救市115天，最担心的事情还是发送了

　　2022年的前5个月，对于所有人而言，都是一样的！
　　坏消息多过好消息！
　　对于救市政策，从降低利率到降低首付，从三线城市到一线城市，总而言之，大家都麻了！
　　在我看来，有的举措还是利好刚需的——
　　降低率至4.25%和低首付20%都是利好刚需。
　　只是坏消息太多，看到了好消息，反而犹豫了！
　　为啥犹豫呢？
　　因为市场太差，大家心里都没底！
　　5月份的楼市数据会陆续出来，我也会解读给大家，让大家了解最真实的情况。
　　先来说说全国数据。
　　全国数据是均值数据，针对性不强，但能看出趋势走向！
　　现在国家统计局的数据还没出来，都是各个机构监测的城市数据。
　　先来看看克而瑞的数据——
　　TOP30城成交面积环比增长4%，同比下降59%，
　　30个重点城市，相比4月份，成交增长了4%。
　　但是，相比2021年仍处于下跌状态，而且下跌的幅度超过了59%。
　　这情况只能勉强算作暂时止跌，我估计6月份成交量会有小幅攀升，但相比2021年还会一直下降。
　　其实，大家也都心知肚明。
　　现在的楼市不可能复制2008年和2015年的行情。就算所有一线城市取消限购和限售，大行情也没有了。
　　而且，现在要是把限售和限购放开，我估计会有大批赚到钱的炒房客会放盘跑路。
　　前几天广东江门就是这样。
　　以为放宽限售楼市就能支楞起来，没想到限售放开后投资客加速跑路，放盘量激增，吓得江门又把限售增加到了三年。
　　再来看看一线城市。
　　四个一线城市，帝都北京最惨，成交量同比和环比都在跌，而且跌幅超过了40%。
　　广州算是四个一线城市里的幸运儿，环比成交量微涨4%
　　深圳成交属于震荡筑底，相比4月份5月成交增幅在40%。
　　深圳的涨幅主要得益于几个豪宅项目的旺销，都是日销售罄拉升了数据。
　　上海的情况大家都清楚，就不说了
　　现在，一线城市都这样，其他城市也好不到那去。
　　市场销售艰难，开发商也不敢拿地，今年的首轮土拍也是有史以来最惨的！
　　全国22个重点城市，平均流拍率是19.8%。
　　关于土拍，我之前和大家说过，除了杭州和深圳还算坚挺外，其余城市都是软的，唯一的区别就是软趴趴和软软的区别，像济南的首轮土拍，流拍率高达47%，已经哭晕在厕所了。
　　不过呢，有一点和咱们买房小伙伴相关，就是溢价率。
　　之前的土拍平均溢价率在10%-15%，现在的平均溢价率才3.7%。这也意味着未来房价涨幅会缩小，算是利好刚需。
　　全国楼市还有一个风向标数据，就是TOP房企的销售金额。
　　来!看图。
　　图片丨克而瑞
　　全国TOP100房企相比去年，销售额跌去了59.4%，房企的艰难可想而知！
　　对比4月份的销售额，5月份增长了5.6%，毕竟，五一小长假5天叠加520促销，还有前五个月的纾困政策，这个销售额增长真不算高。
　　结合5月数据，我的看法是这样的——
　　楼市筑底为时尚早，仅能算得上横盘震荡，回暖之说更是妖言。
　　说完全国的情况，再说几个代表性城市的楼市。
　　先说苏州吧！
　　很多人说苏州市筑底回暖，我看了数据，真是哭笑不得。
　　量升价跌，怎么算回暖呢！
　　从数据监测看，5月份苏州新房成交套数比4月份增加了50.82%，但是相比去年跌幅达到了47.4%
　　我看了一下成交价格，相比4月份跌幅达到了18.63%。对比2021年同期，房价下跌了15.75%。
　　苏州5月份的情况非常特殊。
　　因为苏州陆续放松了限售限购、社保由24个月变成了6个月，刚需客户大量集中网签，购买的又是低价区域，所以5月份数据量升价跌。
　　只能说苏州的救市政策正在起效，已经传递到市场，回暖与否要看6月份的数据才能下结论。
　　天津真是一点好消息都没有。
　　虽然天津连续出台了很多政策，比如落户限制、公积金提高80万等，可是楼市一点反映都没有，和去年相比下跌的幅度非常大。
