祥和启辰并不祥和，刘女士在购房过程中遇到的烦心事

　　＂3•15＂作为＂国际消费者权益日＂从1983年确定至今都已经快接近40年了，但是，很多消费者在消费的过程中仍然频频遭遇陷阱，＂雾里看花＂很难把它看得＂真真切切＂。特别是房地产市场，一直都是一个很不透明的市场，消费者遇到的烦心事就会更多。
　　我记得，1998年我刚进入这个行业不久，当年的＂3•15＂我就策划了一次在贵阳市很有影响的＂3•15消费者购房政策咨询活动＂，当时邀请了贵州省房协、贵阳市房协、贵州都市报、贵阳日报、某银行及某律师事务所等单位参与，场面非常壮观、热闹，因此我还接受了中新社贵州记者站站长王红女士的采访，后来我们成了很好的朋友。2001年，我引荐和参与策划，在当时＂中房协＂秘书长顾云昌老师及中房协城市开发委员会秘书长王平老师的支持和指导下，由当时的贵州省建设厅、贵阳市建委、贵阳市房管局、贵阳市工商局、贵阳市消费者协会及《贵阳日报》等六家单位联合发起了＂销售放心房＂承诺活动，当时有50多家在贵阳的房地产开发企业参与了承诺，但是经过严格的跟踪考察和评议，最后只有17家开发企业获得了＂销售放心房＂企业荣誉称号，可见，当时的房地产市场是很不成熟的。2001年在我担任＂贵阳智财房地产发展研究中心＂首席顾问及＂中房指数系统贵阳办公室＂负责人期间，我还主持编写了一本《贵阳购房完全手册》，这本手册的序言的标题就是＂成熟的消费者与成熟的市场＂，我认为＂哪里有成熟甚至挑剔的消费者，哪里就会有成熟的市场，其产品及服务质量就会高＂。
　　购房可能是一个人或一个家庭最大的一笔消费或投资，其交易过程漫长且手续复杂，涉及的相关法律法规较多，所以，购房对于每一个家庭或消费者来说都是花费精力和时间最多的一种消费或投资行为。这么多年来，我做的很多事情或写的很多文章，其目的都是希望能够帮助消费者或读者在购房的过程中尽量减少一点损失、节约一点时间、绕过一个陷阱、避免一场官司、减少一些烦恼，如此，我就心满意足了！
　　然而，呜呼！哀哉！20多年过去了，中国的市场都已经与国际接轨，市场的成熟与繁荣程度大大提高，国家治理体系与治理能力也有了很大的进步，但是，现在而今眼目下，我还是不断的被一些购房者拉进他们的投诉群，甚至要当面倾听他们在购房过程中遇到的烦恼。而且，让我更加揪心的是，这些事件的当事人中还有我的亲戚、同学、朋友，甚至同行！近几年，我先后参与了＂丽江假日＂、＂天籁雅筑＂、＂锦天国际＂、＂康美小镇＂等项目的调解活动，深感目前丽江的房地产市场还远远没有成熟，消费者的风险管控意识还很差！
　　今天，我要与大家聊的这个案例，就是我的一个朋友刘女士在购买＂祥和启辰＂的房子的过程中遭遇到的一些麻烦事，在此讲给大家听，希望能够对大家有所启发和帮助，并希望大家今后不要再遭遇同样的困扰和烦恼！
　　故事更概如下：
　　2017年下半年至2018年年初，有一家叫丽江惠通房地产开发有限责任公司和一家叫丽江小李置业有限公司的开发企业（据了解这两个企业的法定代表人应该是一家人）在丽江市古城区祥和片区的2011-07号地块上开发了一个叫＂祥和启辰＂的住宅小区商品房项目，严格的来说，应该叫准备开发这样一个项目。该项目占地70亩左右，预计开发时间为两年半。然而，丽江惠通房地产开发有限责任公司和丽江小李置业有限公司在没有取得《商品房预售许可证》的情况下，严格的说可能是在＂五证＂都几乎没有的前提下，就以内部认购的名义对外预售了共约237套房子（其中庭院别墅103套、公寓134套），并由丽江小李置业有限公司与这些客户签订了《祥和启辰住宅小区内部认购协议书》，在该协议书上开发商承诺项目开工时间为2018年6月30日，竣工时间为2020年12月31日，并对房价等也进行了约定。