第一次买房需要注意些什么？

　　历时一年看了28个楼盘，我终于买到了心仪的房子。
　　从交首付款到拿到不动产登记证明历时6天，忙里偷闲中买了人生的第一套房子。整体而言，一切都很顺利甚至超乎想象。为了这个好的结果，我在一年前就着手准备了。
　　对于大多数人来说，一生中买房的机会屈指可数，很多人甚至只有一次机会。因此，为自己选择一个好的楼盘一个好的楼层一个好的户型，其重要性不言而喻。关于如何买房，网络上的文章连篇累牍，但是从海量信息里获取对自己有用的内容不是一件容易的事情。历时一年，我断断续续看了28个楼盘，在这个过程中慢慢有了一点点心得，在此与大家分享，希望对刚需买房者有所帮助。
　　一、李嘉诚选地段，你选什么？
　　＂地段，地段，还是地段＂。李嘉诚选地段，你选什么？抛出这个问题，其实是在问购房者的核心需求是什么。很多购房小白对于买房这件事一头雾水，不知道从哪里着手，这也是我最初的感受。解决这个问题最快的方法就是，马上去两三个售楼处看一下。是的，你什么功课都不用做，自行前往或者由中介带看2-3个楼盘，这时你就会对楼盘有个初步的认识。当你迈出第一步，我们再来继续探讨以下问题。
　　（一）选类型：期房vs现房vs二手房and毛坯vs精装修
　　目前，住宅市场上主要分期房、现房、二手房三种类型。不同类型的房子各有利弊，无论怎么选都要从自己的需求出发。下面对三者做简要分析，更深入的了解可自行搜索对比。
　　类型
　　优点
　　缺点
　　期房
　　1.价格较低2.小区物业都很新3.新盘户型通常比二手房好
　　1.有烂尾风险2.没有实物只有规划，建筑质量、采光、物业等不确定因素较多3.配套不如二手房，需要时间去发展4.等待交付时间长
　　现房
　　1.肉眼可见可实地看房2.可较早入住
　　1.价格贵2.可选择楼盘、楼层少
　　二手房
　　1.肉眼可见可实地看房2.小区成熟配套齐全3.可较早入住
　　1.价格贵2.户型落后3.首付、贷款等受限4.水太深，看房耗费时间精力
　　如果你选择了期房，这里又有两种类型，毛坯和精装修，二者区别如下。
　　类型
　　优点
　　缺点
　　毛坯
　　1.同样面积总价低2.可自行装修成自己喜欢的风格
　　1.自己装修比较费精力2.装修延迟了入住时间
　　精装修
　　1.交房后可较早入住2.免去装修环节，省时省力
　　1.同样面积总价高2.首付高，精装修的费用不能贷款3.装修标准大打折扣，后期问题多
　　以上内容尽可能在看房初期就作出选择，方便在单一领域发力。当然，看房的过程中也会有摇摆，这很正常。起初，我只看期房中的毛坯，但是没有合适的楼盘，期间我也看了精装修和二手房。总之，多看多对比，理想中的房子会在心中越发清晰。
　　（二）选区域：市中心vs近郊区vs郊区
　　一个城市很大，到底买在哪里？从宏观上可以分为市中心、近郊区和郊区，房价呈递减状态。但实际上城市既有行政分区也有片区划分，如何选择还是要根据自己的需求。
　　比如，根据工作地点，选择离得近的楼盘。如果以家庭为单位买房，且双方工作地点距离较远，可以在两个单位折中的地带选择，考虑到工作的变动性，也可以先满足一方的需求。
　　在这一环节，如果不知道如何选，可以做排除法。先删掉一定不会选的区域，在缩小的范围内再做对比选择，最终选出最适合的区域。在实际操作中，也不必一下子就锁定唯一的区域，可以保留两三个区域，结合其他因素综合选择。
　　需要警惕的是，慎选郊区的房子，在能力范围内尽量选近郊区或者市中心的房子，毕竟核心地区的房子保值率高。
