成都楼市最严限购仍有内行人破解，这些破限购方式是关键

　　我是雕叔，房地产从业15年，已为上千人提供买房解决方案，通晓业内门道，我不做所谓的＂专家＂，只用十五年的实战经验帮大家答疑解惑。
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　　提问：雕叔您好！想请教 纯投资的话，区域 地段 和开发商品牌的优先级要怎么选呢？比如一个好地段的一般开发商的房子（户型也不好 ） 和一般地段的大品牌开发商的房子（户型也好）谢谢您！
　　回答：单从房产投资收益角度来说，首选城市，次选板块，再次是品牌。城市50分，板块30分，品牌10分。这三条做好，领跑80%的房产投资竞争者。至于最后的所谓户型、楼幢位置、楼层、朝向、价差等，叠加一起顶多算10分。但往往是，更多的投资者把重点精力放在了这10分上。
　　提问：雕叔你好！成都投资，是不是3.5环内比西4环外地铁倒数第二站升值空间大?比如温江明信城精装一万一,犀浦成都后花园，精装一万二。从环线距离看，犀浦的成都后花园是不是比温江明信城好?但是这次后花园距离地铁差不多900米了，明信城400米。犀浦那边的产业和人口比温江大学城这边好得多么?
　　回答：不要有什么思维定势，后花园我并不喜欢。你可以这样子理解，距离地铁1公里步行，我宁愿地铁坐远3站，出站就是小区。
　　提问：雕叔你好！万达一号没有报上号，一直都收不到验证码，已经错过了，请问天新还有哪些盘值得期待啊，我是首套刚需资格。
　　回答：你好！近期天府新区开盘的还是有点多了，你可关注远大中央公园，天府锦绣、天府里，首开龙湖云著，建发中央湾和保利和光屿湖，招商时代公园。
　　提问：您好，雕叔，我想请你指导下投资买房，你说如果贷款首付越低越好，贷款期限越长越好。这是正确的理解吗？我觉得贷款期限越长，利息支出也越大，首付和贷款比率是否有比例吗？谢谢！
　　回答：您好，首付越低越好是正确理解的！我们投资的标准是：1.目标尽可能找性价比高的。2.贷款拉倒最大。3.其次才是月供贷款，最后利率房贷价值的论述背景都在房地产的范围之内。投资买房子是为了保持和增加＂过去的收入＂的价值，而贷款的目的是维持和增加＂未来的收入＂的价值。买过房的人都知道，哪个的房子需要归还30年。因为房贷是不变的，假设五年前的贷款，当时每月还款的购买力是200公斤肉，而今天的购买力只有大约100公斤肉。那么，你提供房子的时候赚了多少钱，也就是用现在价值一百公斤的钱来偿还那一年价值二百公斤的肉？我赚了整整一百公斤，再简化一点，等于借一百块钱还五十元。还有什么比这更有利可图的吗？只要房价稳定，不需要他涨，只要物价上涨，上述过程是无风险的套利，为什么你认为30年期贷款购买者是愚蠢的？因此，许多投资者的标准答案就是：只要银行贷款利率不超过6%，就必须拉满30年，如果有40年更好！对于普通百姓贷款方式的选择：等额本金，月还本金和利息逐渐减少，适用于想要减少总利息支出或提前还款的人群。等额本息，每月归还金额相等，但总支出利息较高，适用于收入不高、工作较稳定的青少年。
　　提问：雕叔你好！万年场华润尚云庭2.6左右单价和神仙树大院单价2.3哪个值得入?还有龙潭市那边，主要考虑小孩上学和陪读。单看五到八年持有选哪种回报率更好？
　　回答：投资囤面积，自住看品质，尚云庭作为万年场的核心板块短期内成熟也不会改变，神仙树大院也属于防守型产品所以会比较稳，龙潭市属于进攻型产品可以长持，投资收益倾向龙潭市，稳健实用推荐尚云庭。
　　提问：新人首问，万能的雕叔，计划在成都买房，自己没资格，用弟弟的普通资格，是买来不住还是投资，现在纠结中两个问题。看了首钢璟辰里，初步看中119平米的，但估计希望不大，因是顺4资格。所以看了附近的富临理宫的三室86平，约188万，7月份满五，是否值得下手？是看看其他顺销新盘，还是继续选二手房？神盘肯定是没希望。预算250万左右，投资不想买总价太高的房子，怕以后不好抛。祈盼雕叔能悉心指点！
　　回答：其实富临理宫也没错，满五税费比较低，单价2.2万的话，虽然谈不上便宜，但是和当下新房相比价格还是有所优势的，从产品上来说，与首钢都是刚需对吧，都同享二八版块的综合配套，只是孰优孰劣之分。说实话，250万的话，还是普通第四资格的，在主城区买新房的话的确只能是捡漏捡漏再捡漏的办法了，首钢倒也可以报名，反正不和二手房冲突，包括源滩麒麟芸上次也顺销了一些房源，都可以关注捡漏。但更大的精力，还是建议放在该片区的一些单价2左右的次新楼盘。包括你说的富临理工，蓝光乐彩城、富临理工都可以看看单价便宜点的房源。
　　提问：雕叔你好！求问成都青白江区是否有投资价值?是否有楼盘推荐?相比重庆您更看好哪个?感谢!
