深圳西部新一轮爆发来了，最大受益者是谁？

　　原创 刘博团队
　　前两天，粤港澳大湾区又登上《人民日报》头版，内文特别提及，＂ 粤港澳大湾区以不到1%的国土面积创造出全国12%的经济总量 ＂。
　　落实到具体数据，去年粤港澳大湾区实现经济总量约12.6万亿元，比刚成立时增加了2.4万亿元，可见大湾区不仅是区域经济的增长新引擎，也是可比肩旧金山湾区、东京湾区的全球经济新增长极。
　　粤港澳大湾区这么＂能打＂，湾区内的规划更是惹人注目。就在一年前，大前海横空出世，物理扩区+政策扩区，沸腾了深圳。进入9月，大前海正式迎来一周年。
　　作为前海扩容直接利好的宝安，身处粤港澳大湾区地理几何中心、前海战略主阵地，一年变化惊人，最近宝安一口气又官宣了7个重点片区规划， 深圳经济特区继续＂一路向西＂，西部新一轮的大爆发即将开始...
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　　＂大前海＂黄金十年属于宝安？
　　去年的9月6日，中共中央、国务院印发《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》，蛇口及大小南山片区、会展新城及海洋新城片区、机场及周边片区、宝安中心区及大铲湾片区等纳入前海合作区。
　　前海在物理空间上扩容，总面积由14.92平方公里扩展至120.56平方公里。 ＂扩区＂后，＂大前海＂的三分之二是宝安 。
　　一年下来，前海的产业政策和产业空间政策经历了一轮迭代升级，数据说明＂前海方案＂的重磅政策利好正加快转化为发展红利，前海和宝安之间的＂拉链＂效应也在展现。
　　宝安被纳入＂大前海＂概念的3个片区，面积约80平方公里，远超于南山被纳入的面积。
　　早在扩容之初，就有这样的观点，南山拥有前海10年，而在＂大前海＂现在的黄金十年，宝安将重点发力。
　　一年过去扩区效应显著。宝安全年辖区内前海新扩片区贡献了全区约1/3的固定资产投资、1/4的新增商事主体，去年宝安赴各地资本市场上市的企业达14家、全市最多。
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　　深圳西部将迎新一轮爆发
　　这里的区位价值进一步升级
　　叠加前海扩容、粤港澳大湾区建设、深圳先行示范区、黄金内湾等历史性政策机遇，宝安还在规划新一轮爆发。
　　宝安最近官宣了最新精准对接粤港澳大湾区建设和打造黄金内湾战略的空间规划蓝图，信息量十分大。
　　首先是 四大制造业片区＂基本盘＂ ，分别规划了燕罗国际智能制造生态城、石岩科创城、深港先进制造业合作区、新桥东先进制造片区的重大空间发展战略
　　其次是 打造环机场枢纽临空经济总部战略 ，机场东商务总部区、九围国际总部区、立新湖科创总部核心区，发挥机场东＂六位一体＂综合交通枢纽对大湾区辐射带动作用。
　　接下来则是 打造交流融合都市会客厅 ，涉及宝安中心区和宝安北部。
　　值得注意的是， 宝中及大铲湾片区的区位价值进一步升级 。宝中是湾区核心，是重点打造五大发展极核之一，将建设滨海产业金融中心，最新规划中，宝安中心区将进一步联动大铲湾岛的腾讯未来科技城与桂湾片区，全面升级前海湾腹地，与前海湾共建前城后市的发展格局。
　　而宝安北部的沙井、新桥、松岗片区构建新的城市中心，同时成为深圳都市圈辐射东莞和珠江西岸新的城市中心。