　　（三）选要素：地段vs学区vs配套vs交通
　　没有完美的房子，如果有，那么价格肯定也很＂美丽＂。对于普通刚需购房者来说，地段、学区、配套、交通等买房要素，必须要有所取舍，一套房子能满足2-3个要素就不要犹豫了。
　　地段
　　1.从整个城市看，楼盘处于什么位置2.周边是否处于特殊的经济/文化/行政/教育区域3.是否处于重要商圈
　　学区
　　1.周边公立/私立幼儿园有哪些2.周边小学、中学有哪些
　　配套
　　1.周边有哪些成熟的小区2.是否有菜市场、超市等方便购物的地方3.最近的医院或者社区医院有多远，最近的三甲医院有哪些？
　　交通
　　1.是否有地铁站，步行至地铁是否在15分钟内4.公交有几条线路，步行至公交站需要多久3.周边是否有城市主干道，去医院、汽车站、机场等是否方便
　　需要注意的是，不管是第几套房子，学区是一个不能忽视的因素。可以不选最好的小学、初中，但是小区周边一定要有较近的学校，哪怕不考虑小学和初中，也要考虑一下幼儿园。另外，如果有小孩或者家中有老人同住，要注意下附近的医院。离医院近，关键时刻能救命。
　　（四）选产品：高层vs小高vs洋房vs叠拼vs联排/别墅
　　市场上，现有高层、小高、洋房、叠拼以及联排/别墅这几类产品，价格依次递增，稀有性依次递增。高层产品价格最实惠，但是刚需购房者可以适当考虑以下小高和洋房，因为高层楼房住得时间久了，未来可能存在各种隐患。
　　高层
　　1.公摊面积大、水压不稳定，消防安全隐患大2.18层以上的高层有消防连廊，中间户户型不如边户3.低楼层采光受影响
　　小高
　　1.小高通常在18层以内，公摊面积比高层小，但比洋房高2.通常没有消防连廊
　　洋房
　　1.通常楼高6-11层，公摊面积小，得房率高2.可以一步到位，不再置换
　　叠拼
　　土地越来越珍贵，产品较稀缺，除了贵没毛病
　　联排/别墅
　　没有踩过盘，不敢妄加评论
　　二、看楼盘，到底看什么？
　　如果你完成了第一步，确定了自己的选房范围，那么接下来就是带着问题去踩盘了。过来人都说要多看几个楼盘，但是我们去楼盘，到底要看什么呢？本部分内容，主要适用于新楼盘（期房）。
　　（一）看五证
　　这必须是第一步，没有五证别的就免谈了。五证房地产商在预售商品房时必须具备的证件，只有证件齐全才有资格售卖。无论是交首付款，还是认筹阶段，必须要验证这五个证件，证件全称如下，前三个证件看着有些相像，一定要对照着开发商的证件认真辨别。
　　1.《建设用地规划许可证》
　　2.《 建设工程规划许可证》
　　3.《建筑工程施工许可证》
　　4.《 国有土地使用证》
　　5.《商品房销售（预售）许可证》
　　拿到预售许可证的楼盘，通常可以在相关城市网上房地产查询详细信息，包括住宅套数、住宅面积、可售和已售房源等详细信息，该网站也可有效应对开发商的捂盘行为，现在房地产所有签约信息都公开上网，一查便知。（注：网上信息略有延迟）
　　（二）看开发商
　　毫无疑问，全国知名的大开发商比小开发商更保险。一方面，可以从全国排名，看该开发商的实力；另一方面，可以从全区全市全省，看开发商在附近区域开发楼盘的质量和口碑。两者相互印证决定是否买该开发商的房子。另外，本地开发商也可适当考虑。
　　光看开发商还不行，还要看承建商。这一点，容易被很多人忽视。楼盘是开发商投资的，但是建房子的是承建商，承建商的资质如何决定了房子的建筑质量。因此，要关注以下承建商，多途径搜索承建商的品质如何。
　　（三）看沙盘