　　回答：我更看好重庆，成都青白江投资现在来看可能已经过了最佳投资的时候了。当初青白江的房价,在很长一段时间内都一直徘徊在4000元/m附近，但是到2017年后期，房价已经呈曲线上涨，另外还有以下多重因素(1)人口稀少。本来青白江就是人造的一个个区，大量成钢厂和川化厂的职工来自于外地，所以原本人口就不多的青白江在两个厂倒闭了以后，很多人都离开了青白江。现在人口40万左右，是成都市区里面最少的。(2)消费能力弱。这个除了人口少，主要还是青白江工资收入低，攀成钢工人前些年最惨的时候，工资都发不出来,后来发出来也就1000多块钱一个月。确实也买不起。(3)交通不便。偏僻，成都最外层，和市区与世隔绝，或者坐公交再转车，不能直达市区。(4)没有政策。未来发展堪忧，现在的青白江就是当好一个物流园区就是成都市给他的定位了，长期也不会有任何改变。城市的发展在南，然而青白江处于发展优先级最低的北部。
　　提问：雕叔你好，请问下现在开盘的麓鸣九天和金成府，哪一个会更保值?更适合购买?金成府因为已经确定学区房(教科院)麓鸣九天是TOD，学校不确定,这个根据规划的话，如何来比较?麻烦给个建议?谢谢了！
　　回答：目前来看学区对房价的影响很大，但麓鸣的学校尚未确定，所以不得而知，同时也不排除长远的未来逐渐推行多校划片，弱化房子的学票价值，那那些靠学区价值支撑起价格的小区又存在这一政策风险。不过二者选哪一个，可以根据楼盘本身的价值和自己家庭的实际情况来决定。楼盘品质来说，麓鸣要好得多，周边配套规划的丰富度也更强，唯一就是面积大总价高，所以我认为如果是比较有经济实力的改善自住需求，对居住品质要求更高的，可以选麓鸣九天。金成府的优势主要就是面积控制，总价比较便宜，然后周边挨着公园，也有学校(其实也是全新的学校)，劣势主要是高低配、建筑密度大，居住的舒适度要略低一些。所以如果经济实力不足以支付更好的房子，或者不愿意花更多的钱买房子,买金成府也还是比较有性价比的。
　　提问：雕叔，我在江北高新区上班，请问龙湖春江悦茗是否可以买？
　　回答：其实桥北体量大，有些房子也略老旧，＂卖旧买新＂做改善很正常合理。毕竟龙湖春江悦茗也在高新区的核心地段，靠近东大成贤学院，周边地铁为3号线东大成贤学院站，而且龙湖江北天街这边生活也很便利，产业不少。户型功能也实用。所谓换房三定律：（1）卖旧房买新房；（2）卖非品牌房买品牌房；（3）卖劣质地段买入优质地段。一般而言，在江宁、江北、城北、城东等区域，品牌房与非品牌房的房价差距在二手房时还是很明显的。
　　提问：雕叔，我在建设路片区有两套房，一套在首创爱这城，一套在太阳公元，都是大户型。关注了你的头条很久，决定卖掉爱这城的房子，腾出资格，再买套房子，做资产配置升级。我的想法是买一个能保值且居住品质比较高的大户型。这段时间看了西派金沙、禹州晏山河和城投凤起兰亭。这些都是顺销，普通资格就能买。西派金沙的容积率有点高，晏山河周边环境不好，凤起兰亭周边还在打造，价格相对较高，而且是小高层和洋房（你的头条一直是不建议买洋房的）。我家人都很喜欢凤起兰亭，因为周边的教育资源不错，绿城精装效果也好。但是我担心230平米的大平层，以后可能比较难卖。能帮我看看，买哪个合适呢？或者说还有别的什么选择吗？多谢雕叔了！
　　回答：你好，太阳公元的居住品质要高于首创爱这城，也更具有保值增值能力，卖掉爱这城是科学合理的。目前你们在看的三个楼盘，西派金沙，整体来说，只能当做长期投资，居住而言品质和配套短期还比较欠缺。它地处三环外侧，不论是商业还是交通以及学区，都比较荒芜，所以卖得并不好。我们并不建议。同样的话，禹州晏山河虽然身处锦江，但是周边大环境太差，被铁路线和三环切割的孤岛区域，纯粹是开发商被ZF摆了一道，地王的下场很惨，而你们去接盘就更惨，配套三要素都不齐全，而且非常高昂的单价总价，可以说并不值得。三个中最好的要数城投绿城凤起蘭庭了。但单价是稍微贵一些，但是片区的基本面比较好，有持续的开发、地铁在建，教育质量近年也明显有所提升。虽然我们不太建议买洋房，但是相对而言，这个盘是比较好的选择了。如果有更好的选择，那么我们更推荐以下两个盘，你可以看看。第一个是天府新区的万科天府锦绣，这个作为南门天府新区核心区秦皇寺的灯塔级别，今后将是天府新区最瞩目的楼盘，你这样的预算，完全可以去看。第二个是锦江区塔子山的建发央玺，这个价格类似，有小高层和叠拼，预估单价和总价，都低于绿城凤起蘭，地段也更好，但是唯一槽点就是教育质量跟不上。（你们可以选择太阳公元的学区）。顺销的楼盘大多是有其自身大大小小的毛病的，这个你们思考清楚，不要妄自菲薄，急于下单。
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