留给房产中介们的好日子不多了

　　今年5月，一篇悼文在朋友圈刷屏，作为中国最大房地产中介公司链家的老板，也是中国最大在线房地产交易平台贝壳的创始人左晖，因病情恶化溘然长逝。
　　码君还记得在2017年，有着＂房地产中介教父＂称号的中原地产创始人施永青对媒体说：＂我现在68岁，我的对手46岁，你很清楚世界是谁的。＂
　　言语中那位＂46岁的对手＂，便是左晖，而所谓的＂世界＂无疑指的是房地产中介市场。
　　毫无疑问，左晖是中国最成功的地产中介大佬，凭借着在商业决策上的杀伐果断和远见，不仅让链家的店面成为一线城市小区的标配，夺了市占率第一的宝座；还成功打造在线房产交易平台贝壳，并成功使其上市。
　　要知道，在链家推出贝壳之后，58集团牵头在北京搞了一场真房源誓约大会，原本征伐不断的各路房地产中介大佬主动放下了成见，枪口齐对准链家的贝壳，目标只有一个，那就是＂打倒寡头左老板＂。
　　显而易见，这阳谋失败了，贝壳股价一度站上70美元端口，总市值超过了万科和保利的总和，成为备受瞩目的独角兽互联网公司，被投资人广泛看好。
　　但事情却在近来起了变化。
　　近期，由杭州市住房保障和房产管理局组建、已经上线5年的＂杭州市二手房交易监管服务平台＂，新增了一项名为＂个人自助挂牌房源＂的服务。
　　消息一出，贝壳股价继续大跌，一度跌破20美元价位，距离年初最高点已砍掉了三分之二还多。
　　结合8月初一则关于＂房屋交易中介费不得超过当地社会平均工资3倍＂的传言，房地产中介产业可以说进入了一种＂风声鹤唳草木皆兵＂的状态——房地产中介真的要取消了么？
　　01 官方平台替代中介机构？
　　根据媒体的报道来看，＂个人自助挂牌房源＂服务有一点是能够确定的，即它能让个人售房者可以跳过中介，在政府平台网站上自主挂牌房源。
　　码君看了看具体的介绍，发现此平台不仅引导买卖双方按照房源核验挂牌的规范流程开展交易，还新设置了用户身份智能分类功能，能够实现个人自主挂牌房源信息仅向个人实名认证用户开放，经纪人员无法查看，后续还会加入人脸识别功能，杜绝信息外泄，防止骚扰。
　　甚至杭州住保房管局一楼交易大厅还配套了一个自主交易窗口，如果购房者和房东谈妥了，可以去自主交易窗口进行网签，窗口提供全套合同范本、全流程引导。
　　这意味着一旦推广开来，无论是买房还是租房，无论是房东还是房客，都能省下那笔令人感到＂肉疼＂的中介费。
　　虽然当前只是上线了一个新功能，并未直接强制进行房地产的去中介化，但网络上网友的一众热烈呼声已经说明了一个问题：天下苦房产中介久矣。
　　其中最关键的，就是中介费该不该收那么多的问题。
　　首先我们看看中介在你买房、租房的过程中都承担了哪些角色——
　　中介的商业逻辑无非是信息中介、提供服务、促成交易，最初是帮人找房子、带看，然后在房东、房客之间谈价格，最后提供过户服务。
　　需要注意的是，这个流程中的工作环节不会因地域的差异发生改变。
　　在实际情况中，一二线城市与小城市间的中介费鸿沟却相当巨大，比如按2%收取中介费时，小城市一套50万元的房子只需要收取1万元中介费，但在北上广深动辄几百上千万的房子面前，这个中介费则很可能变成数十万。遑论中介机构往往还两边收费。
　　就如同克而瑞研究中心总经理林波所说，同样的工作付出，却造成收入间巨大的差异，几十万的中介费与其实质的劳动价值已经不相匹配了。
　　这也难怪网络上有风言风语说要规范化中介费用了。
　　根据知名财经作家吴晓波的分析，目前的各方中介内心比较担忧的无非两个点——
　　第一，是杭州有关部门做这个事情的目的和决心明不明确，这决定了最终官方会以怎样的形式介入到中介产业中去。
　　毕竟，如今的中介行业还是买房、租房环节中不可缺少的一环，比如宣传自己的房子需要中介帮忙，他们最懂客户需求；随时带看房需要中介帮忙，他们能做到随叫随到；办手续需要中介帮忙，大大减少你花在繁琐手续上的时间等等。
　　如果官方决心很大，那后续是否意味着将由官方招人来充当以往房地产中介的角色？并且逐步取代或整合市场化中介机构在行业内的地位？这些不得而知。
　　第二，是试点成功以后会不会大规模推广，如果推广至北上广深，那对于市场化的中介机构而言毫无疑问是致命的打击，整个行业及其中的从业者甚至都面临崩盘。
　　02 中介机构都干了些啥？
　　民间对于此事的呼声之所以会如此热烈，根本原因还是房产中介行业有着不少＂黑历史＂。
　　在大多数普通人的眼中，中介的形象一向是靠信息不对等赚取差价。由于其高额、低频的行业特点，决定了很多中介机构将其做成了一锤子买卖。
　　最明显的感受就是：交钱之前把你当大爷好生伺候，交钱之后把你当孙子不理不睬。
　　根据经济学家圈的调查，以链家为例，从二零一五年楼市回暖开始，与链家有关的二手房买卖的诉讼案件也随之增多。