　　这份新蓝图之下，可以预见的是，宝安接下来的巨大机遇。而 随着前海+宝中+大铲湾的起飞，处于宝中组团、前海一级辐射区的西乡，成为最大的受益者。
　　前面说 大前海的三分之二在宝安，而再往下看，大前海的1/7在西乡 ，前海＂扩区＂的强大规模效应、乘数效应也直接作用在西乡上。
　　更为难得的是，随着＂大前海＂的战略深入，前海宝中已经有些高攀不起，而正在起飞阶段的西乡，蕴含着爆发的潜力。
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　　跟着产业、规划、旧改走
　　前海一级辐射区哪里值得看？
　　深圳楼市正在回暖，购房者热情也回来了。近期数据显示，深圳一手新房继续上扬，高性价比新盘入市受热捧，再加上政策和银行信贷方面的暖风频吹，下半年入市新盘应该很＂卷＂，怎么选择考验着眼力。
　　几个月前，我们曾写过深圳一家开发商的内部研究报告，透过报告，总结出领涨的楼盘具备规律：
　　买房要跟着产业、规划、旧改、品质走。
　　查阅今年下半年即将入市的新盘，我们发现一个宝安有一个特别值得关注的新盘，先来说说 基本要素 。
　　1、处于 宝中组团、前海一级辐射区、深圳都市核心区 的西乡；
　　2、辖区内具有引进产业龙头引领效果的优质企业等产业规划，有 腾讯＂互联网+＂未来科技城 ，还有被视为 宝安版＂高新科技园的铁仔山科技城 。
　　3、临近多个旧改：楼盘地处 城市更新核心片区 ，附近有超过20+旧改项目，旧改面积一路之隔是华润凤凰岗旧改，预计将打造西部第一座＂华润城＂，深圳第四座＂万象城＂，片区未来升值空间值得想象。
　　按照领涨楼盘产业+规划+旧改的规律，这个新盘不容忽视，它就是位于宝安西乡的网红盘海峦坊 ，9月10日中秋节期间刚刚开放样板间。
　　海峦坊的人气一直很高，之前已经吸引了不少人注意，包括网红＂张全蛋＂也在微博表示正在关注，这一次中秋小长假人气依旧旺，现场很多年轻人、情侣去看房。
　　现今楼市充满不确定性，海峦坊的保交房首先增添了不少安心感。目前，海峦坊 部分楼体已经封顶，交付有保证 。
　　深圳的购房者一向挑剔，地产商要比拼交付力，更要比拼产品力。我们做了小调研，样板间开放后，不少看房者表示对海峦坊感到了惊喜，总结来看，海峦坊的网红确实与众不同。
　　1、地铁直连，楼盘下沉广场直通地铁站，无缝衔接。
　　正在修建中的 地铁12号线＂宝田一路＂站 预计2022年底开通，＂宝田一路＂站就在海峦坊大门口，地上出口距离正门仅有十几米。
　　海峦坊特别修建了下沉广场， 小区与地铁直连，下沉广场直达＂宝田一路＂站地下出口，无缝衔接 。想象一下，出门通勤几乎不用担心是暴晒还是台风天，下楼就能到地铁站，这一点让不少看房者心动。
　　12号线＂宝田一路＂站对于在宝安、南山的上班族十分友好，可以直达地铁＂环线＂15号线的流塘站（规划中），前往南山科技园、宝中、前海都很便捷。
　　开车通勤同样也很方便， 距离广深高速口也很近，基本15分钟车程到前海经济圈，20分钟车程到宝安机场、福永码头 ，海陆空全齐。
　　2、周边配套成熟，享有宝中千万级文体设施和优质生态圈
　　海峦坊周边 发展多年配套成熟 ，附近步行可以到达万荟城购物中心、天虹、大仟里、中洲πMall、海雅缤纷城、壹方城等购物中心。
　　属于宝中组团，海峦坊还可 享受宝中的文体设施千万级配套 ，如宝安图书馆、滨海文化公园、湾区之光等。
　　与此同时，楼盘所在的西乡，近年来着力打造 最具烟火气街道 ，早已突破了以往的刻板印象，正在向挖掘历史文化+科创高地的方向走，历史底蕴与烟火气息并存，包容性很强。
