最新房地产成本管理论文

　　随着我国经济的发展，房地产业开始越来越受到重视，房地产开发项目成本管理也变得非常重要。房地产开发项目产品有着一次性、多变性与不确定性的特点，其特定开发项目适用于一次性设计，而一些环境与项目的设计相对较为多变。要想降低开发项目成本，就要对造价成本进行管理与控制，使得房地产项目的开发质量不断提升，为人民提供更为优质的生活环境。
　　房地产幵发项目的成本管理直接决定了其发展方向与长久性，其对成本进行控制是为了在工程质量良好、开发期限可以保证的前提下，保证所完成建筑产品成本的合理性，要对项目进行全过程管理、全方位的控制，将多种可以对成本进行干扰的因素排除，要将激励竞争机制建立起来，全员签订管理目标责任书，实行奖惩制度，促进房地产开发项目的经济效益的良好发展。房地产开发项目的成本管理主要分为以下四个阶段：
　　一、策划准备阶段
　　策划准备阶段的成本管理与控制决定着开发项目经济效益的成败。相关调查表示：每个项目的策划对成本和效益都有着35%的影响，策划阶段的成本管理是对项目进行地段地块的选择和建设方案的设计。要对地价与出让金进行了解，对拆迁等补偿费用的髙低进行比较，配套设施的费用要明确。然后经过与销售价格的平衡，选择出最好的地块。确定建设方案，在建设地点选择完毕以后，方案的建设对开发的成本和效益非常重要，利用建设方案进行招标。开发商要对区域总体设计进行招标，对建筑设计进行招标，对投资进行估算。组成评审专家组对方案进行评定，专家组包括技术专家和经济专家。业主所选定的必须是技术指标与经济指标最佳的中标方案。如果选择的是技术指标最佳而经济指标较差的方案，就要釆取有效的措施对其进行优化，经济学家要对投标人评标时的投资估算进行审计与评估，保证投资估算的真实度与可靠度，减少实施中标方案时估算值突破情况的发生。
　　二、设计定型阶段
　　在设计定型阶段中，对成本的管理与控制，是利用策划批准的方案，对初步的设计进行整理与扩大。相关调查表示，设计定型阶段的工作效率直接影响了项目成本的管理，所以，加强对该阶段工作的管理是非常重要的。因此，设计者或设计团体必须是设计水平与专业水平较髙、具有丰富的实践经验、较强责任心的人或团体。在设计开展之前，业主与设计委托者双方必须签订委托书与设计合同，合同条款要包括技术经济指标与监督配合等，要对设计在实际运用中所达到的技术经济指标进行考核，要有奖励或惩罚的考核制度。在设计开展以后，业主应利用专业技术经济人员对设计进行全过程跟踪。在对初步设计进行扩大时，要与设计人员对技术方案进行研讨，如建筑的基础类型、管道的选型等，对信息要大量搜集，对设计人员进行市场行情的反馈，使其可以在项目中运用新型技术与材料。这样建筑产品的档次也就得以提髙，工程成本也可以有效降低。造价人员要对技术方案进行经济比较，使得成本的髙低显露出来，更好的为业主的决策进行参谋。在这个阶段有两个误医，必须都对其进行防治：第一个误區是对设计人员有着完全依靠的行为，从不对设计进行过问；第二个误区是对技术方案没有进行经济评估、成本的分析。要利用经济专家和造价师对设计院出示的设计概算进行审计评估，保证其真实性与可靠性，要查找出超出投资估算的原因。如果是技术方案原因，应在施工设计的时候对其进行优化，对设计人员优化设计方案工作进行配合。业主方的专业人员在施工设计应该对技术方案设计进行督促，并对设计计算的`结果进行了解，对单项设计加以重视，注意其经济性，对配筋数量随意加大进行预防。以期在设计阶段强化开发项目成本管理，从而有效降低工程成本。
　　三、施工实施阶段
　　施工实施是设计阶段成本管理的继续，主要的特征是以下几点：
　　1.较强的针对性
　　施工阶段成本管理对象很明确，完成特定的产品所需成本，但是目前还存在很大的风险，不确定性较强。
　　2.三个基本要素、一个指标这个过程指标的组成是利用三个基本要素与一个指标完成的，要素是：项目成本、项目工期、项目质量；指标就是项目的安全性，必须将二者进行统一，使之可以相互影响与促进。
　　3.利益主体
　　施工实施阶段会涉及到很多利益主体，这些利益主体是承包商、供应商等，整个施工过程的完成都是由他们的合作来进行的。在对设计进行确定以后，施工任务的完成多采用以下两种方法：招标发包法，承包商通过中标获得施工任务并将其完成；自营施工法，在选择施工材料时，要选择质量较好且价格较低的，要对不同厂家的材料进行比对。
　　施工结束以后，要对工程竣工的决算和财务决算进行编制，其对成本控制是非常重要的。利用竣工决算对成本目标制定与贯彻情况进行考査，査看其是否有偏差。总结经验、得出教训，使企业管理的水平得到提高，成本控制能力得到加强。
　　四、保修服务阶段
　　这个阶段成本是由施工质量决定的，所以要将工程质量工作做好，降低保修费用。要将商品房的使用说明书和保修书做好，将开发商与物业管理、用户等在保修时应该承担的责任与费用分清，为开发商减少不必要的保修支出。
　　在选择物业管理公司时，要对其业务水平的髙低、管理素质的情况进行了解，选择业务水平较高、管理素质良好的公司来对项目的业务管理工作进行承担，可以使开发商的信誉得到有效提髙。
　　五、结语
　　总而言之，房地产开发项目对成本进行全面地管理与控制，是综合地管理与控制，但对经济造价进行单一的管理不能达到项目成本控制的目的，因而其管理过程应该是动态的。利用各种手段将不确定的因素进行优化，成为了特定因素，从而更好的对成本进行了控制和管理，促进了房地产企业的发展。