严管大拆大建，旧改之路何去何从？

　　8月10日，住建部表示，实施城市更新行动是国家＂十四五＂规划纲要明确的重大工程项目。实施城市更新行动，要顺应城市发展规律，尊重人民群众意愿，以内涵集约、绿色低碳发展为路径，转变城市开发建设方式，坚持＂留改拆＂并举、以保留利用提升为主，严管大拆大建，加强修缮改造，注重提升功能，增强城市活力。
　　近期，各地积极推动实施城市更新行动，但在推进过程中，出现了继续沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利的倾向。为积极稳妥实施城市更新行动，住房和城乡建设部发布了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知（征求意见稿）》公开征求意见的通知。
　　今天，ICCRA就将带大家探索一些优秀存量改造案例，分析这些品牌如何通过存量物业的改造在盘活旧有资产的同时解决了区域的职住平衡问题。
　　1. 上海谊魔方吴泾华师大店公寓
　　谊·魔方公寓上海吴泾华师大店位于闵行区龙吴路5395号，上世纪80年代这里曾经是华谊集团上海氯碱化工股份有限公司集体宿舍，包括三幢宿舍楼、一幢食堂、一幢锅炉房。随着闵行产业结构升级，化工企业搬离，厂区宿舍闲置长达两年时间。
　　谊·魔方公寓改造前后
　　改造后的谊·魔方公寓总面积达到10598.46平方米，由5幢独栋物业构成。其中原本的两栋宿舍楼，一栋食堂以及一栋浴室全部改造为房间，分为25-40平方米的单间以及员工宿舍。原本的锅炉房则改造为近300平方米的公区，化工堆场改建为羽毛球场、篮球场。改造后的谊·魔方公寓总房源量达到323间，可供600人同时居住。
　　项目周边驻扎了众多高新技术企业，上海交大、华师大等高校和科院机构也坐落其中，周边市场需求旺盛。改造后的公寓能够为本区域提供优质的居住条件。而对于华谊集团来说，通过此次合作也使得物业升值，挖掘了资产潜力，并成功的将谊·魔方项目打造成为城市更新项目标杆。
　　2. 朗诗寓瓜山未来社区
　　瓜山未来社区是浙江省未来社区建设的首批24个试点中第一个落地项目。项目位于杭州大城北核心区，占据重要的交通地理位置。
　　2018年朗诗寓集团成为瓜山未来社区项目运营方，把公寓、联合办公、商业、民宿、短租集于一体，为有需求的青年提供了有利的居住环境。
　　朗诗寓瓜山未来社区改造前后
　　改造前瓜山多年落后的城中村面貌已影响区域经济发展，改造后瓜山未来社区总占地45公顷，建筑面积约30万方。其中，公寓面积20余万方，总体量达到 8500 余套。社区涵盖居住、商业、办公、教育、运动、停车等多种功能，容纳长居人口约15000人以上。
　　为满足不同人群的个性化居住需求，朗诗寓团队将社区划分为多个不同的主题组团，如电竞、宠物、女神、国风、烘焙等。诗友（朗诗寓租客昵称）可选择符合自身喜好的个性化主题组团居住并参与到相对应的主题活动中，通过再造社交圈，为当代年轻群体打造更为鲜活的居住环境。
　　瓜山未来社区由政府牵线，引入市场化企业加以运营，这种模式极大减轻了项目改造带来的财政压力，而企业通过获得经营权创造经营效益的同时也达到了品牌拓展的目的。
　　3. 万科泊寓苏州石路社区
　　苏州的泊寓石路社区由老旧公寓改建而成，原建筑沿街立面的金属格栅使建筑整体显得陈旧灰暗，改造后将原有建筑外立面的金属栅格进行裁剪，并种上绿植，形成空中花园。
　　万科泊寓苏州石路社区改造前后
　　项目把公共区域打造成＂社区商业＂，整个一层由三大商业板块构成：主题健身馆、快时尚商铺、虚拟美食城，提升项目的增值收入。
　　同时，设计团队将花园概念融入公寓设计，通过绿色元素打造空中、公区＂秘密花园＂。另外在顶楼设置观景平台、烧烤区，打造项目独有的屋顶花园，提供租客多元化的社交场所。
　　万科泊寓石路社区将老旧建筑变身创意集中式公寓，利用城区资源进行再创新，打造综合独创性的租赁社区，既激活了城市活力，更为老城区引入更多年轻的新鲜活力。
　　4. 佰舍-柿子湾路
　　base佰舍品牌创始人，盛煦地产执行董事兼联席总裁沈敏恺先生从2013年开始深耕存量房改造市场，以＂改造灵动空间＂的品牌理念，于旧有建筑内注入新生活力。柿子湾路店作为佰舍的首个项目，其前身为服装纺织厂，坐落于宜山路附近。项目改造后整栋建筑分为两座纯白色小楼，成为融合服务式公寓与办公空间的综合社区。
　　Base佰舍柿子湾路店改造前后
　　公寓楼包含了13个独立的居住单元，拥有多重可选户型，贴心考虑了不同人群的居住需求。而地理位置优越，交通十分便捷，周边生活配套丰富，社交氛围友好也满足了当代年轻人对于居住环境的需求。
　　这座废弃的服装纺织厂位于市区商圈，项目改造后使得原本的老旧建筑重新焕发了新生，简约凝练的建筑设计风格， 不仅确立了品牌基调，亦营造出宁静祥和的社区氛围，使得城市周边环境焕然一新。而投入运营后的长租公寓因其稳定的租金收入也使得原本闲置的物业再次产生了价值。
　　随着城市化进程的加快，老旧建筑综合治理成为城市更新课题中的重要环节。随着国家＂非改住＂政策的推行，有越来越多的存量物业将被释放并参与到城市更新的进程中。在此背景下，老旧物业改造将成为未来的大势所趋。
　　以上我们所分享的项目，其难能可贵之处在于，改造方并未对原有建筑进行大肆拆建，而是根据建筑原有的构造进行合理化改造。我们也相信在未来会看到越来越多优秀的改建项目出现。
　　本文转载自公众号：住房租赁智库百科