楼市政策底终于来了！新形势下，买房逻辑该变了

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　　1、今年的经济：不及预期
　　今年的经济大环境，可能是近十年来最糟糕的一年。
　　年初俄乌战争阴霾笼罩，之后＂妖镍＂引领的大宗商品物价上涨，美元升值，欧洲能源危机进而引发经济危机，让我们的进出口一再陷入低迷。
　　疫情反复，奥密克戎传播速度之快，年头让上海静默数月，年底又让北京＂居家＂，更有数不清受疫情拖累的中小线城市。
　　经济形势不明朗的时候，大家更愿意储蓄，而不是消费，消费持续不振。
　　而房地产市场受到重创，从2020年就开始了，＂三道红线＂、贷款集中度成为悬在开发商头上的达摩克利斯之剑，房地产开发占重要比例的固定资产投资，在今年一直呈现同比下降的趋势。
　　出口、消费以及投资，拉动经济的＂三驾马车＂都不振，年初5.5%的GDP增长率怕是很难达到了。
　　2
　　投资二线城市更安全？
　　在这种经济形势下，很多人买房换房的想法发生了转变。
　　前几天，我们的一个委托人A先生放弃了在北京换房的想法。
　　作为纯投资需求，他将资产分散在重庆、武汉、成都以及北京等地。
　　之前打算将回龙观的房产卖掉，然后置换成一套更优质的新房，因为最近不少新房一二手价格倒挂，买到就是赚到，这个置换决定可以说是非常睿智的。
　　然而，随着年底资金的紧张，他反而选择了在武汉买入一套房子用作投资，放弃了原先的计划。
　　理由也很简单，就是武汉那边房子总价要比北京便宜很多，而且无论是首付，还是贷款利率都更低。
　　这对于他来说资金压力小，而且可以留更多的资金在手里，这样也安心。
　　然而，这个表面看似安全的决策 ，实则存在很大的风险，他可能错过了一次非常好的机会。
　　3
　　央行降准
　　释放更多的流动性
　　11月25日，央行再次降准，降低金融机构存款准备金率0.25个百分点。
　　降准，意味着金融机构缴存在央行的存款更少，它可以向社会释放更多的流动性。
　　业内预计将释放长期资金约5000亿元，政策层面延续宽信用的信号意义非常明显。
　　这次降准发生在＂金融16条＂之后，对于房地产市场的意义就不一般了。
　　释放的货币，必然有一部分将注入房地产领域，这将给开发商以及全行业带来生机。
　　11月28日，证监会再发大招，恢复上市房企和涉房上市公司再融资。
　　层层利好，市场信心迅速恢复中。
　　可以说无论是开发商，还是房地产市场，政策底终于来了，楼市最黑暗的时刻已经过去了！
　　4
　　流动性增强=房价上涨？
　　现在的情形与2020年初的美国有着相似之处，同样是经济形势不好，同样是通过降准、降息来释放流动性。
　　2020年4月份以来，美国M2快速增长，连续13个月同比增长率超过18%；全美房价存在几个月的滞后性。
　　从2021年初开始快速增长，一直到现在，依然保持着两位数的同比增长率。
　　图：美国M2与房价增长率变化趋势
　　同样，也与2008年的情形似曾相识。
　　也是经济增长不振，为了刺激国内经济，国家投放了四万亿。
　　2009年，M2月度同比增长超过了25%，创历史最高记录，房价也迎来了快速上涨的时期。
　　而现在。
　　叠加上国家对于房地产市场的支持，不仅是金融16条，还有各地不断宽松的调控政策，减少首付比例、降低贷款利率、以及各种购房补贴等等，将＂因城施策＂发挥到极致。
　　＂救市＂的脚步越来越急切，房地产的复苏指日可待了。
　　相比于那些被疫情打击的实体经济，房产投资依然是最稳妥的投资方式。
　　这个时间节点，无疑是最佳的投资时机。
　　5
　　全国房产投资建议
　　回到A先生的例子上来，这个时候投资买房没错，但是选择了武汉而放弃了北京，放弃更高杠杆，他这些操作却错了。
　　面对这样的经济形势，房产投资该如何操作呢？
　　西瓜姐有几条中肯的建议给大家。
　　1）房产依然是收益最稳妥的投资方式
　　疫情三年，不少实体经济都已经濒临崩溃，很多人虽然还在苦苦坚持，但是很难盈利；
　　而互联网、教培等行业荣光不再，很多人光荣＂毕业＂了；
　　而投资股市、债市不亏钱，就已经算是不错了。
　　而北京、上海这样的城市，过去一年房价依然在上涨；
　　从历史长周期来看，投资一线城市的房产，一直有着很高的收益率。
　　2）城市分化：北京、上海仍然是最具投资价值的城市
　　近日出版的《中国统计年鉴2022》披露了各省市的工资水平，北京年平均工资19.47万元，位居榜首；
　　排名第二的是上海19.18万元；
　　而最后一位的河南，人均年工资只有7.49万元，北京是其2.6倍，正是说明了北京和上海的吸引力大，对人口的吸引力决定了这里的房子永远不愁卖。
　　而反观部分二、三线城市，供给量大，而需求相对不足，这样的结果就是房价一直处于下跌状态。
　　3）增加负债，提高杠杆
　　经济形势不好的时候，国家更多的是实行宽松的货币政策和财政政策，最后的结果就是货币超发。
　　二季度以来M2同比增长速度明显提高了。
　　图：M2总量及增速变化
　　货币超发的趋势已经很明显。
　　在这种情况下，适当增加负债才是明智的，因为你借的钱未来价值将会越来越低。
　　4）新盘：价格倒挂，更优质
　　无论是杭州，还是现在的北京，由于新房是政府定价，在房住不炒的政策方针下，其价格与周边的二手房价格形成倒挂。
　　坐标北京，这两年商品房供应增多，而二手房价格上涨。
　　为了控制房价，防止＂地王＂＂楼王＂的出现，在新房定价上面已经脱离了市场的实际水平。
　　像中建玖合府，周边的丰和园价格在14万元/平米，而这个新盘只卖11.7万元/平米；
　　同样还有丽泽的北京瑞府，这样的项目开盘即秒光，也是情理之中。
　　对于这样的新盘，买到即赚到！
　　5）二手房：年底＂捡笋＂进行时
　　越是年底，越是大家＂钱紧＂之时，越是投资的最佳时机。
　　因为业主急于出售自己的房子以变现，加上市场上大部人都打算年后再出手，供给与需求在短时间内出现失衡，所以会有不少房子大幅降价以促成交。
　　尤其是现在疫情反复，大家买房的热度降到冰点，这个时候，我们更应该逆势而行，当其他人都在观望之时，就是我们出手的最佳时机。