同时，在签订该协议时，认购庭院别墅的客户每户交纳了认购诚意金30万元，认购公寓住房的客户每户交纳了诚意金20万元，开发商收到的认购诚意金合计达5770万元。但是，其后，该项目并未按开发商承诺的时间动工，这些客户（准业主）多次与开发商交涉，但是丽江惠通房地产开发有限责任公司和丽江小李置业有限公司均以＂祥和启辰＂幼儿园（小区内幼儿园）已经动工为由搪塞。
　　据了解，＂祥和启辰＂这个项目的约70亩用地分为4个土地证，原来都是由＂裕安＂房地产公司转让出来的，其中一块的规划性质就是建幼儿园的。另外，据说按政府规划政策要求必须是100亩以上的土地才统一进行规划，为了满足这个要求，＂祥和启辰＂项目的用地与＂翡翠茗苑＂项目的用地进行了合并报规。一直到2019年11月，丽江惠通房地产开发有限责任公司和丽江小李置业有限公司才先后取得了＂祥和启辰＂项目的《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等手续，而且规划许可证上小区名称变成了＂翡翠茗苑＂二期。这个时候开发商以电话和书面的形式通知所有客户，要求所有客户必须于2019年12月20日前每户再补交20万元诚意金，如果不交的话一是所认购房屋要涨价，二是要求客户办理退房退款手续（因为这个时候的市场房价比起2017年已经大幅上涨）。大部分客户被逼无奈每户又补交了20万元，同时与惠通房地产开发有限责任公司和小李置业有限公司在原来签订的《祥和启辰住宅小区内部认购协议书》上加上了一条承诺，即承诺不涨价，价格按原协议执行，并加盖了惠通房地产开发有限责任公司公章和法人代表章（注：原来的协议上盖的是丽江小李置业有限公司的公章，但是项目的相关开发许可证上开发单位是丽江惠通房地产开发有限责任公司）。随后，开发商开始办理《建设工程施工许可证》，并在2020年春节前完成了小区工地上塔吊的安装工作，让客户看到了一点点希望。
　　然而，到了2020年5月初，有部分客户得知，《建设工程施工许可证》还未办理，工地上除了静静矗立的塔吊外基本上看不到任何施工的迹象。更让人吃惊的是，个别客户在丽江市中级人民法院网站上看到了（2020）云07执法1号拍卖通知书，这时这些购房客户才得知，由于丽江惠通房地产开发有限责任公司与丽江融通资本管理股份有限公司的债务纠纷，位于＂祥和启辰＂住宅小区中间的古城区不动产权第0003218号土地使用权（属祥和启辰小区四个土地证当中最中间的一个地块，面积约18亩，已经流拍过一次）在网络上被司法二次拍卖。2020年5月7—8日，部分客户先后到惠通房地产开发有限责任公司售楼处了解情况，要求开发公司对土地拍卖事宜给予解释，但公司负责人避而不见，工作人员向客户提供了一份《情况说明》，称该司法拍卖仅仅是其公司内部债务纠纷，一般不会有人报名，公司有能力处理，并答复说，公司会加紧办理施工证及其他事宜，2020年10月-11月就可以与客户签订正式的购房合同。据了解，丽江惠通房地产开发有限责任公司、丽江小李置业有限公司、丽江融通资本管理股份有限公司是关联企业，法人代表都是亲戚或亲属，相互持股，他们内部股东之间发生了一些债权债务纠纷，所以才出现了以上所说的司法拍卖。俗话说，神仙打架小鬼遭殃。
