市房的价格在每平方米2000-4000元之间，平均3000元。第二个时段，2007-2012年，可接受上涨，门市房的价格在4000-6000元之间，平均5000元，第三个时段，2013至今，门市房价格在6000-10000元之间，平均8000元。要特别指出，影响房价的因素很多，不同城市，同一城市不同区域，同一区域不同地段等，如果将这些因素叠加价格又会发生非常大的变化，上述只是一个大概数。以100平方米为例，各时段投资门市房的总金额分别是，30万、50万、80万（不考虑其它费用）。
　　二、收益与负债。说到收益就要看租金，因为租金是门市房的主要收益。租金的高低往往受三个因素影响，一是当地经济的景气度，经济状况好，租金相对高，经济状况差，租金相对低；二是受房产价格的影响，价格上涨，投资成本增加，所以间接影响租金的定价；三是老百姓的约定俗成，一堆一块，就这个价，要算不要拉倒，心里有数，不会离太大的谱（大多都是这样子商定的）。所以租金不是一个恒定的数字。这些年租金多在5-6%之间，高的在8-10%，低的3-5%。这跟用途、经营规模、商业繁荣度、地段等有关。一般6%比较符合一般城市的实际情况。（空置期忽略不计）
　　第二个需要考虑的因素，就是银行利息。1、存款利息。2、贷款利息。利息波动不大，我们把存款利率定为4%，贷款利率定为5%（均为一年基准利率。利息不计复利）。另外要说明的是，四舍五入，取整数，单位：万元。下面用2000年买入的门市房为例说明。这里有两种情况，一是全额付款，一是首付50%，贷款50%。
　　2000年一次性投资，100平方米，30万，租金每年2万，持有期20年，租金40万，假如不用做投资，将30万存入银行，可得利息24万，因为每年有2万元的租金收入，不做任何消费，逐年存入银行，20年可获得21万，这样就是30+24=54万，40+21=61万，两者扎差，61-54=7万。这就是净利润。考虑到房子增值，以第三时段价格计80万加7万，总收益为87万。较之存款增加了33万的收益。如果按首付50%，贷款50%计算，其它不变，总收益在60-65之间，比单一的存银行还是有利可图的。如果后两个时段买入，情况就大不一样了。所以，成本是投资门市房赢利多少的决定因素。其它两个时段的投资者，尚在亏损中。
　　三、今后的出路，2000年投资不论是全款还是首付50%，已经没有后顾之忧了。即便空置、也不能增加多大的费用，不会影响家庭的正常生活，机动性比较好，可以随自己的意愿，灵活调度。问题出在2007和2012年投资人的身上，全额付款的不说了，首付50%，贷款50%，以20年的贷款周期，前者尚有5年，后者有12年的还款期，如果租金没有保障，就需要依靠工资偿还贷款，这势必动摇家庭的财政基础，打乱日常开支节奏。给出三个建议，参考选择。1、找项目，动员一切可以动员的人脉资源，寻找可行的创业项目，项目是当下的第一要务。这个事很难，但没办法。可以慢，但必须准，因为我们亏不起。2、找合伙人，与别人合伙经营，不论经济如何不好，总有挣钱的，这就要看天时地利人和啦，只要整合的好，不是什么大问题，困难期总是存在的。
　　这两条建议都有一个启动资金的问题，必须事先考虑清楚。
　　3、降低租金或延长租期，这都是无奈的选择，但是有进项总比没有进项强。另外，门市房不易长期空置，时间越长越难往外租，这是需要人气的。如果你端着，前期可能还有人打听，后期连打听的人都没有。别不信。（样本为东北）