　　5月天津新房成交套数，相比4月份跌了9.23%，相比2021年下跌57.74%（数据来源：诸葛找房）
　　天津是京津翼的重要一环，现在北京楼市萎靡不振，天津楼市自然也好不起来。
　　就看6月份的数据情况了，如果进一步下跌，2022年天津楼市也就没啥盼头了。
　　不过，天津的房价还算平稳，虽然数据上会有很小的波动，但整体没有大降。
　　倒是天津的库存量，真是越来越愁人了。
　　5月份天津新房库存为2097.8万 ，预计销售周期25个月。
　　这库存量，就算没有新入市的项目也需要2年才能销售完啊。
　　看天津楼市的情况，预计下半年降价抢跑的项目会越来越多。
　　虽然天津也是千万人口的大市，但是土地面积太大，有11966.45平方千米，很多区域如杨柳青、西青区、北辰等地区还是＂地大物稀＂的状态。
　　天津买房，真的可以再等等，我预计下半年房企抢跑力度会很大，到时候看房也不晚。
　　无锡楼市一直都很稳健，现在的行情好过90%的地方城市。
　　无锡已经放松了限购、下调首付比例、加大购房补贴等，从数据方面看，属于筑底拉升的状态。
　　5月无锡新房成交2360套，相比4月份上涨48.33%， 对比2021年还是下跌55.15%。
　　倒是无锡的房价，非常妖异。不仅没有下跌，还一直再涨。
　　相比4月份，5月份上涨了2.0%
　　相比2021年同期，上涨13.25%
　　在全国楼市一片哀嚎的当下，价格还能涨姿势，无锡也是拼了。
　　这周，无锡的中介已经喊出了＂1成首付＂
　　一成首付也没啥奇怪的，就是开发商既不想降价，又想跑量。
　　怎么办呢？
　　给购房者垫付首期呗。
　　看完全国数据和部分城市的数据，我发现两个共性的趋势:
　　第一个就是房企要过鬼门关。
　　不管2022年5月份成交量和价格怎么样，对比2021年的销售额，都是下跌的，而且幅度都在50% 左右，这也意味着房企的销售额势必腰斩。
　　而9月份是房企偿债的高峰期，现有销售回款这么惨，房企9月份的鬼门关很难过。
　　当然，如果6.7.8三个月份销售额能大幅攀升，就另当别论。
　　但我们都清楚，这种概率太低了，就好像冰冰姐再落魄，也不会看上你一样，超低概率。
　　房企一方面是美债压身，一方面是销售回款艰难，这些情况高层也有关注，所以在5月和6月有一些针对房企的融资支持。
　　包括去上交所路演融资，给予信用背书等等。从TOP30强的统计数据看，房企销售回款不畅，但是借钱的渠道已经拓宽了很多。
　　来!
　　看图。
　　30强房企的融资规模合计265.1亿人民币，同比上升49.0%，环比上升52.4%，融资规模较上月环比大幅提升。
　　不知道大家发现没有，房企借钱的比例与市场销售额下降的比例刚好是零和游戏。
　　就是销售回款下降59%，但是借债比例上涨52%，左右平衡。
　　房企一边销售不畅回款艰难，一边借钱续命等待机会，就是不知道9月份集中到期的债务，房企打算怎么还。
　　第二个关于筑底。
　　从5月的数据看，最多算暂时止跌。
　　为啥说是止跌而不是筑底呢，主要是库存太高了，虽然销售额有一定增幅，但是，这样的增幅不能消化现有的库存，因为库存太高了。
　　来！
　　看下图的消化周期。
　　30个城市，除了合肥5.6个月外，11个城市的去化周期在1年左右，18个城市在两年甚至三年，最离谱的是长春要13年。
　　库存量摆在这里，每个月5%左右的销售量攀升，根本不能解决根本问题。
　　从房企角度而言，高库存远比房价下跌更要命。这些库存不仅占用资金使用成本，也就是借钱的利息，还有高额的持有成本。
　　比如，现房的物业费、比如促销复合成本等等。
　　从客户角度而言，高库存意味着选择性多，选择越多就越不选择是客户的常见心里。
　　所以啊，5月楼市概括起来，大致如下：
　　筑底震荡，幅度缩小，库存高企，艰难攀升。