　　每一个售楼处都会有一个高大上的沙盘，周边配套、学校、商场、医院、火车站等等都会列出来，距离大城市也会列出来，包括各种商圈和规划。总之，每个沙盘都是以这个项目为中心来测距，并且包装周边配套有多好，但是你千万别被沙盘蒙蔽了双眼。
　　1.不要看标距，要看 实测距离
　　很多距离都是虚值，为了让你感觉距离市中心很近，把车距改成直线距离，或者把项目位置距离市区的边缘区，显得很近，这些都是不准确的，尤其是新盘，虚标距离很严重。
　　2.不要轻信规划，要看建设进度
　　相关规划可以查询城市住建局网站确定，不能听信开发商的一家之言。关于学区要知道的是，楼盘交付以后才能确定学区，通常是按距离划分学区，因此要格外警惕打着学区房名义为卖点的开发商。
　　不被沙盘蒙蔽双眼，最有效的方法就是，开车/走路在楼盘附近转一转，实际情况一目了然。
　　（四）看样板间
　　不管精装修还是毛坯房，售楼处一般都会准备样板间。样板间是开发商包装出来的＂糖衣炮弹＂，很多看房比较少的人一到样板间，就被开发商的精装修搞得头晕目眩，尤其是精装修的楼盘，看样板间一定要注意：
　　1.装修标准很重要
　　装修标准是开发商跟你承诺的，是几千块/平米的装修标准，整体的装修标准按照你的面积来计算，最后得出大概的装修费用是多少。如果是2000块的装修标准，100平米的话，那就是带20万的精装修。这个钱到底划不划算，只能是见仁见智了。带装修的话整体价格高，对价格敏感的人来说就买不起了，而且20万自己装修或许也花不了这么多钱。如果预算稍高的话，可以选择开发商的精装修，他们选择的产品一般都不错，大型开发商的装修产品因为统一采购价格低，比你自己买要划算。中小开发商的装修标准就不确定了。
　　2.交付标准要问清楚
　　交付标准这个指的是房屋装修都包括哪些内容，一般来说主要是地板、墙面、管线、水电气暖等硬装，部分会带家具，但是你看到的沙发、灯具、厨卫、餐桌、电视、冰箱、窗和床上用品、窗帘等软装，大概率是不带的，这些要问清楚。
　　有的样板间是临时搭建的，有的样板间建在实体楼上，后者更具有参考性。如果样板间建在实体楼上，又想选择购买低楼层，那么可以在一天内的不同时间（早晨、中午、傍晚）多去几次样板间，实地考察一下房间采光情况。
　　（五）看户型图
　　期房正在建设中，看不到实体楼，只能好好看看户型图。在这里需要注意的是，不看楼层平面图只看户型图，相当于白看。楼层平面图简单地说，就是一个楼层的各个房间、电梯间、楼梯间、消防设备等怎么布置的、其位置相互关系是怎么样的。关于楼层平面图，这其中也有很多猫腻，存在影响通风、采光等潜在影响因素，详细内容大家可以自行搜索学习。
　　1.看户型是否方正
　　方正户型有利于提高空间利用率，而奇形怪状或拐角则会占用实际居住面积。有条件的话，尽量选正方型或对称型房屋，也就是我们常说的方正户型。
　　2.看采光和通透
　　这里就要牵扯到两个更专业的术语了——进深、开间。进深，是指户型南北之间的距离。开间，是指户型东西间的距离。开间过小进深过大，房屋的采光一般都不好，同时也会影响通风效果。而开间过大进深过小，采光通风是好了，但室内的温度、湿度却不固定了。经验总结，开间和进深的比例介于1:1.5之间会比较合适。
　　我的理解是，房间不能太长、太扁，接近于正方形比较好。
　　（六）看不利因素
