2022下半年买房建议

　　2022年以来，关于房地产几乎都是利好的消息，基本走向越来越像2015年。
　　5月楼市初露暖意，持续了5个月的救市终于有了成效。
　　数据统计显示：5月全国楼市成交上升，部分城市率先企稳反弹。5月份二线代表城市楼市成交量环比上升8。31，三线代表城市成交量环比上升27。2，50城二手房成交量环比增长约14。
　　01hr刚需没有撑起楼市，改善助力楼市复苏
　　2022年的大救市，是从救刚需开始的。然而从1月到4月，楼市效果并不理想，反而新房同比价格出现了2015年12月以来的首次下跌。
　　12月份救市试水较为谨慎
　　央行1月降息，但下调幅度仅5个基点，救市之初较为谨慎；
　　高层表态：房地产是支柱产业、要确保合理住房需求、保持房地产健康发展等，只是在大方向上引导，给市场吹暖风，并没有进一步的表示。
　　地方救市：动作主要集中于金融端。包括降低房贷利率、降低首付比例、放宽公积金贷款、发放购房补贴等。
　　34月份救市集中在二三线城市
　　3月：郑州十九条、哈尔滨十六条，率先从政策端开始动作，前者放松限购限贷，后者放松限售。
　　4月更多城市开始放松四限，这个时候新一线城市和一线城市还保持着矜持，救市动作主要在三线城市和普通二线城市，救市对象主要还是刚需，但是结果也看到了，楼市并未有起色。
　　429中央政治局会议后，楼市救市版本升级，目标直指改善。
　　5月份大救市迎来了高潮
　　进入5月，两行一会、深交所先后表态，支持落实429会议精神，2022年的大救市迎来了高潮。
　　新一线城市也几乎全部加入了救市阵营，各种花式松绑开始上演。
　　比如长三角城市的以孩促房，长沙的房子长租出去算无房，各地调控松绑更加精准，比如成都放开远郊区限购，开启了因区施策模式，新一城城市陆续效仿。
　　楼市调控风向开始转变，从刚需转向改善。
　　5月下旬更有两大重磅利好：
　　先有央行年内第二次降息，一次性降低15个基点，叠加此前首套房贷利率可降低20个基点，国内可执行首套房贷利率直接降到了4。25。
　　后有总理陆续召开的3次稳经济会议，提出6方面33项措施，每次都提到了房地产，喊出了能出尽出的最强音。楼市信心备受鼓舞，购房预期也得以提升，多地楼市迅速复苏。数据统计，5月份全国各地累计的调控次数达到了60次，创下了今年前5月中调控次数最频繁的一个月。2022年以来房地产调控政策次数超300次，刷新历史同期纪录。
　　02hr稳地价、稳房价、稳预期调控下，房产还有投资机会吗？
　　从刚需救不动楼市，到改善撑起楼市一片天，实质说明了一个问题，救市还得持续释放购买力。
　　根据央行2020年数据，超4成家庭有2套（含）以上住房，纯刚需更是少之又少，只有4的城镇家庭没有住房。直白点，刚需购房的体量不足以消化房地产供应，不足以盘活存量市场。
　　429会议后，救市版本升级，目标直指改善，现在能买房的，除了刚需，很大一部分人买房就是为了对抗通胀。美国加息，俄乌战争，全球通胀，加之国内疫情反复，如何让财富不贬值、让有能力的人有需求买房，成了救市松绑2。0版本的重点。
　　为什么改善客还会持续投资房地产？房地产还值不值得入手？
　　10大理由供你参考：
　　城市化进程
　　住房和城乡建设是最大的内需。我国仍处于城市化快速发展时期，城镇化率达到了63。9，有望实现75。城市化率每提高1，就有1400万人进城。
　　大基建
　　全面加强基础设施建设，现代城市化进入快速发展期，城市基建和公共配套、城市旧改将开展大规模建设，城市完成更新升级。
　　支柱产业
