二次供地开始，首轮抢地的房企被拍晕在沙滩

　　第一轮抢地过去不到3个月，二次供地又拉开了序幕。
　　截至8月4日，无锡、厦门、长春已经完成第二次集中供地。实际上，厦门、长春早在6月就已完成二次供地。
　　从厦门、无锡此次供地结果来看，土拍市场一改此前的疯狂，一切都在向着监管预期的方向发展。
　　厦门：11宗土地，总建筑面积超145万平方米，合计揽金344.05亿元，平均溢价率26%。作为对比，第一轮总建筑面积54.27万平方米，溢价率34%；
　　无锡：23宗土地，总建筑面积221.63万平方米，成交总额262.24亿元。相比第一轮多块地刷新地价纪录，这一次土地溢价率明显收窄。
　　加大土地供应、溢价率走低，对那些有钱的大房企无疑是好消息，它们可以更从容地补库存。但目前看，招商蛇口、华润置地等稳健的头部大房企仍一无所获，甚至都没有出现在无锡拿地名单。
　　原因也不难理解，招商蛇口、华润置地等头部大房企，上半年拿地销售比均大幅超过监管规定的40%。这导致它们在面对便宜土地时，也不得不放慢拿地节奏。
　　监管正在无死角地堵上漏洞，接下来，不管是大房企还是小房企，低杠杠房企还是高杠杆房企，都不可能通过短期集中拿地，加杠杠快速扩张规模了。
　　大力没有奇迹，这还不是最悲催的。第一轮集中供地中，大规模拿了高价地的房企，也只能打碎牙往肚子吞了。
　　/ 01 /
　　二次供地拉开序幕，
　　供应加大、溢价走低
　　持续走高的地价，已经成为房企、投资人、购房者都在密切关注的焦点。
　　早在6月10日，厦门就扣动了二次集中供地的扳机。11幅宅地，总建筑面积超过145万平方米，起拍总价达274.3亿元，均采用＂限房价、限地价、竞配建＂方式出让。最终，11宗地块全部成交，合计揽金344.05亿元。（读懂君注：长春二次供地再度遇冷，30%土地流拍，本文按下不表）
　　8月4日，无锡也完成了二次集中供地。23宗地，总出让面积123.24平方米，总建筑面积221.63万平方米，总起拍价253.4亿元，均采用＂限地价+摇号＂方式出让。最终，23宗地成功拍出22幅，1幅流拍，9幅地块进入摇号程序。成交总金额约262.24亿元。
　　从厦门、无锡第二轮集中供地数据可以看出，较第一轮有了两个显著的变化。
　　其一，供应面积大幅增加，核心区域的优质地块大幅增加。
　　其中，厦门第一轮供地出让5宗地，总建筑面积54.27万平方米，第二轮新增6宗地，总建筑面积新增90.73万平方米。
　　无锡则较第一轮供地，新增7宗地，出让面积新增32.05万平方米，出让建筑面积新增51.67万平方米。
　　从区域看，无锡23宗地中，经开区1宗、滨湖区3宗、锡山区4宗、梁溪区4宗、新吴区4宗、惠山区7宗。其中，核心区域梁溪区、锡山区的供应量较第一轮分别增加3宗地和2宗地，核心区域供应进一步加大。
　　其二，土地溢价率较第一轮收窄，无锡进入摇号程序的地块明显减少。
　　厦门第一轮平均溢价率达34%，第二轮则收窄至26%。
　　无锡第二轮集中供地中除进入摇号环节的9宗地块，剩余13宗地块中，金融街竞得的锡山区XDG-2021-50号地块溢价率最高为13.21%，溢价率最低为0%。
　　相比之下，无锡首次集中供地平均溢价率就高达12.4%，其中住宅地最高溢价率20%、最低6%。成交的16宗地中，除新吴区XDG-2021-15号地块，其余住宅地均进入竞租赁住房建筑面积或现场摇号阶段。
　　进入摇号程序的地块明显减少，这意味着，第二轮参与竞拍的房企变得更加＂理性＂，并未疯狂抢地，抬高溢价。
　　可以看出，无论厦门还是无锡，二次集中供地中优质土地大幅增加，但整体溢价率出现了明显下降。
　　这背后的核心原因是，趋严的限价机制及收紧的融资政策，让房企在拿地时较之前要更加谨慎。例如，拿地销售比不能超过40%，房企一旦拿地没有利润甚至亏损，第二年销售规模都会收缩。这大大束缚了房企高溢价、大规模拿地的手脚。
　　/ 02 /
　　招商、华润没了踪影，
　　大房企也没了优势？
