从恒大被谣言重组一事来看中国未来的房价（一）

　　大家好，我是老李。
　　今天和大家聊聊中国未来的房价。
　　不知道大家还记不记得，去年9月24日，一份《恒大集团有限公司关于恳请支持重大资产重组项目的情况报告》在网上迅速疯传。
　　内容是非常劲爆，现在上网搜也不知道是否还能找到，当时恒大连夜出了一个辟谣声明。
　　这份报告背后的事是否真的发生，我们不得而知，也不重要，但恒大作为中国最顶尖、最头部的几个房地产开发商之一，为什么会被传出这样的谣言，才是重要的事。
　　大众如此关心恒大，实际上关心的还是中国的房价，想从恒大这件事情里看出一些中国房地产行业未来的走势。
　　但是老李我建议大家可以把目光放的更远一点，从监管的层面来看待这个问题。
　　其实从去年开始，监管一步一步透露出来的消息就已经很明确了，也立下了一个准则——三道红线 。
　　如果大家能把这三道红线背后的原理弄明白了，也就能对中国整个房地产行业的现状有一个比较全面的认识，自然也就能对中国未来的房价走势有一个初步的判断。
　　那老李我就来解释一下这三道红线。
　　第一道红线：公司净负债率。
　　通俗易懂的解释就是，这个公司的债权人出的钱和股东出的钱的比例，也就是这家公司借的钱和股东出资的钱的比值。
　　这个值自然是越小越好，如果越大说明这个公司借的钱越多，也就说明这个公司的财务结构越不稳定。
　　因为债权人的优先级比股东还高，当有资金和资产的时候，必须优先给到债权人，所以这个数值越高这个公司越不稳定，也就是风险越高。
　　监管给公司净负债率定了一个标准：100%。
　　所以如果这家公司的净负债率超过了100%，也就意味着公司股东的出资无法覆盖公司所欠的债务。那么债权人只要行使自己债权，直接就会把整个公司掏空，甚至还不够。
　　第二道红线：剔除预收款之后的资产负债率。
　　因为房地产公司有一些债务是不用还的，比如预收款这种都是算到公司的负债里的。
　　所谓预收款就是已经卖出去的房子，对于开发商来说就是客户已经把购房的钱交给了开发商，但是开发商还没有交房，因此这一部分也算在了负债里，等以后交房了之后，这部分负债也就抹平了。
　　所以我们可以看到，由预收款所带来的负债，公司是不用偿还的，只要交了房，这笔钱就变成了营收款。
　　于是监管在综合考量之下，不想错杀，于是就把预收款剔除掉，再算一个资产负债率，也就是公司真正要还的钱。
　　监管给剔除预收款之后的资产负债率定了一个标准：70%。
　　也就是说公司真金白银要还的钱，不能超过公司股东注资的钱的70%。
　　第三道红线：现金短债比。
　　短债就是最近一年公司要还的债务，现金也就是公司账面上能用的钱。
　　所以现金短债比简单的理解就是，公司现在手上有的钱，能不能还得上马上要还的债务。
　　监管给现金短债比定了一个标准：不能小于1。
　　小于1就说明这个债务是还不上的，越小也就说明越危险。
　　各位可以猜一下恒大这个数字去年是多少。
　　恒大这个数字是0.6，融创0.9，绿地0.8，泰禾0.2！
　　所以大家只要按照这三道红线来审视一下，来看看公司的债务对公司的财务结构影响到底有多大，看看公司到底要还多少钱，看看公司手里的现金能不能还得上短期要还的债。
　　这些标准的背后都透露出一个目的：监管在防风险。
　　大家一直在说中国房地产泡沫巨大，有着不可预测的风险，那么监管就来看看到底有多大的风险。
　　然后就发现有那么一些开发商，这三条红线都超了。
　　至此监管会如何操作，我们明天再聊。
　　我是卖保险的老李