田园综合体成功从拿地开始

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　　旅游投资界有一句很经典的话，叫＂投资是否赚钱，70%靠拿地＂。我们首先要明确什么土地能够用，什么土地不能够用。当然田园综合体项目也一样。小编就从田园综合体怎么拿地？靠什么拿地？拿什么地？以及政策风险和如何规避等几个方面为各位朋友详细解析，希望对大家有所启发和帮助。
　　第一、拿什么？
　　田园综合体不像传统的景区、地产，拿什么？首选农村集体建设用地、四荒地。农村集体建设用地分为宅基地、经营性建设用地、公共设施和公益性建设用地三类。宅基地的使用对于田园综合体开发来说是最具有商业价值的。
　　目前它有两种使用方式，第一种是宅基地＂三权分置＂，＂三权分置＂的政策从承包地应用到宅基地上了，宅基地既保留了原来的体制，又可以盘活用足城市资本，也可以进行经营，可以直接进行特色小镇、民宿等旅游开发利用。
　　例如浙江桐庐，就是首先把宅基地确权，农民把宅基地卖给村集体，村集体和城市资本合作共同开发民宿。第二种方式就是国务院一号文件所提出的＂允许利用宅基地建设生产用房＂，将零散的宅基地集中起来之后，做田园综合体或者特色小镇的产业用地。
　　另一个值得关注的是农村集体经营性建设用地入市，农村集体经营性建设用地入市是指在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、 同权、同价。
　　入市需符合以下条件：
　　一是必须是在33个土地改革试点县市才能允许农村集体经营性建设用地入市；
　　二是拟入市用地必须是建设用地，农田等其他非建设用地是不能入市的；
　　三是拟入市用地必须符合城乡规划；
　　四是拟入市用地出让用途有限制，正常是只能作为工作、商业、仓储等经营性用地，不得用地房地产开发。
　　当前来说比较成功的几个案例，都是在宅基地和农村集体经营性建设用地这两块来做的突破。这两块地的改造，基本上都是围绕着一线二线城市或者核心城市，三线强城市的一些中心城市周边。
　　农林用地主要包括国家林权用地和村集体林权用地。无论哪种用地，都要明确一个很重要的问题，那就是林业设施用地不超过10亩。这是一个巨大的坑，例如，有1万亩的森林，那么3%的林业用地换算下来是多少？很多人理解是300亩建设用地，其实是不是这样的，它有一个上限。
　　除了以上几种地外，在整个田园综合体开发中最好用的地是什么？四荒地。具体为荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地。国家基本上围绕着一个政策：谁治理谁使用谁保护谁受益，允许＂四荒＂使用权一定50年或更长的时间不变。
　　另外，一定要注意生态保护红线和土地使用年限的问题。
　　生态保护红线指在生态空间范围内具有特殊重要生态功能、 必须强制性严格保护的区域,是保障和维护国家生态安全的底线和生命线，通常包括重点生态功能区域以及生态环境敏感脆弱区。纳入生态保护红线的区域，禁止进行工业化和城镇化开发，从而有效保护我国珍稀、濒危并具代表性的动植物物种及生态系统，维护我国重要生态系统的主导功能。红线一定不要碰。
　　耕地的承包期一般是30年，草地的承包期一般是30年~50年，林地的承包期一般是30年~70年，经国家同意可以延长。
　　有一招可以解决＂土地坑＂，那就是做所有的文旅项目投资，去看它的土地利用规划图和土地使用生态红线保护图。
　　第二、怎么拿？
　　1 通过政府获得、国有建设用地
　　住宅用地：可用于住宅、商业建筑。使用年限：70年、50年（使用权）；获的方式：招拍挂方式获得；缴纳土地出让金。产权形式：国有土地，可以抵押、贷款、转让、继承。
　　工业（产业）用地：50年，政府征地，招商引资，出让给工业企业。
　　商业、旅游等事业发展用地：40年。企业与政府谈判交易价格。（参照市场价）
　　公共设施用地：用于基础设施、公共服务设施：医院、学校、养老院等。出让方式，政府征地，划拨用地。（不能进入市场）。
　　2 从村集体手中获得的集体产权土地
　　耕地（承包地）：包括基本农田、一般农田。
　　集体建设用地：经营性集体建设用地、公共建设用地、宅基地，即为用于非农业建设所使用的土地。
　　四荒地、林地：荒山、荒沟、荒丘、荒滩等未利用的土地。
　　第三、政策风险？
　　乡(镇)村建设用地是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资，进行各项非农业建设所使用的土地，主要包括：乡(镇)村公益事业用地、公共设施用地、农村居民住宅用地。
　　1 利用基本农田有哪些限制
　　农地分基本农田和非基本、一般性农田，基本农田得国务院批；
　　不要超越土地利用规划；
　　土地要用途管制，这是国家的基本原则；
　　城市建设用地挂钩指标不得已以劣地换好地、不得置换基本农田。
　　2 有关农用地的一些政策限制
　　严禁随意扩大设施农用地范围；
　　以农业为依托的休闲观光的地按照建设用地的管理，税收不一样；
　　必须依法依规按照建设用地进行管理，而非按照农用地管理；
　　土地用途，所有土地用途转换都必须部交钱；占补平衡。
　　3 利用政策弹性空间小把戏不可持续，如何走征途拿地才有保障
　　一诺规划小编建议通过正规渠道，立项审批申请建设用地，虽然条件比较多。但是也不要投机取巧，钻漏洞，当心自食其果。
　　四、规避限制？
　　有些人在田园综合体开发中，可能会使用以下六种方式来规避休闲农业用地限制：
　　1 用设施农用地的名义直接进行餐饮住宿的建设;
　　2 以建设临时生产用房名义进行修建;
　　3 修建水泥柱，将建筑物腾空，以满足不破坏耕作层的要求;
　　4 修建木屋或钢架房，即使查处也能低成本拆除;
　　5 以建设温室大棚的方式建餐厅;
　　6 用可移动的集装箱和房车进行餐饮住宿活动。
　　但是，以上方式为规避政策的监管，打了＂擦边球＂，还隐藏着很大不确定性和风险。
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