　　还有一点在深圳这种高密度都市难得的是，海峦坊周边的生态圈相当优质 ，毗邻尖岗山、平峦山、铁仔山，同时还被企龙山体育公园、宝安公园、臣田公园、西乡公园、流塘公园环绕。
　　地图显示，楼盘附近约有28+公园，周末休闲，无论是想感受商圈热闹氛围，还是自然景观，都触手可及。
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　　深圳西部超稀缺小户型来了
　　产品力打破认知
　　地铁无缝衔接小区已经是一个不小的惊喜，那么海峦坊的稀缺小户型则是这次看房者反馈最大的惊喜，开发商在小户型设计上用足了心思，打磨产品力，一位看房者直接表示＂有点打破认知＂。
　　海峦坊此次推出的小户型在52-96平之间，可以做到2房、3房。 特别是52-58平的方正2房户型，不但在深圳西部少见，在整个深圳新盘中也很稀缺。
　　前段时间关于公摊面积的讨论上了几次热搜，也引发了对于得房率的探讨，一般来说配套越好、楼层越高的房子公摊越多，得房率越低，老破小反之。
　　海峦坊突破了这一定律，一方面， 梯户比为2梯4户，小户型出入没有排队等电梯的烦恼，楼高总高31层，相比超高层建筑公共区域小，使用率增加 ；另一方面， 方正的户型让得房率尽可能高 。
　　对于购房者来说，户型实用， 真2房、3房的设计已经无需改造，还能做到景观阳台、生活阳台的双阳台设计 ，没有逼仄感，居住体验很是舒适。
　　户型1：
　　先来看看 58 户型 ，是格局方正的 2房2厅1卫，动线流畅，三开朝南，客厅、厨房相接，客厅直接连接景观阳台，阳台宽敞。
　　从样板房来看，整套房子 采光充足，大阳台很加分 ， 卫生间采用了三分离设计 ，使用方便，很适合两口之家、三口之家居住。
　　户型2：
　　88   的户型则做到了3房2厅2卫，分有 竖厅、横厅 两种，动静分区合理， 基本做到了＂零＂走廊，空间利用率极高 。
　　01、竖厅 南北通透，同样是 方正格局，走廊非常小，尽可能拓宽居室空间 。
　　厨房、餐厅、客厅、景观阳台相连的设计使得空间开阔明亮，主卧为宽敞套房，次卧宜居，两卫互不干扰，三代同堂，各得其所。
　　02、3房2厅2卫的横厅户型 ，同样利用几乎 ＂零＂过道，不浪费室内空间 。
　　主卧、次卧均有飘窗 ，方便打造休闲阅读区。 横厅户型最特别的是有双阳台 ，景观阳台与客厅相连，面积宽敞，生活阳台衔接厨房，功能合理切分。
　　这个户型的景观很有看头， 南北两侧全窗采光，南侧看小区花园，次卧看平峦山山景，高层可以看铁岗水库 。
　　中秋小长假期间，看完样板房后，看房者感慨最多的就是户型的极致利用，有人评价＂近乎满分＂。
　　海峦坊稀缺小户型已经打动了不少看房者，目前均价还未出来， 按照7.5万/平推算，58 户型首付约130万左右 。
　　参考周边小区，近期君成雍和园成交单价约8.5万/平，中熙香槟山挂牌价在8.6万/平左右。显而易见，对于预算在400万左右的购房者来说，海峦坊是一个不错的上车机会。
　　结语
　　随着今年＂金九银十＂的到来，深圳楼市正在复苏，最先行动的就是户型小于90平方米的需求客户。
　　以二手房为例，深圳中原研究中心的数据显示，8月60-90平的住宅供应量最大，成交量也最大，深房中协的数据同样显示，小于90平方米户型的录得占比开始呈现触底反弹迹象。
　　如果你也是这一范围的购房者，对于深圳西部新楼盘的稀缺小户型，这一次会出手吗？