　　无锡作为长三角的重点城市，是头部房企的必争之地。奇怪的是，在第二轮集中供地中，具有资金优势、品牌优势的招商、华润、万科等头部房企，却没有出现在拿地名单中。招商、华润虽参与了厦门集中供地的竞拍，但最终也一无所获。
　　理论上，无锡第二轮集中供地，土地溢价率低、优质土地多，招商、华润、万科应该更加积极＂抢＂地才对，但为什么没有去拿地呢？
　　这就要从此前的新规说起。监管要求房企拿地销售比不超40%，超过40%就会被限制融资。具体可参考《拿地金额不得超过销售额40%，＂新政＂精准打击了谁？》
　　招商、华润、万科由于前两年拿地普遍比较＂佛系＂，导致今年上半年土储告急，不得不大幅提高拿地金额。
　　根据克而瑞证券数据，上半年招商和华润招拍挂拿地销售比分别为51%和50%，远远高于监管限定的40%。这还不算其在收并购市场拿地。按照监管要求，招商、华润下半年的拿地力度将会大大下降。
　　而万科招拍挂拿地销售比，2021年上半年虽然只有35%，但通过收并购拿到了多块土地。例如，收购了蓝光发展的无锡和骏房地产有限公司53.17%股权，接盘了华夏幸福位于南京江宁的孔雀城上元府项目等等，万科真实的拿地销售比恐怕远远超过40%。
　　这也是为什么，在无锡第二轮供地中，这些经营稳健的头部房企都没了身影。那么，这是否意味着这些资金充足的头部房企，在和中小房企的竞争中就没了优势呢？
　　答案是否定的。毕竟，这些资金充沛的头部房企，融资利率普遍只有4%左右。融资成本只有高杠杆房企的一半，有利于降低企业成本、增厚利润率。此外，资金充沛的头部房企，产品具有更好的口碑，终端销售也会有一定议价权。
　　但是，资金充足的房企相较于资金紧张的房企，资金优势差距会大幅收窄。
　　具体看，虽然央企、国企及个别头部房企，经营杠杠不高、融资利率较低，但40%的拿地销售比，降低了低杠杠房企的资金优势。
　　说白了，监管的态度是，不管你有多少钱，都别想通过短期集中拿地，加杠杠快速扩张规模了。这也意味着，具有资金优势的房企，短期快速提高市场占有率的逻辑在弱化。长期看，不管是大房企还是小房企，低杠杠房企还是高杠杆房企，都不会重现销售额三五年翻几倍的奇迹了。
　　/ 03 /
　　从房企退地，
　　看后期土地市场走势
　　如果说，厦门、无锡土地市场降温只是两座城市的数据，不能代表整个市场走向。那我们不妨来换一个角度看看土地的高溢价能否持续。
　　杭州作为第一次集中供地中的当红炸子鸡，土拍后，滨江集团董事长直言，在杭州拿的土地，努努力利润率可以做到1%至2%。
　　近期，宋都股份更是宁愿赔掉5000万元保证金也要退地。换一个说法，就是宋都股份在杭州拿到这块地后，冷静下来仔细算了算帐，亏损超过5000万元，于是，企业咬咬牙哪怕赔掉保证金5000万元，也要退地。
　　更要命的是，宋都股份2020年的净利润只有3.5亿元，一块地什么都没干就把一年净利润的1/7搭进去了。
　　可见此前整个土地市场已经疯狂到了何种程度。如果这个趋势不改变，根据拿地销售比不超过40%的规则，这些企业规模就会越干越小，更别提增加拿地了。
　　此外，一些地方政府对二次集中供地的政策也进行了修改。以杭州为例，采取企业资质+建设方案的评分制，其中企业资质100分（经济实力30分、技术资质35分、开发业绩25分），品质方案100分（建筑技术30分、公共配套44分、工程保修6分、全装修标准20分）；整体溢价率上限由30%调整为20%，其中竞品质试点地块的溢价率上限为10%。
　　简单来说，杭州二次集中供地的规则，就是邀请产品力强、财务稳健且整体综合优势强劲的头部房企来拿地，大部分负债高的中小房企则会被拒之门外，整体的竞拍溢价率上限也有所下降。
　　其他集中供地城市的土地政策也都大同小异，其最终的目的就是土拍竞争减少、土地价格降低，起到稳定楼市的作用。政策对房价、以及企业融资政策的限制，都在逼迫房企在拿地时，较过去要更加谨慎。这样一来，随着土地热度逐渐降温，也将推动房企的利润率保持在一个合理水平。
　　但那些在第一轮集中供地中，大规模拿了高价地的房企，也只能打碎牙往肚子吞了。