　　2020年5月31日，该司法网拍经过神操作最后被丽江惠通房地产开发有限责任公司拍回，但因该公司没有按期交纳拍卖费用，0003218号土地使用权后来又被依法冻结，并将面临第三次网络司法拍卖。据部分客户了解到的信息，＂祥和启辰＂这个项目的用地有四个土地使用权证，其中一块地已经建了＂祥和启辰＂幼儿园，另外三个土地使用权证也分别有一些债权债务纠纷。
　　据相关当事人介绍，2020年5月中旬，有部分客户（准业主）采取了诉讼方式，对自己的合法权益请求司法保护。后来在市中级人民法院执行庭，以及市住建局相关领导的协调下，由市住建局相关领导主持，召集古城区房管所、项目开发商、购房客户代表、玉龙农村商业银行、施工单位等相关代表进行了多次协商调解，协商的结果是＂惠通公司＂答应尽快解决与＂融通公司＂之间的债务纠纷，使土地使用权证解冻，并尽快确定开工时间和竣工时间，消费者与＂惠通公司＂公司之间重新签订认购协议，并明确开工和竣工时间，并经协商同意房屋单价每平方米上涨450元等等。
　　另外，就原来＂惠通公司＂对认购客户更名最高要收取15万元的更名费一事经协商达成如下协议：
　　1、公寓：凡参与筹款偿还丽江融通资本管理股份有限公司债务的客户可以1万元更名一次。
　　2、庭院：分批次已经合计交了55万以上认购房款的客户可2万元更名一次。
　　3、庭院：分批次已经合计交了50万元认购房款的可3万元更名一次。
　　4、庭院：分批次已经合计交了35万元认购房款的可4万元更名一次。
　　具体更名时间等预售许可证下来后网签时进行更名即可。
　　另外，对现因丽江惠通房地产公司无力交纳人防费而无法办理预售许可证等事项相关部门也组织进行了协商，具体事项还在进行当中。
　　据介绍，后来在市法院执行庭的主持下，在市住建局等主管部门的协调下，客户又自行追加了一些房款，并直接付给了施工单位，在2020年11月12日，＂祥和启辰＂项目得以正式开工，到目前为止，部分房屋已经接近封顶，消费者似乎看到了胜利的曙光，但是，现在施工款项仍有短缺，面临再次停工风险，还有预售许可证还未办理，消费者与开发商之间的正式购房合同还未签定，而这些事情的处理都必须开发商配合，听部分消费者说，现在开发商又在更名费、价格等问题上为难他们了，还有部分客户说，开发商在规划设计的过程中，私自变更了户型面积和房屋类型，比如庭院别墅户型面积变小了，公寓户型面积变大了，原来约定的双拼变成了联排等，开发商都没有告知他们，现在也让他们很是烦恼。所以，问题还远远没有了结，还有很多揪心和烦恼的事情在困扰着这些客户。据说，现在有部分客户已如惊弓之鸟，寝食难安，生怕再生枝节，又有什么变故，甚至有的人都因此严重影响了精神状态，影响了正常的生活及工作。
　　在此，我作为旁观者、从业者和自媒体人也只能祝愿这些业主好运，也希望开发商能够良心发现，以人为本，兑现承诺，尽快妥善解决遗留问题。更希望相关司法部门和主管部门能够一如既往地关注关心这些客户和这个项目的事态发展，严格监管开发商履行职责，兑现承诺，让这些客户早日能够真正安居乐业。
　　我不止一次的提醒我身边的朋友，购房除了要看位置、价格、户型等因素外，还要认真了解开发商及其老板的诚信记录和人品，正所谓＂生心动念唯德始，处世为人以行终＂，我们不只要听他们怎么说，还要看他们怎么做。一切事物，不论好坏都是＂心＂的变现。
　　规避风险的最重要因素是＂理性＂。俗话说：福之祸之所伏，祸之福之所依。在这个案例当中，很多客户都是只看到了它位置好、价格低的好处，却忘记了开发商违规操作、不守信用的风险。
　　世上没有救世主，一切都要靠我们自己！
　　＂3•15＂不要再让我们雾里看花，我们一定要擦亮双眼，把它看得真真切切！
　　丽江旅居康养房地产投资顾问倪文斌 3.15之夜于丽江。