　　这一条是很多人容易忽视的一条。开发商对新房的红线内外不利因素公示，往往遮遮掩掩，点到为止，但是这些因素会导致严重贬值。对不利因素公示栏一定要做到：一是拍照留存保留证据；二是一字不落地认真阅读；三是搞清楚不利因素意味着什么；四是对于已经出现的重要的不利因素，要亲自去看、去体验，以验证公示上的文字描述是否准确，去验证不利因素对于项目的确切影响。
　　（七）其他
　　以上六个方面是必须重视的六个大的方面，其他因素可以参考以下列表，一个一个问题问清楚。
　　楼盘体量
　　大盘和小盘都各有利弊，可以多选择体量适中的楼盘
　　容积率
　　1.容积率影响居住体验2.对于＂高低配＂（（高层+洋房/联排））的楼盘要谨慎3.18层以上住宅容积率2.4～4.5，容积率越小越好
　　楼间距
　　1.楼间距影响采光，越大越好2.对于高层来说，通常来说楼层越高采光越好
　　绿地率
　　1.绿化覆盖率=绿化率＞绿地率2.区分绿化率和绿地率，问清绿化率
　　公摊
　　1.涉及到最终得房率，一定要问清楚2.公摊18-20%较为常见，超过20要算清楚
　　交付时间
　　以合同时间为准
　　楼座朝向
　　正南＞东南＞东
　　层高
　　3米以上，小于3米有压抑感
　　车位配比
　　1.小区是否人车分流2.车位配比如何
　　物业单位
　　1.物业要看品质2.与开发商配套的自家物业较好
　　物业费
　　1.物业费看起来不多，但是算起来不少，要问清楚2.物业费是否含 电梯费？
　　腰线
　　1.腰线是楼外立面装饰的部分2.尽量避开腰线层，容易渗水、挡光等
　　连廊
　　1.18层以上住宅根据消防要求必须有连廊2.连廊通常影响中间户，存在通风、隐私等问题，要好好考察
　　槽钢层
　　1.槽钢层是高层房屋主体结构施工时，用于搭设悬挑式脚手架，使用底部支撑梁搁放的楼层。2.槽钢层容易渗水，但是微乎其微，见仁见智是否要避开
　　供暖
　　1.明确小区供暖方式2.如果小区有自建锅炉房，要注意位置和其影响，这一项在不利因素中也有显示
　　医院
　　1.离小区最近的医院（含社区医院）有多远？2.离小区最近的三甲医院有多远？
　　学校
　　1.小区附近的幼儿园、小学、初中有哪些？2.步行10分钟内的学校较好，接送孩子能省很多时间
　　商场
　　1.大型购物商场、大型商超有哪些？2.菜市场有哪些？
　　拿地时间
　　1.住宅产权70年，开始时间以拿地时间为准2.五年前拿地，最近才开发的楼盘，要算好产权时间
　　三、省钱省心，你愿意做多少功课？
　　一套房子动辄上百万，购房者都想省钱又省心。但是，以我的经验来说，捷径只有一条，那就是：无休止地做功课。都说买的不如卖的精，但正是因为如此才要多做功课，避免沦为韭菜。买房做功课不仅仅是为了省钱，也是为了做到心中有数，不必被人牵着鼻子走。
　　以上两部分，其实每个小标题下都可以再深入去做功课，能研究到什么程度就看自己愿意花费多少时间了。本部分，将分析一些其他购房者可能关心的问题。
　　（一）什么时间买房最便宜？
　　1.对于刚需者，只要能付得起首付，当下就是买房的最佳时机 。
　　刚需者是相对于投资者而言，因为有自住需求，所以越早上车越好。不要去考虑房价的涨跌，之前钱够了房子符合自己的需求，就不要犹豫。买房以后，或许房价下跌会让人懊恼，但是要知道如果错过，打工人承担不起房价上涨的成本。
　　2.项目首期开盘，6月和12月，或许有惊喜。
　　第一，一个新楼盘它的最初定价是为了测试买家的接受度，会采用低开高走的定价方式，首期开盘价格会比较低，然后用这个价格去测试一下市场的接受度，如果效果好，后期就会把价格拉高。一般每次调价的幅度会在3%到5%之间。