　　房地产业规模大、链条长、牵涉面广，对上下游相关产业带动效应强，对投资和消费影响重大，对经济金融稳定和风险防范具有重要的系统性影响。
　　土地财政
　　土地财政占全国财政收入约40，商品房销售额增速每降10，拖累下一年土地出让收入约15个百分点。面粉贵，面包贵。
　　成本攀高
　　建材行业全线涨价，房价更将水涨船高。建材行业的价格始终保持较高水平，各类瓷砖、混凝土等全线上调价格，且供货紧张。
　　通货膨胀
　　人类已经进入全球性的高通胀时代。2022年以来，全球物价水平上涨愈加严峻。1月全球大宗商品价格指数同比上涨46，创1995年以来新高。
　　资产配置
　　我国住房资产在城镇家庭资产中占比约六成。房价每下跌1可能通过消费间接拖累GDP0。3个百分点。
　　国家定调
　　中央国家级会议高频发声支持房地产满足合理住房需求。316金融委会议、429政治局会议、518云南会议、5月国常会、525全国大会。。。。。。
　　因城施策
　　各地响应中央部署，积极出台利好楼市政策。2022年以来超120省市放松房地产政策，次数超300次，全方面涵盖放松限购、限贷、限售。。。。
　　改善需求
　　房地产行业正进行着新一轮洗牌。城市分化、房企分化、项目分化。改善需求正成为主流，换仓升级为好城市、好房企、好项目的优质资产。
　　03hr2022年下半年几点买房建议房贷利率下调，究竟有什么影响？
　　5月超80城房贷利率快速下调，再创新低。
　　房地产一半是金融。
　　每一次降息房价不是大涨就是小涨。08年降息4次，09年全国房价同比涨幅25；12年降息2次，13年一线城市同比上涨20；15年降息5次（有一次是14年底），16年一线城市同比上涨23。5。
　　2022年至今，各城市的首套房贷利率普遍调到了5以内，个别地区甚至出现了4。25的利率。具体变化有多大？
　　拿2021年高点5。75来说，最高降幅可达150bp，相当于房价打7折。
　　假设商业贷款100万、等额本息、30年月供偿还的方式计算：
　　5。75的情况
　　此时月供为5835。73元，利息总额为110。09万元。
　　4。25的情况
　　此时月供为4919。40元，利息总额为77。10万元。
　　也就是说，按照4。25发放首套贷款，最高可节省利息33万元，每月月供最多可以减少916元。
　　没有对比就没有伤害，如果你是去年高位买的房，等于要多掏一套房的首付（按全国均价计算）。
　　而今年买房的朋友，房价不涨账面也赚了30。
　　多地松绑新政被叫停，置业窗口一闪即逝
　　山东齐河县首套10已废除、郑州首套20已被叫停、南京二手房放松限购叫停、武汉经开区取消限购一日游徐州4。25低利率调整到4。6
　　部分政策为试探性政策，市场一旦回暖即快速收回，置业黄金窗口期一闪即逝。
　　2022下半年买房建议
　　可以肯定的是，未来的楼市调控会是宽松的政策，刺激楼市回暖的政策会不断发布，直至房地产行业进入平稳发展的阶段。
　　一旦楼市回暖，想保持房价不涨，想保持房价平稳，可以说，几乎是不可能的，房价要么上涨，要么下跌。因此，买房也需要根据实际情况来。
　　主体思路：
　　一线城市的房子，一直都会最优质的资产，现阶段，楼市低迷，就是最好的买房时机，并且，现在需要跑步入场。
　　二线城市的房子，大多数的二线城市，未来的房价也肯定会上涨的，因此，如果在一二线城市，也需要即刻入场买房。
　　多数三四线城市的房子，未来的房价不会大涨也不会大跌，对这些城市的房产，可以优选选择孩子需要上学的学区房、优质地段的品质项目，基本可以保证不贬值。
　　关注张小楼，持续提供有价值的买房干货！