　　在裁判文书网中，涉及合同、房屋买卖、补充协议、定金、违约金等相关案件，多达近一万五千条（14990条），其中一房多卖；首付款被挪用，导致房子抵押没结清无法过户；利用假产权证骗取购房款；在明知买受人不具备北京购房资质情况下，却依然撮合买卖双方签订购房合同，导致卖房者房没卖掉，还造成了巨大经济损失……种种购房＂陷阱＂层出不穷。
　　裁判文书网通过检索链家关键词所得到的审判文书量
　　而这仅仅只是其中一点，更让人感到愤怒的，是中介联合起来哄抬房价现象。
　　前两年最热的就是南京＂17万/㎡天价学区房事件＂了，最后教育局确认事件中的＂老破小＂二手房是没有产权证的公租房，不能保证入学；而媒体也发现自称＂房东弟弟＂的卖房者疑似某房产中介工作人员。
　　中介明知道公租房无法作为学区房，甚至都无法上市，为何还要＂演戏＂炒作学区房？无非是让原本对学区房持观望态度的人更焦虑，让沉不住气的人仓促下单，或者用17万/㎡的虚高价格来诱骗购房者，让他们接受本不该支付的10万/㎡、11万/㎡高价。
　　新华社还专门刊发过一篇报道讲述中介哄抬房价的方法，列出了九大套路——
　　套路1：低于市场价的房源，99%是假的；
　　套路2：为赚更多中介费，怂恿卖家标高价
　　套路3：利用＂店海战术＂，垄断房源
　　套路4：两份买卖合同房价不一，玩转买家和卖家
　　......
　　还有费外收费、散播谣言，鼓动买房＂假离婚＂ 甚至亲制假离婚证这些套路就不一一列出了，可以说房产中介是鱼龙最为混杂的行业之一。
　　通过这些手段，房产中介们在过去20年的房地产黄金年代，也跟随着地产商们挣得盆满钵满。
　　根据2015年人民网房产频道发布的一篇文章显示，中原集团2014年收入最高的营业员年薪高达740万元，有95位营业员的收入超过了百万，还有137位年薪超过百万的门店店长。
　　＂最高的收入（者）来自中原一点都不奇怪，＂时任中原地产（中国大陆）总裁的赖国强说道，＂我们那么多年也制造了很多高收入的员工在我们的公司里面。＂
　　而在火爆房市步入尾声的2016年，深圳中原地产金牌客户经理朱海霞曾对媒体透露其在2016年已经赚到了500万元的佣金。
　　她表示，虽然和2015年超过600万元佣金相比还有差距，但是已经十分满意。
　　这些，可能就是左晖逝世时网民们冷嘲热讽的原因吧......
　　03 房地产的黄金年代已经过去了，房产中介亦然
　　在国家的严格监管下，炒房时代早就过去了，与之对应的房产中介暴利时代，也已然过去了。
　　房地产步入拐点最典型的信号莫过于任泽平博士的转向。当他还在某房企任职时，其没少为房地产企业摇旗呐喊——
　　比如在一份研究报告中，简单粗暴地喊话＂该降息了！＂，当时他所在供职的房企融资成本在头部地产商里面当时也属于相当高的。
　　如今，任泽平教授屡屡对准高房价，炮轰房地产，态度来了个一百八十度大转弯——
　　当他说出＂房地产是最坚硬泡沫，房地产还有最后十年窗口期＂时，也就意味着房地产行业的境况确实＂改天换地＂了。
　　而从具体数据上看，根据国家统计局公布的2021年7月房地产市场运行情况：
　　房地产销售面积、投资额、 新开工面积分别为 13013 万平米/12716 亿元/17660 万平米，同比增速分别为-8.5%/+1.4%/-21.5%，前值+7.5%/+5.9%/-3.8%，相比 2019 年同期增速 分别为+0.1%/+13.2%/-12.6%，前值+9.8%/+15.0%/4.7%。
　　东方证券研报对这一系列数据给出了分析，核心观点是：
　　1. 销售增速同比转负，预计下半年市场持续下行；
　　2. 新开工大幅下滑，走弱趋势不变
　　3. 7 月房地产投资增速回落至 1.4%，将拖累经济增速。
　　4. 房企资金面持续收紧，融资困难回款也开始走弱。
　　当作为主体的房地产交易走弱，房产中介产业自然也会回归平稳。再结合前文提到的一系列动作，我们有理由相信，曾经被诟病的房产中介产业，会迎来规范化的一天。
　　8月31日，住建部在发布会上指出如今年轻人租房所存在的问题，租金付得起的区位比较远，区位比较好的租金又比较贵，这就成为新市民青年人买不起房、租不好房的一个现实问题。
　　住房和城乡建设部副部长倪虹表示， 城市政府应该把＂要我做＂变为＂我要做＂，下决心下力气解决新市民、青年人住房问题。
　　虽然在中短期内，政府完全替代中介进行商业化运营的可能性不大，毕竟这涉及到人力、消费者习惯、信息搜集等方面， 但那些依然靠垄断效应＂欺行霸市＂、＂耍聪明＂生存的房地产中介机构们，剩下的好日子怕是不多了。
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