　　第二，每年的6月和12月开发商要做考核计划，所以为了完成任务考核，项目公司会适当的把价格下调。如果有看中的楼盘，而且时间上也吻合，这个时候可以下手，要时刻关注市场信息。
　　（二）如何关注楼盘信息？
　　1.看房APP
　　当你有了买房需求，就要长期关注楼盘信息。前期，可以下载贝壳、安居客、房天下等多个app时不时地刷一刷楼盘信息，从整体上掌握一个城市的楼盘总量、区域分布、均价、精装/毛坯等情况。
　　2.中介朋友圈
　　如果账号登陆了看房APP，很快会有各种中介联系你，多加几个中介的微信没什么不好，他们手中通常有着楼盘的最新信息。中介的朋友圈还会经常放出特价房、抵账房、楼盘活动等内容，时效性可能比楼盘的置业顾问的朋友圈还强，可以作为参考。
　　（三）要不要通过中介买房？
　　直接到售楼处找置业顾问买还是选择中介买？哪种渠道更便宜？中介会不会赚我的钱？关于这个话题，里面有很多门道，一言两语也表述不清楚，在此只做一个对比分析，大家见仁见智吧。如果想了解更多内容可以留言或者咨询我。
　　方式
　　我所了解的情况
　　直接去售楼处
　　1.售楼处一般都有人脸识别，去过售楼处就会被判定为案场客户，如果再找中介想走折扣价就行不通了2.售楼处的置业顾问不一定是开发商自己的员工，跳槽是常事3.如果谈判能力强，置业顾问手里的折扣都要到以后，可以再找营销经理谈价格，有砍价空间
　　找中介带着去售楼处
　　1.与二手房交易不同，中介赚的不是购房者的钱，而是开发商的钱2.提供车接车送看房服务，适合出行不方便或者特殊时间看房的人3.对整个区域楼盘情况更熟悉，能提供购房建议4.可以帮忙办理后续购房手续5.可能会有平台折扣，如贝壳专享等6.可以让中介帮忙和置业顾问砍价
　　（四）贷款购房所需材料（仅供参考，具体以楼盘要求为准）
　　1.公积金贷款
　　公积金贷款需满足一定条件，通常公积金账户要满一年，贷款额度为账户金额的15倍，具体额度测算标准不同城市各有不同，实际额度可提前到公积金管理中心查询。
　　公积金贷款所需材料
　　公积金审批表1份（正反打印）
　　个人收入证明1份（模板开发商提供，工作单位填写盖章）
　　身份证复印件1份
　　户口本复印件1份（户主页、索引页、个人单页、户主个人单页，夫妻双份申请贷款的有结婚证可不提供）
　　结婚证复印件1份，单身的签署具结书1份
　　家庭成员关系承诺书1份（固定模板）满18岁不需提供
　　主贷人联名卡复印1份（签字按手印）
　　购房资格和房屋套数证明（不动产登记中心开具）
　　征信报告（银行可自助打印）
　　2.商业贷款
　　商业贷款利率比公积金贷款的利率高，一要确保征信无问题，二要有足够的还贷能力。考虑到通货膨胀，要合理利用杠杆，根据还贷能力选择首付款和还贷计划，还贷方式有等额本息和等额本金两种方式。
　　商业贷款所需材料
　　个人收入证明1份（模板开发商提供，工作单位填写盖章）
　　任选一张银行卡流水1份（选择流水好的银行账户）
　　身份证复印件1份
　　购房资格和房屋套数证明（不动产登记中心开具）
　　征信报告（银行可自助打印）
　　（五）购房流程
　　购房方式有两种：全款和贷款。全款买房手续简单就不说了，只说一下贷款买房流程：确定楼盘-确定楼层和房间-交定金-一周内交首付款-网签前缴纳维修基金一周内网签-递交贷款材料-等待银行放贷-放贷后办理抵押-拿不动产登记证明。房子交付后，缴纳契税并凭不动产登记证明换取房产证。
　　心中有数，做事不慌。祝大家都能买到心仪的房子！